Pochopení rizik a přijetí preventivních opatření

Koupě domu je významnou investicí, kterou často provází směs nadšení a obav. Jedním z možných úskalí, která mohou tento sen proměnit v noční můru, jsou nepovolené práce. Nepovolenými pracemi se rozumí renovace nebo přístavby provedené na nemovitosti bez potřebných povolení místních stavebních úřadů. Tyto nepovolené úpravy mohou vést k nákladným opravám, právním problémům, požárním rizikům a obavám o bezpečnost. V tomto článku se budeme zabývat tím, jak odhalit nepovolené práce a jaké kroky byste měli podniknout při koupi nemovitosti.

Je důležité si uvědomit, že ne všude jsou vyžadována povolení pro všechny práce. Pokud je vyžadováno, je důležité jeho dodržování.

Rizika nepovolených prací

Nepovolená práce může představovat různá rizika, včetně:

• Bezpečnostní rizika: Neschválené renovace nemusí být v souladu se stavebními předpisy, což může vést k nekvalitní konstrukci a potenciálnímu ohrožení bezpečnosti.
• Právní otázky: Majitelé domů mohou čelit pokutám a právním krokům ze strany místních úřadů za nepovolené práce.
• Problémy s pojištěním: Pojišťovny mohou odmítnout hradit škody způsobené nepovolenými pracemi nebo mohou pojistnou smlouvu zcela zrušit.
• Nižší hodnota při dalším prodeji: Nepovolené práce mohou odradit potenciální kupce a snížit hodnotu nemovitosti při dalším prodeji.
• Budoucí práce: Budoucí žádosti o povolení (např. nová přestavba kuchyně po koupi nemovitosti) mohou vést k tomu, že inspektor zjistí tyto nepovolené předchozí problémy. To nevyhnutelně vede k mnohem vyšším stavebním nákladům a předělávkám.

Jak odhalit nepovolenou práci

Odhalení nepovolených prací vyžaduje bystré oko a pečlivost. Zde je několik kroků, které můžete podniknout:

1. Přezkoumání záznamů o nemovitostech

Začněte tím, že si prohlédnete záznamy o nemovitostech na místním stavebním úřadě. V těchto záznamech budou uvedena povolení, která byla pro danou nemovitost vydána. Porovnejte záznamy se současným stavem domu a zjistěte nesrovnalosti.

2. Proveďte důkladnou kontrolu

Najměte si kvalifikovaného inspektora, který provede důkladnou prohlídku nemovitosti. Inspektoři mohou odhalit potenciální známky nepovolených prací, jako jsou nesourodé materiály, neobvyklé stavební techniky nebo nedokončené povrchové úpravy. Mezi věci, na které je třeba se zaměřit, mohou patřit:

1. Zkontrolujte podkroví; nevidíte nějaké novější kabely? Na těchto kabelech hledejte datumový kód. Pokud byl váš dům postaven v roce 2002 a najdete elektrické kabely, které byly vyrobeny v roce 2019, měli byste očekávat, že na tyto práce z roku 2019+ najdete povolení k práci (pokud je vyžadováno) u místního úřadu.
2. Vidíte na půdě nějaké nezajištěné kabely? Ujistěte se, že kabeláž v podkroví vypadá čistě a profesionálně. Neměly by být zaznamenány žádné nezajištěné krabice nebo svítidla.
3. Má vaše potenciální nová nemovitost bazén?  Zkontrolujte, zda je bazén správně povolen. Nepovolené bazény jsou v Texasu velmi časté, protože pro generální dodavatele nebo dodavatele bazénů neexistují žádné/malé licenční požadavky. V Texasu dodavatelé bazénů často nemají elektrikáře, který by zapojil elektrické a zemnící systémy bazénu. To vede k mnoha problémům s provedením a dodržováním předpisů.
4. Má vaše potenciální nová nemovitost novou přístavbu? Zkontrolujte, zda byla deska zkontrolována a zda má schválené uzemnění. elektrický systém, včetně země Ufer. Desky, které jsou novější, se mohou jevit v jiné barvě než deska pod hlavním domem. Pokud jsou nějaké novější desky, mohlo by být nejlepší zkontrolovat datové kódy na elektroinstalaci i v této nové přístavbě.
5. Má vaše potenciální nová nemovitost garáž, která byla přestavěna na obytný prostor? I tyto práce budou pravděpodobně vyžadovat povolení. Zkontrolujte elektroinstalaci a datumové kódy a vyhledejte povolení související s touto přestavbou.
6. Má vaše potenciální nová nemovitost kuchyňský ostrůvek? Nedávno zrekonstruované kuchyně mají často jeden přehlížený problém. Tímto problémem je zajištění toho, aby kabely procházející deskou byly mokré provedení. Elektrikáři se často mohou mylně domnívat, že daná oblast není považována za mokré místo nebo že je zapotřebí pouze kapalinotěsné potrubí. Tyto předpoklady jsou nesprávné; ujistěte se, že všechny kabely, které vedou přes desku uloženou na zemi, jsou odolné proti vlhkosti.
7. Má vaše potenciální nová nemovitost samostatnou konstrukci s elektrickým pohonem? Druhé samostatné jednotky na stejném pozemku se stávají populárními a obvykle jsou podzemní kabely správně dimenzovány pro mokré umístění nebo jako servisní vstupní kabely. V některých případech mohou mít menší odlehlé budovy (např. malá venkovní kuchyně nebo malá kůlna) kabel nevhodný pro přímé uložení do země nebo pro mokré umístění. Nezapomeňte zkontrolovat, zda jsou tyto kabely správně dimenzovány.

