Forstå risiciene og tag forholdsregler

At købe et hjem er en betydelig investering, der ofte ledsages af en blanding af spænding og bekymring. En af de potentielle faldgruber, der kan gøre denne drøm til et mareridt, er uautoriseret arbejde. Uautoriseret arbejde refererer til renoveringer eller tilføjelser, der er foretaget på en ejendom uden de nødvendige godkendelser fra de lokale bygningsmyndigheder. Disse uautoriserede ændringer kan føre til dyre reparationer, juridiske problemer, brandrisici og sikkerhedsproblemer. I denne artikel ser vi nærmere på, hvordan man opdager uautoriseret arbejde, og hvilke skridt man bør tage, når man køber en ejendom.

Det er vigtigt at bemærke, at det ikke er alle steder, der kræves tilladelser til alt arbejde. Når det er påkrævet, er det vigtigt at overholde reglerne.

Risikoen ved uautoriseret arbejde

Uautoriseret arbejde kan udgøre forskellige risici, herunder:

• Sikkerhedsrisici: Ikke-godkendte renoveringer overholder måske ikke bygningsreglementet, hvilket resulterer i dårlig kvalitet og potentielle sikkerhedsrisici.
• Juridiske spørgsmål: Husejere kan få bøder og sagsanlæg fra de lokale myndigheder for uautoriseret arbejde.
• Forsikringsproblemer: Forsikringsselskaber kan nægte at dække skader forårsaget af uautoriseret arbejde eller helt annullere policen.
• Lavere gensalgsværdi: Uautoriseret arbejde kan afskrække potentielle købere og reducere ejendommens gensalgsværdi.
• Fremtidigt arbejde: Fremtidige tilladelser (som f.eks. en ny køkkenombygning, efter at du har købt ejendommen) kan resultere i, at inspektøren finder disse tidligere problemer, der ikke er tilladt. Det fører uundgåeligt til meget højere byggeomkostninger og omarbejde.

Sådan opdager du uautoriseret arbejde

At opdage uautoriseret arbejde kræver et skarpt øje og flid. Her er nogle skridt, du kan tage:

1. Gennemgå ejendomsregistre

Start med at gennemgå ejendomsregistrene hos den lokale bygningsafdeling. Disse optegnelser viser de tilladelser, der er blevet udstedt til ejendommen. Sammenlign optegnelserne med boligens nuværende tilstand for at identificere uoverensstemmelser.

2. Udfør en grundig inspektion

Ansæt en kvalificeret boliginspektør til at foretage en grundig inspektion af ejendommen. Inspektører kan identificere potentielle tegn på uautoriseret arbejde, f.eks. materialer, der ikke passer sammen, usædvanlige byggeteknikker eller ufuldstændig finish. Ting, man skal kigge efter, kan være

1. Tjek loftet; kan du se nogle nyere kabler? Se efter en datakode på disse kabler. Hvis dit hjem blev bygget i 2002, og du finder elektriske kabler, der er fremstillet i 2019, bør du forvente at finde en arbejdstilladelse (hvis det er påkrævet) hos de lokale myndigheder for det arbejde, der er udført i 2019+.
2. Ser du nogen usikrede kabler på loftet? Sørg for, at loftskablerne ser rene og professionelle ud. Der bør ikke være nogen usikrede bokse eller lysarmaturer.
3. Har din potentielle nye ejendom en pool?  Sørg for, at poolen har den rigtige tilladelse. Uautoriserede pools er meget almindelige i Texas, da der ikke er nogen eller kun få licenskrav til hovedentreprenører eller poolentreprenører. I Texas har poolentreprenører ofte ikke en elektriker til at forbinde poolens elektriske og jordede systemer. Det fører til mange problemer med udførelsen og overholdelse af reglerne.
4. Har din potentielle nye ejendom en ny tilbygning? Sørg for, at pladen er blevet inspiceret og har en godkendt jordforbindelse. elektrisk system, herunder en Ufer jord. Plader, der er nyere, kan se ud til at have en anden farve end pladen under hovedhuset. Hvis der er nyere plader, kan det være en god idé også at tjekke datokoderne på ledningerne i den nye tilbygning.
5. Har din potentielle nye ejendom en garage, der er blevet omdannet til beboelsesrum? Det arbejde kræver sandsynligvis også tilladelser. Tjek ledningsføring og datokoder, og se efter tilladelser i forbindelse med ombygningen.
6. Har din potentielle nye bolig en køkkenø? Nyligt renoverede køkkener har ofte et overset problem. Det er at sikre, at alle kabler, der løber gennem pladen, er våd-klassificeret. Ofte antager elektrikere fejlagtigt, at området ikke betragtes som et vådområde, eller at der kun er brug for væsketætte rør. Disse antagelser er forkerte; vær sikker på, at alle kabler, der løber gennem en plade, der ligger på jorden, er vådklassificerede.
7. Har din potentielle nye ejendom en separat strømførende struktur? Det bliver mere og mere populært at have to separate enheder på samme ejendom, og normalt er de underjordiske kabler korrekt klassificeret til vådrum eller som serviceindgangskabler. I nogle tilfælde kan mindre fjerntliggende bygninger (som f.eks. et lille udekøkken eller et lille skur) have kabler, der ikke egner sig til direkte nedgravning eller en våd placering. Sørg for at kontrollere, at disse kabler er korrekt klassificeret.

