Die Risiken verstehen und Vorsichtsmaßnahmen ergreifen

Der Kauf eines Hauses ist eine bedeutende Investition, die oft von einer Mischung aus Aufregung und Befürchtungen begleitet wird. Eine der möglichen Fallstricke, die diesen Traum in einen Albtraum verwandeln können, sind nicht genehmigte Arbeiten. Unerlaubte Arbeiten sind Renovierungen oder Erweiterungen, die ohne die erforderlichen Genehmigungen der örtlichen Baubehörden an einer Immobilie vorgenommen werden. Diese nicht genehmigten Änderungen können zu kostspieligen Reparaturen, rechtlichen Problemen, Brandrisiken und Sicherheitsbedenken führen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie unerlaubte Arbeiten erkennen und welche Schritte Sie beim Kauf einer Immobilie unternehmen sollten.

Es ist wichtig zu wissen, dass nicht überall eine Genehmigung für alle Arbeiten erforderlich ist. Wenn sie erforderlich ist, ist die Einhaltung wichtig.

Die Risiken von unerlaubter Arbeit

Unerlaubte Arbeiten können verschiedene Risiken mit sich bringen, darunter:

• Sicherheitsgefahren: Nicht genehmigte Renovierungen entsprechen möglicherweise nicht den Bauvorschriften, was zu minderwertigen Konstruktionen und potenziellen Sicherheitsrisiken führt.
• Rechtliche Fragen: Hausbesitzer können von den örtlichen Behörden mit Geldstrafen und rechtlichen Schritten für nicht genehmigte Arbeiten belegt werden.
• Versicherungsprobleme: Versicherungsgesellschaften können sich weigern, für Schäden aufzukommen, die durch nicht genehmigte Arbeiten verursacht wurden, oder sie können die Police ganz kündigen.
• Geringerer Wiederverkaufswert: Unerlaubte Arbeiten können potenzielle Käufer abschrecken und den Wiederverkaufswert der Immobilie mindern.
• Zukünftige Arbeit: Künftige Genehmigungsverfahren (z. B. eine neue Küchenrenovierung nach dem Kauf der Immobilie) können dazu führen, dass der Inspektor diese nicht genehmigten früheren Probleme findet. Dies führt unweigerlich zu viel höheren Baukosten und Nacharbeiten.

Wie Sie unerlaubte Arbeiten erkennen

Das Aufspüren unzulässiger Arbeiten erfordert ein scharfes Auge und Sorgfalt. Hier sind einige Schritte, die Sie unternehmen können:

1. Prüfen Sie die Aufzeichnungen über Immobilien

Beginnen Sie damit, die Unterlagen des örtlichen Bauamtes zu prüfen. In diesen Unterlagen sind die Genehmigungen aufgeführt, die für die Immobilie erteilt wurden. Vergleichen Sie die Aufzeichnungen mit dem aktuellen Zustand des Hauses, um Unstimmigkeiten festzustellen.

2. Führen Sie eine gründliche Inspektion durch

Beauftragen Sie einen qualifizierten Hausinspektor mit einer gründlichen Inspektion der Immobilie. Inspektoren können mögliche Anzeichen für nicht genehmigte Arbeiten erkennen, wie z.B. nicht zusammenpassende Materialien, ungewöhnliche Bautechniken oder unvollständige Fertigstellungen. Zu den Dingen, auf die Sie achten sollten, gehören:

1. Sehen Sie auf dem Dachboden nach, ob Sie neuere Kabel sehen? Achten Sie auf einen Datumscode auf diesen Kabeln. Wenn Ihr Haus im Jahr 2002 gebaut wurde und Sie Elektrokabel finden, die im Jahr 2019 hergestellt wurden, sollten Sie davon ausgehen, dass Sie bei der örtlichen Behörde eine Genehmigung für die Arbeiten (falls erforderlich) für diese Arbeiten ab 2019 vorfinden.
2. Sehen Sie irgendwelche ungesicherten Kabel auf dem Dachboden? Achten Sie darauf, dass die Dachbodenverkabelung sauber und professionell aussieht. Es sollten keine ungesicherten Dosen oder Beleuchtungskörper zu sehen sein.
3. Verfügt Ihre potenzielle neue Immobilie über einen Pool?  Vergewissern Sie sich, dass der Pool ordnungsgemäß genehmigt ist. Nicht genehmigte Pools sind in Texas sehr häufig, da es keine/kaum Lizenzanforderungen für Generalunternehmer oder Poolunternehmer gibt. In Texas haben Poolbauer oft keinen Elektriker, der die Elektro- und Erdungssysteme des Pools verkabelt. Dies führt zu vielen Problemen mit der Ausführung und der Einhaltung von Vorschriften.
4. Verfügt Ihre potenzielle neue Immobilie über einen neuen Deckenanbau? Stellen Sie sicher, dass die Platte inspiziert wurde und über eine genehmigte Erdung verfügt. elektrisches System, einschließlich eines Uferbodens. Platten, die neuer sind, haben möglicherweise eine andere Farbe als die Platte unter dem Haupthaus. Wenn es neuere Platten gibt, sollten Sie auch die Datumscodes auf der Verkabelung in diesem neuen Anbau überprüfen.
5. Verfügt Ihre potenzielle neue Immobilie über eine Garage, die zu Wohnraum umgebaut wurde? Auch für diese Arbeiten werden wahrscheinlich Genehmigungen benötigt. Überprüfen Sie die Verdrahtung und die Datumsangaben und suchen Sie nach Genehmigungen für diese Renovierung.
6. Verfügt Ihre potenzielle neue Immobilie über eine Kücheninsel? Bei frisch renovierten Küchen wird oft ein Problem übersehen. Dieses Problem ist die Sicherstellung, dass alle Kabel, die durch die Decke verlaufen Nassklassifizierung. Oft gehen Elektriker fälschlicherweise davon aus, dass der Bereich nicht als Nassbereich gilt oder dass nur ein flüssigkeitsdichtes Kabelrohr benötigt wird. Diese Annahmen sind falsch. Achten Sie darauf, dass alle Kabel, die durch eine auf dem Boden liegende Platte verlaufen, nassfest sind.
7. Verfügt Ihre potenzielle neue Immobilie über eine separate Stromversorgungsanlage? Zweite separate Einheiten auf demselben Grundstück werden immer beliebter, und in der Regel sind die unterirdischen Kabel korrekt für den nassen Standort oder als Service-Eingangskabel ausgelegt. In einigen Fällen können kleinere, abgelegene Gebäude (wie z.B. eine kleine Außenküche oder ein kleiner Schuppen) über Kabel verfügen, die nicht für eine direkte Erdverlegung oder eine Nassverlegung geeignet sind. Vergewissern Sie sich, dass diese Kabel richtig bemessen sind.

3. Fragen Sie den Verkäufer

Fragen Sie den Verkäufer direkt nach Renovierungen oder Ergänzungen, die an der Immobilie vorgenommen wurden. Ehrliche Verkäufer sollten alle nicht genehmigten Arbeiten offenlegen. Seien Sie vorsichtig, wenn der Verkäufer ausweichend erscheint oder sich weigert, Informationen zu geben. Nicht jeder Verkäufer weiß über alle Änderungen Bescheid, die von anderen oder von den von ihm beauftragten Bauunternehmen vorgenommen wurden. Sie könnten einfach unwissentlich in einer Situation feststecken, die Sie selbst zu vermeiden versuchen.

4. Prüfen Sie auf rote Flaggen

Achten Sie auf Anzeichen, die auf nicht genehmigte Arbeiten hindeuten könnten, wie z.B:

• Kürzliche Renovierungen, die nicht in den Immobilienunterlagen aufgeführt sind.
• Uneinheitliche oder amateurhaft wirkende Bauarbeiten.
• Elektro-, Sanitär- oder HLK-Systeme, die nicht in Ordnung zu sein scheinen oder nicht den Vorschriften entsprechen.

Was zu tun ist, wenn Sie die Immobilie kaufen

Ergreifen Sie vor oder nach dem Kauf die folgenden Maßnahmen, um sich zu schützen:

1. Mit dem Verkäufer verhandeln

Wenn Sie nicht genehmigte Arbeiten entdecken, verhandeln Sie mit dem Verkäufer, um die Arbeiten entweder nachträglich genehmigen zu lassen oder den Kaufpreis zu reduzieren, um die Kosten für die Anpassung der Arbeiten an die Vorschriften zu decken. Die bei weitem bevorzugte Methode ist, alle Genehmigungen zu klären vor Sie das Haus kaufen.