3. Zeptejte se prodávajícího

Přímo se prodávajícího zeptejte na případné rekonstrukce nebo přístavby nemovitosti. Poctiví prodávající by měli sdělit veškeré nepovolené práce. Buďte obezřetní, pokud se vám prodávající zdá vyhýbavý nebo neochotný informace poskytnout. Ne každý prodávající si bude vědom všech změn, které provedli jiní nebo jím najatí dodavatelé. Může se jednoduše nevědomky dostat do situace, které se vy sami snažíte vyhnout.

4. Kontrola červených příznaků

Hledejte příznaky, které mohou naznačovat nepovolené práce, jako jsou:

• Nedávné renovace, které nejsou uvedeny v evidenci nemovitostí.
• Nedůsledné nebo amatérsky vypadající stavební práce.
• Elektrické, vodovodní nebo vzduchotechnické systémy, které se zdají být na svém místě nebo neodpovídají předpisům.

Co dělat při koupi nemovitosti

Před dokončením nákupu nebo po něm proveďte následující kroky, abyste se ochránili:

1. Vyjednávání s prodávajícím

Pokud zjistíte nepovolené práce, vyjednejte s prodávajícím, aby byly práce dodatečně povoleny nebo aby byla snížena kupní cena na pokrytí nákladů na uvedení prací do souladu s předpisy. Zdaleka nejpreferovanější metodou je vyřešit všechna povolení. před při koupi domu.

2. Konzultace se zhotovitelem

Poraďte se s licencovaným dodavatelem, aby posoudil rozsah nepovolených prací a odhadl náklady na nezbytné opravy nebo úpravy. Tyto informace mohou být při vyjednávání klíčové. Nejlepší je najmout si vlastního nezávislého dodavatele, ale mějte také na paměti, že možná budete muset mít připravený rozsah oprav, který vám vyčíslí.

Chcete dodavatele, který je schopen na konci projektu prohlásit, že systémy fungují správně, a může to potvrdit. Setkáváme se se situacemi, kdy je obtížné určit, kdo provedl jakou práci a kdo může být zodpovědný za špatný pracovní produkt. Tento typ situace může majiteli domu přinést finanční ztrátu, kterou by jinak mohl vymáhat. Ujistěte se, že přesně víte, jakou práci má každý zhotovitel v plánu provést, a poté, co ve vašem domě skutečně provedl.

3. Získejte právní poradenství

Vyhledejte právní poradenství, abyste porozuměli možným závazkům a právním důsledkům koupě domu s nepovolenými pracemi. Právník zabývající se nemovitostmi vám poradí, jak nejlépe postupovat. Pokud se rozhodnete pro koupi domu s nepovolenými pracemi, budete možná potřebovat nestandardní kupní smlouvu a nejlépe vám poradí realitní advokát. Nezapomeňte, že se bude jednat o váš majetek a vy můžete být zodpovědní za úrazy, které utrpí ostatní v důsledku nebezpečné stavby.