3. Spørg sælgeren

Spørg sælgeren direkte om eventuelle renoveringer eller tilføjelser til ejendommen. Ærlige sælgere bør oplyse om uautoriseret arbejde. Vær forsigtig, hvis sælgeren virker undvigende eller tilbageholdende med at give oplysninger. Ikke alle sælgere vil være klar over alle ændringer, der er foretaget af andre eller af de entreprenører, de har hyret. De kan simpelthen ubevidst sidde fast i en situation, som du selv forsøger at undgå.

4. Tjek for røde flag

Se efter tegn, der kan tyde på uautoriseret arbejde, som f.eks:

• Nylige renoveringer fremgår ikke af ejendomsoplysningerne.
• Inkonsekvent eller amatøragtigt byggearbejde.
• El-, VVS- eller HVAC-systemer, der virker malplacerede eller ikke lever op til reglerne.

Hvad skal man gøre, når man køber ejendommen?

Før eller efter købet skal du tage følgende skridt for at beskytte dig selv:

1. Forhandl med sælgeren

Hvis du opdager arbejde, der ikke er godkendt, skal du forhandle med sælgeren om enten at få arbejdet godkendt med tilbagevirkende kraft eller om at reducere købsprisen for at dække omkostningerne ved at bringe arbejdet i overensstemmelse med reglerne. Den klart foretrukne metode er at få alle tilladelser på plads. før du køber boligen.

2. Rådfør dig med en entreprenør

Rådfør dig med en autoriseret entreprenør for at vurdere omfanget af det uautoriserede arbejde og for at estimere omkostningerne ved nødvendige reparationer eller ændringer. Disse oplysninger kan være afgørende under forhandlingerne. Det er bedst at hyre din egen uafhængige entreprenør, men vær også opmærksom på, at du måske skal have et omfang af reparationer klar, så de kan give et tilbud.

Man vil have en entreprenør, der er i stand til at afgive en erklæring ved projektets afslutning om, at systemerne fungerer korrekt, og som kan certificere det. Vi ser situationer, hvor det bliver svært at specificere, hvem der har udført hvilket arbejde, og hvem der kan være ansvarlig for det dårlige arbejdsprodukt. Den slags situationer kan give husejeren et økonomisk tab, som de ellers ville kunne få dækket. Sørg for, at du ved præcis, hvilket arbejde de enkelte entreprenører planlægger at udføre, og hvad de rent faktisk har gjort ved dit hjem.

3. Indhent juridisk rådgivning

Søg juridisk rådgivning for at forstå de potentielle forpligtelser og juridiske konsekvenser af at købe et hjem med uautoriseret arbejde. En ejendomsadvokat kan vejlede dig om den bedste fremgangsmåde. Hvis du beslutter dig for at købe en bolig med uautoriseret arbejde, kan du få brug for en ikke-standardiseret boligkøbsaftale, og en ejendomsadvokat er det bedste sted at få rådgivning. Husk, at det er din ejendom, og at du kan være ansvarlig for skader, som andre har lidt på grund af usikkert byggeri.

4. Overvej ejerskifteforsikring

Sørg for at få en ejerskifteforsikring, der dækker eventuelle problemer som følge af uautoriseret arbejde. Det kan give et ekstra lag af beskyttelse. En almindelig ejerskifteforsikring dækker typisk ikke dette, men du kan måske få en særlig påtegning på policen. Forvent en inspektion fra forsikringsselskabet, der bekræfter, at der ikke er fundet noget uautoriseret arbejde, før påtegningen godkendes.

