فهم المخاطر واتخاذ الاحتياطات اللازمة

يعد شراء منزل استثماراً كبيراً، وغالباً ما يكون مصحوباً بمزيج من الإثارة والتخوف. أحد المزالق المحتملة التي يمكن أن تحول هذا الحلم إلى كابوس هو الأعمال غير المسموح بها. تشير الأعمال غير المصرح بها إلى التجديدات أو الإضافات التي يتم إجراؤها على العقار دون الحصول على الموافقات اللازمة من سلطات البناء المحلية. يمكن أن تؤدي هذه التعديلات غير المصرح بها إلى إصلاحات مكلفة ومشكلات قانونية ومخاطر الحرائق ومخاوف تتعلق بالسلامة. سنتناول في هذه المقالة كيفية اكتشاف الأعمال غير المصرح بها والخطوات التي يجب عليك اتخاذها عند شراء عقار.

من المهم ملاحظة أنه ليس كل مكان يتطلب تصاريح لجميع الأعمال. عندما تكون مطلوبة، فإن الامتثال مهم.

مخاطر العمل غير المسموح به

يمكن أن يشكل العمل غير المصرح به مخاطر مختلفة، بما في ذلك:

• مخاطر السلامة: قد لا تتوافق التجديدات غير المعتمدة مع قوانين البناء، مما يؤدي إلى إنشاءات دون المستوى المطلوب ومخاطر محتملة على السلامة.
• المسائل القانونية: يمكن أن يواجه أصحاب المنازل غرامات وإجراءات قانونية من السلطات المحلية بسبب الأعمال غير المسموح بها.
• مشاكل التأمين: قد ترفض شركات التأمين تغطية الأضرار الناجمة عن الأعمال غير المسموح بها أو قد تلغي البوليصة تماماً.
• انخفاض قيمة إعادة البيع: يمكن أن تؤدي الأعمال غير المسموح بها إلى ردع المشترين المحتملين وتقليل قيمة إعادة بيع العقار.
• العمل المستقبلي: يمكن أن تؤدي عمليات سحب التصاريح المستقبلية (مثل إعادة تصميم المطبخ الجديد بعد شراء العقار) إلى عثور المفتش على هذه المشكلات السابقة غير المسموح بها. وهذا يؤدي حتماً إلى ارتفاع تكاليف البناء وإعادة العمل.

كيفية اكتشاف العمل غير المسموح به

يتطلب الكشف عن الأعمال غير المسموح بها عيناً فاحصة وعناية فائقة. إليك بعض الخطوات التي يمكنك اتخاذها:

1. مراجعة سجلات الممتلكات

ابدأ بمراجعة سجلات العقار في إدارة المباني المحلية. ستظهر هذه السجلات التصاريح التي تم إصدارها للعقار. قارن السجلات بالحالة الحالية للمنزل لتحديد التناقضات.

2. إجراء فحص شامل

استعن بمفتش منزل مؤهل لإجراء فحص شامل للعقار. يمكن للمفتشين تحديد العلامات المحتملة للأعمال غير المسموح بها، مثل المواد غير المتطابقة أو تقنيات البناء غير المعتادة أو التشطيبات غير المكتملة. قد تشمل الأشياء التي يجب البحث عنها ما يلي