4. Zvažte pojištění vlastnického práva

Ujistěte se, že jste si sjednali pojištění vlastnického práva, které kryje případné problémy vyplývající z nepovolených prací. To může poskytnout další vrstvu ochrany. Základní pojištění vlastnického práva se na tyto případy obvykle nevztahuje, ale můžete získat zvláštní dodatek k pojistné smlouvě. Před schválením dodatku očekávejte kontrolu pojišťovny, která potvrdí, že nebyly zjištěny žádné nepovolené práce.

5. Najměte si licencovaného inspektora obytných domů

Zapojení licencované bytový inspektor je důležitým krokem v procesu koupě domu. Inspektor provede komplexní prohlídku nemovitosti a zjistí všechny základní problémy, které nemusí být na první pohled patrné. To zahrnuje posouzení strukturální integrity, elektrických systémů, instalatérských prací a celkové bezpečnosti domu. Podrobná zpráva poskytnutá inspektorem může sloužit jako cenný nástroj při vyjednávání s prodávajícím, který vám umožní řešit případné obavy před dokončením koupě. Investicí do důkladné inspekce se můžete vyhnout nákladným překvapením a zajistit si, že investujete správně. Zeptejte se inspektora, zda se vám něco nezdá být na svém místě nebo nové ve srovnání se zbytkem domu.

6. Konzultace s profesionálním inženýrem

Prověření kvality provedení systémů v domě s technikem vás může ochránit před případnými přetrvávajícími problémy. Je důležité si uvědomit, že inspekce od inženýra nenahrazuje inspekci od licencovaného inspektora nemovitostí, ale může tyto inspekce doplnit o podrobnější a přesnější inženýrské posouzení toho, jaké opravy a povolovací procesy vás čekají, pokud se rozhodnete pokračovat v hlavní koupi nebo oslovit dodavatele. Inspekci od licencovaného inspektora nemovitostí doporučujeme u všech nákupů domů. Bytový inspektor je všeobecný odborník, který je vyškolen, aby našel mnoho běžných problémů ve všech systémech domu. Inženýři jsou hyper-specializovaní jedinci s rozsáhlými znalostmi o několika systémech vašeho domu.

Současný majitel domu se může obrátit na odborného inženýra v dané oblasti a vyžádat si komplexní zprávu o stavu příslušných systémů v domě. Tyto zprávy mohou být sdíleny a může být stanoven plán na vyřešení nepovolených prací. Mnoho oblastí vyžaduje úplné zveřejnění všech známých problémů s nemovitostí v souvislosti s prodejem.

Společnost Dreiym Engineering běžně pomáhá majitelům domů, kteří si v Texasu nedopatřením pořídili dům s nepovolenými pracemi. Jedná se o neuvěřitelně nešťastnou situaci, která může majitele domů stát tisíce dolarů. Pokud se v takové situaci ocitnete, nejlepší radou je nejprve se poradit s právníkem. Za velmi nešťastných okolností se někdy musí celý projekt předělat. V takové situaci se nechcete ocitnout. Mít právníka, který rychle určí všechny zúčastněné strany před provedením jakýchkoli změn, vám může v budoucnu pomoci s nákladným předěláváním.

Doporučujeme také, abyste inspektorovi nedovolili provádět vlastní opravu. Neměli byste povolit, aby dodavatel odpovědný za opravy nebo původní dodavatel kontroloval stavbu z hlediska konstrukčních nebo projektových vad. Obecně je střetem zájmů, pokud má inspektor nevhodný zájem na nalezení (nebo zatajení) problémů. Inspektor by měl chtít pouze nalézt a oznámit problémy, pokud nějaké nalezne, nikoli se chránit před dalšími probíhajícími problémy nebo soudními spory. Ačkoli mnoho dodavatelů dokáže tyto dva oddělené úkoly plnit eticky, zjistili jsme, že je také běžné, že dodavatel je silně motivován k provádění nepotřebné práce (například k provádění více než tří inspekcí) nebo se snaží problémy zcela skrýt.

7. Zůstaňte zapojeni

Možná se vám zdá, že je toho na vás moc, ale je nesmírně důležité, abyste se zapojili. Když se zapojíte, minimalizujete své náklady a maximalizujete svou bezpečnost. Pokud byly na vašem pozemku provedeny inspekce, máte právo vyžádat si kopii těchto zpráv a máte právo se technika zeptat na případné bezpečnostní problémy, které se mohly vyskytnout, a na to, jak zajistit bezpečnost vás a vaší rodiny. Ujistěte se, že inspektor je kvalifikovaný; měl by být minimálně licencovaným profesionálním elektrotechnikem, a nezapomeňte si vyžádat kopii všech zpráv. Mnoho osob se prodává jako inspektor, ale ujistěte se, že mají alespoň nějaký typ státem vydané licence, nikoliv pouze soukromé průmyslové pověření. Jako majitel domu si podle našich zkušeností musíte dát pozor na několik věcí.