2. Beraten Sie sich mit einem Bauunternehmer

Wenden Sie sich an einen lizenzierten Bauunternehmer, um das Ausmaß der nicht genehmigten Arbeiten zu beurteilen und die Kosten für die notwendigen Reparaturen oder Änderungen zu schätzen. Diese Informationen können bei den Verhandlungen entscheidend sein. Am besten beauftragen Sie ein unabhängiges Unternehmen, aber bedenken Sie auch, dass Sie eventuell einen Kostenvoranschlag für die Reparaturen vorlegen müssen.

Sie wollen einen Auftragnehmer, der am Ende des Projekts die Erklärung abgeben kann, dass die Systeme korrekt funktionieren, und der das auch bestätigen kann. Wir sehen Situationen, in denen es schwierig wird, zu bestimmen, wer welche Arbeit geleistet hat und wer für das schlechte Arbeitsergebnis verantwortlich sein könnte. Diese Art von Situation kann zu einem finanziellen Verlust für den Hauseigentümer führen, den er andernfalls zurückfordern könnte. Vergewissern Sie sich, dass Sie genau wissen, welche Arbeiten jeder Auftragnehmer plant und was er dann tatsächlich an Ihrem Haus gemacht hat.

3. Holen Sie Rechtsberatung ein

Lassen Sie sich rechtlich beraten, um die potenziellen Verbindlichkeiten und rechtlichen Folgen des Kaufs eines Hauses mit nicht genehmigten Arbeiten zu verstehen. Ein Immobilienanwalt kann Sie bei der Wahl der besten Vorgehensweise beraten. Wenn Sie sich für den Kauf eines Hauses mit nicht genehmigten Arbeiten entscheiden, benötigen Sie möglicherweise einen nicht standardisierten Hauskaufvertrag, und ein Immobilienanwalt ist die beste Anlaufstelle für eine Beratung. Denken Sie daran, dass es sich um Ihr Eigentum handelt und dass Sie für Schäden, die andere aufgrund unsicherer Bauarbeiten erleiden, verantwortlich sein könnten.

4. Erwägen Sie eine Rechtsschutzversicherung

Stellen Sie sicher, dass Sie eine Rechtsschutzversicherung abschließen, die alle potenziellen Probleme abdeckt, die sich aus nicht genehmigten Arbeiten ergeben. Dies kann einen zusätzlichen Schutz bieten. Eine einfache Grundbuchversicherung deckt dies in der Regel nicht ab, aber möglicherweise können Sie einen speziellen Zusatz zur Police erhalten. Erwarten Sie eine Überprüfung durch die Versicherungsgesellschaft, die bestätigt, dass keine unzulässigen Arbeiten festgestellt wurden, bevor der Zusatz genehmigt wird.

5. Beauftragen Sie einen lizenzierten Inspektor für Wohngebäude

Einbinden einer lizenziert Ein Hausinspektor ist ein wichtiger Schritt im Prozess des Hauskaufs. Ein Inspektor führt eine umfassende Untersuchung der Immobilie durch, um alle zugrunde liegenden Probleme zu identifizieren, die nicht sofort ersichtlich sind. Dazu gehört die Bewertung der strukturellen Integrität, der elektrischen Systeme, der Sanitäranlagen und der allgemeinen Sicherheit des Hauses. Der detaillierte Bericht des Inspektors kann bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer ein wertvolles Instrument sein, mit dem Sie alle Bedenken ausräumen können, bevor Sie den Kauf abschließen. Wenn Sie in eine gründliche Inspektion investieren, können Sie kostspielige Überraschungen vermeiden und sicherstellen, dass Sie eine solide Investition tätigen. Fragen Sie den Inspektor, ob irgendetwas im Vergleich zum Rest des Hauses fehl am Platz oder neu erscheint.

6. Konsultieren Sie einen professionellen Ingenieur

Die Überprüfung der Verarbeitung der Systeme des Hauses durch einen Ingenieur kann Sie vor anhaltenden Problemen schützen. Es ist wichtig zu wissen, dass eine Inspektion durch einen Ingenieur nicht die Inspektion durch einen lizenzierten Immobilieninspektor ersetzt, sondern diese Inspektionen durch eine detailliertere und präzisere technische Bewertung der anstehenden Reparaturen und Genehmigungsverfahren ergänzen kann, falls Sie sich entscheiden, mit dem Kauf fortzufahren oder mit einem Bauunternehmer zu sprechen. Wir empfehlen für alle Hauskäufe eine Inspektion durch einen lizenzierten Immobilieninspektor. Der Immobilieninspektor ist ein Generalist, der dafür ausgebildet ist, viele allgemeine Probleme in allen Systemen eines Hauses zu finden. Ingenieure sind hochspezialisierte Personen mit umfassenden Kenntnissen über eine Handvoll von Systemen in Ihrem Haus.