1. تحقق من العلية، هل ترى أي كابلات حديثة المظهر؟ ابحث عن رمز التاريخ على تلك الكابلات. إذا كان منزلك قد تم بناؤه في عام 2002، ووجدت كابلات كهربائية تم تصنيعها في عام 2019، فيجب أن تتوقع أن تجد تصريحاً للعمل في الملف (إذا كان مطلوباً) لدى السلطة المحلية لذلك العمل الذي تم في عام 2019+.
2. هل ترى أي كابلات غير مؤمنة في العلية؟ تأكد من أن كابلات العلية تبدو نظيفة واحترافية. يجب ملاحظة عدم وجود صناديق أو تركيبات إضاءة غير مؤمَّنة.
3. هل يحتوي عقارك الجديد المحتمل على مسبح؟  تحقق للتأكد من أن حمام السباحة مسموح به بشكل صحيح. حمامات السباحة غير المصرح بها شائعة جداً في تكساس، حيث لا توجد/قليل من متطلبات الترخيص للمقاولين العموميين أو مقاولي حمامات السباحة. في تكساس، غالبًا ما لا يكون لدى مقاولي حمامات السباحة كهربائي لتوصيل الأسلاك الكهربائية والأرضية لحمام السباحة. وهذا يؤدي إلى الكثير من المشكلات المتعلقة بالصنعة والامتثال للكود.
4. هل يحتوي عقارك الجديد المحتمل على امتداد بلاطة جديدة؟ تحقق للتأكد من فحص البلاطة والتأكد من أن البلاطة تم فحصها وأن لها تأريض معتمد النظام الكهربائيبما في ذلك أرضية أوفر. قد تبدو الألواح الأحدث بلون مختلف عن البلاطات الموجودة تحت المنزل الرئيسي. إذا كانت هناك أي ألواح أحدث، فقد يكون من الأفضل التحقق من رموز التاريخ على الأسلاك في تلك التوسعة الجديدة أيضاً.
5. هل يحتوي عقارك الجديد المحتمل على مرآب تم تحويله إلى مساحة للمعيشة؟ من المحتمل أن يحتاج هذا العمل إلى تصاريح أيضاً. تحقق من كودات الأسلاك والتاريخ، وابحث عن التصاريح المتعلقة بإعادة التصميم تلك.
6. هل يحتوي عقارك الجديد المحتمل على جزيرة مطبخ؟ غالبًا ما تعاني المطابخ التي تم تجديدها مؤخرًا من مشكلة واحدة يتم التغاضي عنها. تتمثل هذه المشكلة في التأكد من أن أي كابلات تمر عبر البلاطة مصنفة رطبة. في كثير من الأحيان قد يفترض الكهربائيون بشكل خاطئ أن المنطقة لا تعتبر موقعًا رطبًا أو أن القناة المحكمّة للسوائل هي كل ما هو مطلوب. هذه الافتراضات غير صحيحة؛ تأكد من أن جميع الكابلات التي تمر عبر بلاطة موضوعة على الأرض مصنفة رطبة.
7. هل يحتوي عقارك الجديد المحتمل على هيكل منفصل يعمل بالطاقة؟ أصبحت الوحدات المنفصلة الثانية في نفس العقار شائعة، وعادةً ما تكون الكابلات تحت الأرض مصنفة بشكل صحيح للموقع الرطب أو ككابلات دخول الخدمة. في بعض الحالات، يمكن أن تحتوي المباني البعيدة الأصغر حجماً (مثل مطبخ خارجي صغير أو سقيفة صغيرة) على كابلات غير مناسبة للدفن المباشر أو الموقع الرطب. تأكد من التحقق من أن هذه الكابلات مصنفة بشكل صحيح.

3. اسأل البائع

اسأل البائع مباشرةً عن أي تجديدات أو إضافات أُجريت على العقار. يجب على البائعين الصادقين الإفصاح عن أي أعمال غير مسموح بها. كن حذراً إذا بدا البائع مراوغاً أو متردداً في تقديم المعلومات. لن يكون كل بائع على علم بجميع التغييرات التي قام بها الآخرون أو المقاولون الذين استأجروهم. قد يكونون ببساطة عالقين دون علمهم في موقف تحاول أنت نفسك تجنبه.

4. التحقق من وجود علامات حمراء

ابحث عن العلامات التي قد تشير إلى أعمال غير مصرح بها، مثل:

• التجديدات الأخيرة التي لم تظهر في سجلات الملكية.
• أعمال بناء غير متناسقة أو ذات مظهر الهواة.
• الأنظمة الكهربائية أو أنظمة السباكة أو أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء التي تبدو في غير مكانها أو غير مطابقة للمواصفات.

ما يجب القيام به عند شراء العقار

قبل أو بعد إتمام عملية الشراء، اتخذ الخطوات التالية لحماية نفسك

1. التفاوض مع البائع

إذا اكتشفت أعمالاً غير مرخصة، تفاوض مع البائع إما للحصول على ترخيص للعمل بأثر رجعي أو لتخفيض سعر الشراء لتغطية تكلفة رفع مستوى العمل إلى الكود. الطريقة المفضلة إلى حد بعيد هي الحصول على جميع التصاريح التي تم حلها قبل تشتري المنزل

2. التشاور مع المقاول

استشر مقاولًا مرخصًا لتقييم مدى الأعمال غير المسموح بها وتقدير تكلفة الإصلاحات أو التعديلات اللازمة. يمكن أن تكون هذه المعلومات حاسمة أثناء المفاوضات. من الأفضل أن تستعين بمقاول مستقل، ولكن ضع في اعتبارك أيضاً أنك قد تحتاج إلى أن يكون لديك نطاق إصلاحات جاهز ليقوموا بتقدير الأسعار.