5. Ansæt en autoriseret boliginspektør

At engagere en med licens En boliginspektør er et kritisk skridt i boligkøbsprocessen. En inspektør vil foretage en omfattende undersøgelse af ejendommen og identificere eventuelle underliggende problemer, som måske ikke er umiddelbart synlige. Dette omfatter evaluering af den strukturelle integritet, elektriske systemer, VVS og den generelle sikkerhed i hjemmet. Den detaljerede rapport fra inspektøren kan være et værdifuldt redskab under forhandlingerne med sælgeren, så du kan løse eventuelle problemer, inden købet afsluttes. Ved at investere i en grundig inspektion kan du undgå dyre overraskelser og sikre, at du foretager en god investering. Spørg inspektøren, om der er noget, der virker malplaceret eller nyt i forhold til resten af boligen.

6. Rådfør dig med en professionel ingeniør

At tjekke med en ingeniør om udførelsen af hjemmets systemer kan hjælpe med at beskytte dig mod eventuelle vedvarende problemer. Det er vigtigt at bemærke, at en inspektion fra en ingeniør ikke skal erstatte en inspektion fra en autoriseret ejendomsinspektør, men kan supplere disse inspektioner med en mere detaljeret og præcis teknisk vurdering af, hvilke reparationer og tilladelsesprocesser du står over for, hvis du beslutter at fortsætte med dit store køb eller tale med en entreprenør. Vi anbefaler en inspektion fra en autoriseret ejendomsinspektør til alle boligkøb. Boliginspektøren er en generalist, som er uddannet til at finde mange almindelige problemer på tværs af alle hjemmets systemer. Ingeniører er hyper-specialiserede personer med omfattende viden om en håndfuld af dit hjems systemer.

Den nuværende ejer af huset kan kontakte en professionel ingeniør i området og bede om en omfattende rapport om status for husets relevante systemer. Disse rapporter kan deles, og der kan udarbejdes en plan for at få løst problemer, der ikke er tilladt. Mange områder kræver fuld oplysning om alle kendte problemer med en ejendom i forbindelse med et salg.

Dreiym Engineering hjælper rutinemæssigt husejere, der uforvarende har købt et hus med uautoriseret arbejde i Texas. Det er en utrolig uheldig situation, som kan koste husejere tusindvis af dollars. Hvis du befinder dig i denne situation, er det bedste råd først at konsultere en advokat. Under meget uheldige omstændigheder skal hele projektet nogle gange laves om. Den situation ønsker man ikke at stå i. At have en advokat til hurtigt at identificere alle involverede parter, før der foretages ændringer, kan hjælpe dig i fremtiden med det dyre omarbejde.

Vi anbefaler også, at du ikke lader inspektøren udføre det egentlige reparationsarbejde. Du bør ikke lade en entreprenør, der er ansvarlig for reparationer, eller den oprindelige entreprenør inspicere strukturen for konstruktions- eller designfejl. Det er generelt en interessekonflikt for en inspektør at have en uhensigtsmæssig interesse i at finde (eller skjule) problemer. Inspektøren bør kun ønske at finde og rapportere eventuelle problemer, ikke at beskytte sig selv mod andre igangværende problemer eller retssager. Selv om mange entreprenører kan udføre disse to separate opgaver etisk korrekt, har vi fundet ud af, at det også er almindeligt, at entreprenøren er meget motiveret for at udføre unødvendigt arbejde (som f.eks. at tage mere end tre inspektioner) eller forsøge at skjule problemer helt og aldeles.

7. Bliv ved med at være involveret

Du føler måske, at det er meget at håndtere, men det er utroligt vigtigt at holde sig involveret. Når du bliver involveret, minimerer du dine omkostninger og maksimerer din sikkerhed. Hvis der er foretaget inspektioner på din ejendom, har du ret til at anmode om en kopi af disse rapporter, og du har ret til at spørge ingeniøren om eventuelle sikkerhedsproblemer, der måtte være opstået, og hvordan du kan beskytte dig og din familie. Sørg for, at inspektøren er kvalificeret; han skal som minimum være autoriseret elektroingeniør, og sørg for at få en kopi af alle rapporter. Mange personer markedsfører sig som inspektører, men sørg for, at de i det mindste har en eller anden form for statslig licens, ikke bare et privat branchebevis. Som husejer er der efter vores erfaring et par ting, man skal holde øje med.