Červené vlajky, na které je třeba si dát pozor:

1. Původní konstruktér nebo projektant sám zkontroluje konstrukci a neshledá nic špatného. V seznamu nedodělků nebyla zaznamenána ani jedna položka, nebo vše, co bylo zaznamenáno, bylo povrchní. Stavební projekty jsou složité a problémy se vyskytují v každém z nich, obrat je místem, kde najdeme a minimalizujeme spoustu skrytých bezpečnostních rizik. V době, kdy zhotovitel hledá externího inženýra nebo inspektora, by měla být většina těchto problémů, ne-li všechny, vyřešena a zdokumentována.
2. Stavebník odpovědný za opravu konstrukce neustále vyzývá k dalším kontrolám nad rámec tří kontrol. Podle našich zkušeností je podezřelé cokoli nad dvě kontroly ke kolaudaci stavby, více než tři kontroly mohou svědčit o podvodu (například o tom, že stavebník mezi kontrolami neprovádí žádné opravy). Níže jsou uvedeny hrubé odhady, jaké jsou naše zkušenosti v Texasu:
   • ~60 procent všech nemovitostí, které řešíme, nemá při první kontrole žádné problémy. Ty jsou obvykle postaveny a navrženy licencovanými profesionály v oboru. Nepovolené práce jsou obvykle výsledkem chyb v harmonogramu projektu nebo upřímných nedorozumění (například betonování bazénu bylo provedeno dříve, aniž by všichni věděli, že bylo v harmonogramu posunuto).
   • >99 % všech nemovitostí, které řešíme, vyřeší veškeré problémy během pouhých dvou inspekcí (první inspekce odhalí závady a druhá inspekce ukáže, že všechny závady jsou opraveny.) Jedná se o směs poctivých chyb, věcí spadlých do skulin a kutilů, kteří možná nepochopili zcela všechny požadavky. Pokud jste majitelem domu, který spadá do této kategorie, můžeme vám poskytnout další pokyny pro případné dotazy, ale měli byste si co nejdříve najmout elektrikáře.
   • U některých nemovitostí se najde jen malá menšina dodavatelů, kteří neprojeví zájem o řešení problémů, provedou podvodnou opravu (například schovají spoj drátu ve zdi, aby záměrně zamaskovali použití nesprávné elektroinstalace), nekompetentní opravu (prostě neví, jak tento typ zakázky provést) nebo nesprávnou opravu (použijí nevhodné metody nebo materiály mimo jejich seznam), nebo jinak trvá více než dvě kontroly, než se oprava provede správně.

Při zjištění nedostatku se ujistěte, že zhotovitel odpovědný za opravu plně vyřešil připomínky, než požádá o opakovanou kontrolu práce. Jako vlastník nemovitosti máte právo pochopit, co se na vaší nemovitosti dělá a proč se to dělá. Účast na opravách pomáhá zajistit bezpečnost vaší rodiny a správnost oprav. K prozkoumání problémů uvedených v inspekčních zprávách můžete využít online zdroje prostřednictvím NFPA.

Závěr

Koupě domu s nepovolenými pracemi může vést k nepředvídaným komplikacím a výdajům. Provedením řádné kontroly, důkladnou prohlídkou nemovitosti a vyhledáním odborného poradenství můžete tato rizika zmírnit a učinit informované rozhodnutí o koupi. Pamatujte, že je lepší odhalit potenciální problémy před uzavřením obchodu, než čelit nákladným překvapením po cestě. Když kupujete dům a podepisujete závěrečné dokumenty, často získáváte tuto nemovitost "tak, jak je". Nejlepší je ujistit se, že kupujete něco, co si zaslouží vaši investici.

Pokud se rozhodnete koupit dům s nepovolenými pracemi před jejich vyřešením, zvažte, zda si po převzetí domu nenajmete dodavatele sami a podle toho vyjednejte cenu domu. Pokud se ocitnete v takové situaci, můžete kontakt Dreiym Engineering. Pomohli jsme stovkám majitelů nemovitostí a jejich dodavatelům v Texasu překonat tuto obtížnou situaci.