أنت تريد مقاولًا قادرًا على تقديم بيان في نهاية المشروع بأن الأنظمة تعمل بشكل صحيح، ويمكنه التصديق على ذلك. نحن نرى حالات يصبح فيها من الصعب تحديد من قام بأي عمل، ومن قد يكون مسؤولاً عن منتج العمل السيئ. هذا النوع من المواقف يمكن أن يؤدي إلى خسارة مالية لصاحب المنزل يمكن أن يستردها. تأكد من أنك تعرف بالضبط ما هو العمل الذي يخطط كل مقاول للقيام به، ثم ما الذي قام به بالفعل في منزلك.

3. الحصول على المشورة القانونية

اطلب المشورة القانونية لفهم الالتزامات المحتملة والآثار القانونية المترتبة على شراء منزل به أعمال غير مصرح بها. يمكن للمحامي العقاري أن يرشدك إلى أفضل مسار للعمل. إذا قررت شراء منزل به أعمال غير مصرح بها، فقد تحتاج إلى اتفاقية شراء منزل غير قياسي، والمحامي العقاري هو أفضل مكان للحصول على المشورة. تذكر أن هذا المنزل سيكون ملكاً لك، وقد تكون مسؤولاً عن الإصابات التي تلحق بالآخرين بسبب البناء غير الآمن.

4. النظر في تأمين الملكية

تأكد من حصولك على تأمين على الملكية يغطي أي مشاكل محتملة تنشأ عن الأعمال غير المصرح بها. يمكن أن يوفر ذلك طبقة إضافية من الحماية. عادةً لا يغطي التأمين الأساسي على الملكية هذا الأمر، ولكن قد تتمكن من الحصول على مصادقة خاصة على البوليصة. توقع الحصول على فحص من شركة التأمين يؤكد عدم وجود أعمال غير مسموح بها قبل الموافقة على التأييد.

5. استعن بمفتش سكني مرخص

إشراك مرخصة المفتش السكني هو خطوة حاسمة في عملية شراء المنزل. سيجري المفتش فحصاً شاملاً للعقار، ويحدد أي مشاكل أساسية قد لا تكون واضحة على الفور. ويشمل ذلك تقييم السلامة الإنشائية والأنظمة الكهربائية والسباكة والسلامة العامة للمنزل. يمكن أن يكون التقرير المفصل الذي يقدمه المفتش بمثابة أداة قيمة أثناء المفاوضات مع البائع، مما يسمح لك بمعالجة أي مخاوف قبل إتمام عملية الشراء. من خلال الاستثمار في إجراء فحص شامل، يمكنك تجنب المفاجآت المكلفة والتأكد من أنك تقوم باستثمار سليم. اسأل المفتش عما إذا كان هناك أي شيء يبدو في غير مكانه أو جديد مقارنةً ببقية المنزل.

6. استشر مهندساً محترفاً

يمكن أن تساعدك معاينة مهندس حول إتقان عمل أنظمة المنزل في حمايتك من أي مشاكل عالقة. من المهم ملاحظة أن الفحص من مهندس لا يحل محل الفحص من مفتش عقارات مرخص، ولكن يمكن أن يكمل هذا الفحص بتقييم هندسي أكثر تفصيلاً ودقة حول الإصلاحات وعمليات التصاريح التي تواجهها إذا قررت الاستمرار في عملية الشراء الرئيسية أو التحدث إلى مقاول. نوصي بإجراء فحص من مفتش عقارات مرخص لجميع عمليات شراء المنازل. المفتش السكني هو أخصائي عام مدرب على اكتشاف العديد من المشاكل الشائعة في جميع أنظمة المنزل. أما المهندسون فهم أفراد متخصصون للغاية ولديهم معرفة واسعة بعدد قليل من أنظمة منزلك.