Der derzeitige Eigentümer des Hauses kann sich an einen professionellen Ingenieur in der Gegend wenden und einen umfassenden Bericht über den Status der relevanten Systeme des Hauses anfordern. Diese Berichte können weitergegeben werden, und es kann ein Plan erstellt werden, um nicht genehmigte Arbeiten zu beheben. In vielen Gegenden ist die vollständige Offenlegung aller bekannten Probleme mit einer Immobilie in Verbindung mit einem Verkauf erforderlich.

Dreiym Engineering hilft routinemäßig Hausbesitzern, die versehentlich ein Haus mit nicht genehmigten Arbeiten in Texas gekauft haben. Dies ist eine äußerst unglückliche Situation, die Hausbesitzer Tausende von Dollar kosten kann. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, ist es am besten, wenn Sie zuerst einen Anwalt konsultieren. Unter sehr unglücklichen Umständen muss manchmal das gesamte Projekt neu gemacht werden. Sie möchten nicht in diese Situation geraten. Die Einschaltung eines Anwalts, der schnell alle beteiligten Parteien ermittelt, bevor Änderungen vorgenommen werden, kann Ihnen in Zukunft bei den kostspieligen Nacharbeiten helfen.

Wir empfehlen auch, dass Sie dem Inspektor nicht erlauben, die eigentlichen Reparaturarbeiten durchzuführen. Sie sollten nicht zulassen, dass ein für die Reparaturen verantwortlicher Auftragnehmer oder der ursprüngliche Auftragnehmer das Bauwerk auf Bau- oder Konstruktionsfehler untersucht. Es ist generell ein Interessenkonflikt, wenn ein Inspektor ein unangemessenes Interesse daran hat, Probleme zu finden (oder zu verbergen). Der Inspektor sollte nur Probleme finden und melden, wenn welche gefunden werden, und sich nicht selbst vor anderen laufenden Problemen oder Rechtsstreitigkeiten schützen wollen. Während viele Auftragnehmer diese beiden getrennten Aufgaben ethisch einwandfrei erfüllen können, haben wir die Erfahrung gemacht, dass Auftragnehmer häufig hoch motiviert sind, unnötige Arbeiten durchzuführen (z. B. mehr als drei Inspektionen) oder zu versuchen, Probleme ganz zu verbergen.

7. Bleiben Sie involviert

Sie haben vielleicht das Gefühl, dass Sie viel zu tun haben, aber es ist unglaublich wichtig, sich zu engagieren. Wenn Sie involviert bleiben, minimieren Sie Ihre Kosten und maximieren Ihre Sicherheit. Wenn auf Ihrem Grundstück Inspektionen durchgeführt wurden, haben Sie das Recht, eine Kopie dieser Berichte anzufordern, und Sie haben das Recht, den Ingenieur nach etwaigen Sicherheitsproblemen zu fragen, die aufgetreten sind, und danach, wie Sie und Ihre Familie geschützt werden können. Vergewissern Sie sich, dass der Inspektor qualifiziert ist; er sollte mindestens ein lizenzierter Elektroingenieur sein, und lassen Sie sich unbedingt eine Kopie der Berichte geben. Viele Personen bieten sich selbst als Inspekteure an, aber vergewissern Sie sich, dass sie zumindest über eine staatliche Lizenz verfügen und nicht nur ein privates Zeugnis vorweisen können. Als Hauseigentümer sollten Sie unserer Erfahrung nach auf einige Dinge achten.

Rote Flaggen, auf die Sie achten sollten:

1. Der ursprüngliche Konstrukteur oder Designer inspiziert das Bauwerk selbst und stellt keine Mängel fest. Es wurde nicht ein einziger Punkt auf der Pannenliste vermerkt, oder alles, was vermerkt wurde, war oberflächlich. Bauprojekte sind komplex, und bei jedem Projekt treten Probleme auf. Bei der Abnahme finden wir viele versteckte Sicherheitsrisiken und minimieren sie. Zu dem Zeitpunkt, an dem ein Bauunternehmer einen externen Ingenieur oder Inspektor sucht, sollten die meisten, wenn nicht sogar alle dieser Probleme gelöst und dokumentiert sein.
2. Der Bauunternehmer, der für die Reparaturen am Bauwerk verantwortlich ist, verlangt immer wieder zusätzliche Inspektionen, die über drei hinausgehen. Nach unserer Erfahrung ist alles, was über zwei Inspektionen zur Genehmigung eines Bauwerks hinausgeht, verdächtig. Mehr als drei Inspektionen können auf Betrug hindeuten (z. B. wenn der Bauunternehmer zwischen den Inspektionen keine Reparaturen durchführt). Die folgenden Angaben sind grobe Schätzungen unserer Erfahrungen in Texas:
   • ~Bei ca. 60 Prozent aller Immobilien, mit denen wir zu tun haben, werden bei der ersten Inspektion keine Probleme festgestellt. Diese werden in der Regel von den lizenzierten Fachleuten der Branche gebaut und entworfen. Die nicht genehmigten Arbeiten sind in der Regel das Ergebnis von Fehlern bei der Projektplanung oder ehrlichen Missverständnissen (z.B. wurde der Beton für den Pool früher aufgebracht, ohne dass alle wussten, dass er im Zeitplan nach oben verschoben worden war).
   • >Bei mehr als 99 Prozent aller Immobilien, mit denen wir zu tun haben, werden alle Probleme in nur zwei Inspektionen behoben (bei der ersten Inspektion werden Mängel festgestellt, und bei der zweiten Inspektion werden alle Mängel behoben). Dabei handelt es sich um eine Mischung aus ehrlichen Fehlern, Dingen, die in die Ritzen fallen, und Heimwerkern, die vielleicht nicht alle Anforderungen verstanden haben. Wenn Sie ein Hausbesitzer sind, der in diese Kategorie fällt, können wir Ihnen bei allen Fragen, die Sie haben, weiterhelfen, aber Sie sollten so bald wie möglich einen Elektriker beauftragen.
   • Eine verschwindend kleine Minderheit von Auftragnehmern zeigt kein Interesse an der Lösung der Probleme, führt eine betrügerische Reparatur durch (z. B. das Verstecken einer Kabelverzweigung in einer Wand, um die Verwendung einer falschen Verkabelung absichtlich zu verschleiern), eine inkompetente Reparatur (sie wissen einfach nicht, wie man diese Art der Auftragsvergabe durchführt) oder eine fehlerhafte Reparatur (sie verwenden ungeeignete Methoden oder Materialien, die nicht in der Liste aufgeführt sind) oder benötigt anderweitig mehr als zwei Inspektionen, um das Problem zu lösen.

Wenn ein Mangel festgestellt wird, vergewissern Sie sich, dass der für die Reparaturen verantwortliche Auftragnehmer die Bedenken vollständig ausgeräumt hat, bevor er um eine erneute Inspektion der Arbeiten bittet. Als Eigentümer haben Sie das Recht zu verstehen, was an Ihrem Haus gemacht wird und warum es gemacht wird. Wenn Sie sich einmischen, können Sie sicherstellen, dass Ihre Familie sicher ist und dass die Reparaturen korrekt ausgeführt werden. Sie können Online-Ressourcen nutzen, um die Probleme in den Inspektionsberichten zu untersuchen. NFPA.

Fazit

Der Kauf eines Hauses mit nicht genehmigten Arbeiten kann zu unvorhergesehenen Komplikationen und Kosten führen. Wenn Sie Ihre Sorgfaltspflicht erfüllen, die Immobilie gründlich inspizieren und professionellen Rat einholen, können Sie diese Risiken mindern und eine fundierte Kaufentscheidung treffen. Denken Sie daran, dass es besser ist, mögliche Probleme vor dem Kaufabschluss aufzudecken, als später teure Überraschungen zu erleben. Wenn Sie ein Haus kaufen und die Abschlussdokumente unterschreiben, erhalten Sie die Immobilie oft "wie sie ist". Am besten vergewissern Sie sich, dass Sie etwas kaufen, das Ihre Investition wert ist.

Wenn Sie sich dazu entschließen, ein Haus zu kaufen, in dem nicht genehmigte Arbeiten durchgeführt wurden, bevor diese behoben sind, sollten Sie in Erwägung ziehen, selbst einen Bauunternehmer zu beauftragen, nachdem Sie das Haus in Besitz genommen haben, und die Kosten für das Haus entsprechend auszuhandeln. Wenn Sie sich in einer solchen Situation befinden, können Sie Kontakt Dreiym Engineering. Wir haben Hunderten von Immobilienbesitzern und ihren Auftragnehmern in Texas geholfen, diese schwierige Situation zu überstehen.