Røde flag at holde øje med:

1. Den oprindelige konstruktør eller designer inspicerer selv bygningen og finder ikke noget galt. Der er ikke noteret et eneste punkt på afleveringsforretningen, eller alt, hvad der er noteret, er overfladisk. Byggeprojekter er komplekse, og der opstår problemer i hvert eneste projekt, og det er i forbindelse med afleveringen, at vi finder og minimerer mange skjulte sikkerhedsrisici. Når en entreprenør er på udkig efter en ekstern ingeniør eller inspektør, bør de fleste, hvis ikke alle, af disse problemer være løst og dokumenteret.
2. Konstruktøren, der er ansvarlig for reparationer på bygningen, bliver ved med at kræve yderligere inspektioner ud over tre. Vores erfaring er, at alt over to inspektioner for at godkende et byggeri er mistænkeligt, og at over tre inspektioner kan være tegn på svindel (f.eks. at bygherren ikke udfører nogen reparationer mellem inspektionerne). Det følgende er et groft skøn over vores erfaringer i Texas:
   • ~Ca. 60 procent af alle ejendomme, vi arbejder med, har ingen problemer ved den første inspektion. De er generelt bygget og designet af autoriserede fagfolk i branchen. Det ikke-tilladte arbejde er normalt et produkt af fejl i projektplanlægningen eller ærlige misforståelser (f.eks. blev poolbetonen påført tidligt, uden at alle vidste, at den var blevet skubbet op i tidsplanen).
   • >99 procent af alle ejendomme, vi har med at gøre, får løst eventuelle problemer på bare to inspektioner (den første inspektion viser mangler, og den anden inspektion viser, at alle mangler er udbedret). Det er en blanding af ærlige fejl, ting, der falder ned i revnerne, og gør-det-selv-folk, der måske ikke helt har forstået alle kravene. Hvis du er en husejer, der falder ind under denne kategori, kan vi give dig yderligere vejledning, hvis du har spørgsmål, men du bør hyre en elektriker så hurtigt som muligt.
   • Et flygtigt lille mindretal af entreprenører på nogle ejendomme vil ikke vise interesse for at løse problemerne, udføre en svigagtig reparation (som at skjule en ledningsforbindelse inde i en væg for med vilje at skjule brugen af forkerte ledninger), inkompetent reparation (de ved simpelthen ikke, hvordan man udfører denne type entreprenørarbejde) eller forkert reparation (brugt uhensigtsmæssige metoder eller materialer uden for deres liste) eller på anden måde tage over to inspektioner for at få det ordnet rigtigt.

Når der konstateres en mangel, skal du sikre dig, at entreprenøren, der er ansvarlig for reparationerne, har taget fuldt hensyn til problemerne, før de beder om en ny inspektion af arbejdet. Som husejer har du ret til at forstå, hvad der bliver gjort ved din ejendom, og hvorfor det bliver gjort. Ved at være involveret kan du sikre, at din familie er i sikkerhed, og at reparationerne er korrekte. Du kan bruge online-ressourcer til at undersøge problemerne i inspektionsrapporterne gennem NFPA.

Konklusion

At købe et hjem med uautoriseret arbejde kan føre til uforudsete komplikationer og udgifter. Ved at udvise rettidig omhu, inspicere ejendommen grundigt og søge professionel rådgivning kan du mindske disse risici og træffe en informeret købsbeslutning. Husk, at det er bedre at afdække potentielle problemer, før handlen afsluttes, end at stå over for dyre overraskelser senere. Når du køber et hjem og underskriver slutsedlen, får du ofte ejendommen "som den er". Det er bedst at sikre sig, at man køber noget, der er sin investering værd.

Hvis du beslutter dig for at købe en bolig med uautoriseret arbejde, før det er løst, kan du overveje selv at hyre en entreprenør, når du har overtaget boligen, og forhandle prisen for boligen i overensstemmelse hermed. Hvis du befinder dig i denne type situation, kan du kontakt Dreiym Engineering. Vi har hjulpet hundredvis af ejendomsejere og deres entreprenører i Texas med at komme igennem denne vanskelige situation.