يمكن للمالك الحالي للمنزل التواصل مع مهندس محترف في المنطقة لطلب تقرير شامل عن حالة الأنظمة ذات الصلة بالمنزل. يمكن مشاركة هذه التقارير ووضع خطة لحل الأعمال غير المسموح بها. تتطلب العديد من المناطق الإفصاح الكامل عن أي مشاكل معروفة في العقار بالتزامن مع عملية البيع.

تساعد دريم للهندسة بشكل روتيني أصحاب المنازل الذين اشتروا عن غير قصد منزلاً بأعمال غير مسموح بها في تكساس. هذا موقف مؤسف للغاية يمكن أن يكلف أصحاب المنازل آلاف الدولارات. إذا وجدت نفسك في هذا الموقف، فإن أفضل نصيحة هي استشارة محامٍ أولاً. في الظروف المؤسفة للغاية، في بعض الأحيان يجب إعادة بناء المشروع بأكمله. أنت لا تريد أن تقع في هذا الموقف. قد يساعدك الاستعانة بمحامٍ للتعرف بسرعة على جميع الأطراف المعنية قبل إجراء أي تغييرات في المستقبل مع إعادة العمل المكلفة.

نوصي أيضًا بعدم السماح للمفتش بإجراء أعمال الإصلاح الفعلية. يجب ألا تسمح للمقاول المسؤول عن الإصلاحات أو المقاول الأصلي بفحص الهيكل بحثاً عن عيوب البناء أو التصميم. فمن تضارب المصالح بشكل عام أن يكون للمفتش مصلحة غير ملائمة في العثور على (أو إخفاء) المشاكل. يجب على المفتش أن يرغب فقط في العثور على المشكلات والإبلاغ عنها إذا تم العثور على أي منها، وليس حماية نفسه من أي مشكلات أخرى جارية أو التقاضي. وعلى الرغم من أن العديد من المقاولين يمكنهم أداء هاتين المهمتين المنفصلتين بشكل أخلاقي، فقد وجدنا أنه من الشائع أيضًا أن يكون المقاول متحمسًا للغاية لأداء عمل غير ضروري (مثل القيام بأكثر من ثلاث عمليات تفتيش) أو محاولة إخفاء المشكلات تمامًا.

7. حافظ على مشاركتك

قد تشعر بأنك تتحمل الكثير، ولكن الاستمرار في المشاركة أمر مهم للغاية. عندما تحافظ على مشاركتك، فإنك تقلل من التكاليف وتزيد من سلامتك. إذا كانت هناك عمليات تفتيش أُجريت على عقارك، فمن حقك أن تطلب نسخة من تلك التقارير، ومن حقك أن تسأل المهندس عن أي مشاكل تتعلق بالسلامة قد تكون واجهتها وكيفية الحفاظ على سلامتك أنت وعائلتك. تأكد من أن المفتش مؤهل؛ يجب أن يكون مهندساً كهربائياً محترفاً مرخصاً كحد أدنى، وتأكد من الحصول على نسخة من أي تقارير. يقوم العديد من الأفراد بالتسويق لأنفسهم كمفتش، ولكن تأكد من أن لديهم على الأقل نوعاً من التراخيص الصادرة عن الدولة، وليس مجرد اعتماد من القطاع الخاص. بصفتك مالك المنزل، هناك بعض الأشياء التي يجب أن تراقبها من واقع خبرتنا.

إشارات حمراء يجب الحذر منها

1. قام المُنشئ أو المصمم الأصلي بفحص الهيكل بنفسه ولم يجد أي خطأ. لم يلاحظ حتى بند واحد في قائمة الملاحظات في عملية التسليم، أو أن كل ما تمت ملاحظته كان سطحيًا. مشاريع البناء معقدة، والمشاكل تحدث في كل مشروع، وتسليم المشروع هو المكان الذي نجد فيه الكثير من المخاطر الخفية على السلامة ونعمل على تقليلها. وبحلول الوقت الذي يبحث فيه المقاول عن مهندس أو مفتش خارجي، يجب أن تكون معظم هذه المشكلات إن لم يكن كلها قد تم حلها وتوثيقها.
2. يستمر المُنشئ المسؤول عن إصلاحات الهيكل في المطالبة بإجراء عمليات تفتيش إضافية تتجاوز الثلاث عمليات تفتيش. من خلال تجربتنا، فإن أي شيء يزيد عن عمليتي تفتيش للموافقة على الهيكل هو أمر مشكوك فيه، وأكثر من ثلاث عمليات تفتيش يمكن أن يكون مؤشراً على الاحتيال (مثل عدم قيام المُنشئ بأي إصلاحات بين عمليات التفتيش). فيما يلي تقديرات تقريبية لتجربتنا في تكساس:
   • ~حوالي 60 في المائة من جميع العقارات التي نتعامل معها لا توجد بها مشاكل في الفحص الأول. وعادةً ما يتم بناؤها وتصميمها من قبل محترفين مرخصين في هذا المجال. وعادةً ما تكون الأعمال غير المسموح بها ناتجة عن أخطاء في جدولة المشروع أو سوء تواصل صادق (على سبيل المثال، تم وضع خرسانة حمام السباحة في وقت مبكر، دون أن يعلم الجميع أنه تم تقديمها في الجدول الزمني).
   • >99 في المائة من جميع العقارات التي نتعامل معها يتم حل أي مشاكل في عمليتي تفتيش فقط (الفحص الأول يظهر العيوب، والفحص الثاني يظهر إصلاح جميع العيوب). هذه هي مزيج من الأخطاء الصادقة، والأشياء التي تقع في الشقوق، والأشخاص الذين يقومون بأعمالهم بأنفسهم والذين ربما لم يفهموا جميع المتطلبات تماماً. إذا كنت من أصحاب المنازل الذين يندرجون ضمن هذه الفئة، فقد نقدم لك إرشادات إضافية لأي أسئلة لديك، ولكن يجب عليك الاستعانة بفني كهرباء في أقرب وقت ممكن.
   • لن تُبدي أقلية صغيرة عابرة من المقاولين في بعض العقارات أي اهتمام بحل المشكلة، أو يقومون بإصلاحات احتيالية (مثل إخفاء وصلة أسلاك داخل جدار لإخفاء استخدام أسلاك غير صحيحة عن قصد)، أو إصلاحات غير كفؤة (فهم ببساطة لا يعرفون كيفية إجراء هذا النوع من المقاولات)، أو إصلاحات غير صحيحة (يستخدمون أساليب أو مواد غير مناسبة خارجة عن القائمة)، أو يستغرقون أكثر من عمليتي تفتيش لإصلاحها بشكل صحيح.

عندما يتم العثور على قصور، تأكد من أن المقاول المسؤول عن الإصلاحات قد عالج المخاوف بشكل كامل قبل أن يطلب إعادة فحص العمل. بصفتك مالك العقار، من حقك أن تفهم ما يتم القيام به في عقارك وسبب القيام به. إن الاستمرار في المشاركة يساعدك على ضمان سلامة عائلتك وأن الإصلاحات صحيحة. يمكنك استخدام الموارد عبر الإنترنت للتحقق من المشكلات الواردة في تقارير الفحص من خلال NFPA.

الخاتمة

يمكن أن يؤدي شراء منزل به أعمال غير مصرح بها إلى مضاعفات ونفقات غير متوقعة. من خلال بذل العناية الواجبة وفحص العقار بدقة وطلب المشورة المهنية، يمكنك التخفيف من هذه المخاطر واتخاذ قرار شراء مستنير. تذكر أنه من الأفضل أن تكتشف المشاكل المحتملة قبل إتمام الصفقة بدلاً من مواجهة مفاجآت مكلفة في المستقبل. عندما تشتري منزلاً وتوقع على مستندات الإغلاق، فإنك غالباً ما تحصل على العقار "كما هو". من الأفضل أن تتأكد من أنك تشتري شيئاً يستحق استثمارك.

إذا قررت شراء منزل به أعمال غير مصرح بها قبل أن يتم حلها، ففكر في التعاقد مع مقاول بنفسك بعد أن تستلم المنزل وتفاوض على تكلفة المنزل وفقاً لذلك. إذا وجدت نفسك في هذا النوع من المواقف، يمكنك اتصل بنا دريم للهندسة لقد ساعدنا المئات من مالكي العقارات ومقاوليهم في تكساس على تجاوز هذا الموقف الصعب.