Comprender los riesgos y tomar precauciones

La compra de una vivienda es una inversión importante, a menudo acompañada de una mezcla de emoción y aprensión. Uno de los escollos potenciales que pueden convertir este sueño en una pesadilla son las obras no permitidas. Las obras no permitidas se refieren a renovaciones o ampliaciones realizadas en una propiedad sin las aprobaciones necesarias de las autoridades locales de construcción. Estas modificaciones no autorizadas pueden dar lugar a costosas reparaciones, problemas legales, riesgos de incendio y problemas de seguridad. En este artículo, profundizaremos en cómo detectar las obras no permitidas y en los pasos que debe dar al comprar una propiedad.

Es importante tener en cuenta que no en todas partes se requieren permisos para todos los trabajos. Cuando se exige, su cumplimiento es importante.

Los riesgos del trabajo sin permiso

Los trabajos no permitidos pueden plantear diversos riesgos, entre ellos:

• Peligros para la seguridad: Las renovaciones no aprobadas pueden no cumplir los códigos de edificación, lo que da lugar a una construcción deficiente y a peligros potenciales para la seguridad.
• Cuestiones legales: Los propietarios pueden enfrentarse a multas y acciones legales de las autoridades locales por trabajos no permitidos.
• Problemas con los seguros: Las compañías de seguros pueden negarse a cubrir los daños causados por obras no permitidas o pueden cancelar la póliza por completo.
• Menor valor de reventa: Las obras no permitidas pueden disuadir a los posibles compradores y reducir el valor de reventa de la propiedad.
• Trabajo futuro: Las futuras extracciones de permisos (como una nueva remodelación de la cocina después de que usted compre la propiedad) pueden dar lugar a que el inspector encuentre estos problemas anteriores no permitidos. Esto conduce inevitablemente a unos costes de construcción mucho más elevados y a la repetición de las obras.

Cómo detectar trabajos no permitidos

Detectar obras no permitidas requiere un ojo agudo y diligencia. He aquí algunas medidas que puede tomar:

1. Revisar los registros de la propiedad

Empiece por revisar los registros de la propiedad en el departamento de construcción local. Estos registros mostrarán los permisos que se han emitido para la propiedad. Compare los registros con el estado actual de la vivienda para identificar discrepancias.

2. Realice una inspección minuciosa

Contrate a un inspector de viviendas cualificado para que realice una inspección minuciosa de la propiedad. Los inspectores pueden identificar posibles signos de obras no permitidas, como materiales que no encajan, técnicas de construcción inusuales o acabados incompletos. Entre las cosas que debe buscar se incluyen

1. Compruebe el ático; ¿ve algún cable de aspecto más nuevo? Busque un código de fecha en esos cables. Si su casa se construyó en 2002, y encuentra cables eléctricos que se fabricaron en 2019, debería esperar encontrar un permiso de obra en el expediente (si es necesario) de la autoridad local para esa obra de 2019+.
2. ¿Ve algún cable sin asegurar en el ático? Asegúrese de que el cableado del ático presenta un aspecto limpio y profesional. No deben observarse cajas o luminarias sin asegurar.
3. ¿Tiene piscina su posible nueva propiedad?  Compruebe que la piscina está correctamente autorizada. Las piscinas sin permiso son muy comunes en Texas, ya que no hay requisitos de licencia para contratistas generales o contratistas de piscinas. En Texas, los contratistas de piscinas a menudo no cuentan con un electricista para cablear los sistemas eléctricos y de tierra de la piscina. Esto da lugar a muchos problemas con la mano de obra y el cumplimiento de los códigos.
4. ¿Tiene su posible nueva propiedad una ampliación de losa nueva? Compruebe que la losa ha sido inspeccionada y tiene una toma de tierra aprobada sistema eléctrico, incluido un suelo Ufer. Las losas que son más nuevas pueden parecer de un color diferente a la losa bajo la casa principal. Si hay losas más nuevas, podría ser mejor comprobar también los códigos de fecha del cableado en esa nueva extensión.
5. ¿Tiene su nueva propiedad potencial un garaje convertido en espacio habitable? Es probable que ese trabajo también necesite permisos. Compruebe el cableado y los códigos de fechas, y busque los permisos relacionados con esa remodelación.
6. ¿Tiene su nueva propiedad potencial una isla de cocina? Las cocinas recién renovadas suelen tener una cuestión que se pasa por alto. Esa cuestión es asegurarse de que cualquier cable que atraviese la losa esté para mojado. A menudo, los electricistas pueden suponer erróneamente que la zona no se considera un lugar húmedo o que lo único que se necesita es un conducto estanco a los líquidos. Estas suposiciones son incorrectas; asegúrese de que todo el cable que pase por una losa asentada sobre el suelo esté clasificado como húmedo.
7. ¿Tiene su nueva propiedad potencial una estructura de alimentación independiente? Las segundas unidades independientes en la misma propiedad son cada vez más populares, y normalmente los cables subterráneos están correctamente clasificados para la ubicación húmeda o como cables de entrada de servicio. En algunos casos, los edificios remotos más pequeños (como una pequeña cocina exterior o un pequeño cobertizo) pueden tener cables no apropiados para el enterramiento directo o una ubicación húmeda. Asegúrese de comprobar que estos cables están correctamente clasificados.

3. Pregunte al vendedor

Pregunte directamente al vendedor sobre cualquier reforma o ampliación realizada en la propiedad. Los vendedores honestos deben revelar cualquier obra no permitida. Sea cauto si el vendedor parece evasivo o reacio a facilitar información. No todos los vendedores serán conscientes de todos los cambios realizados por otros o por los contratistas que han contratado. Puede que simplemente se encuentren, sin saberlo, en una situación que usted mismo intenta evitar.

4. Compruebe si hay banderas rojas

Busque señales que puedan indicar trabajos no permitidos, tales como:

• Renovaciones recientes no reflejadas en los registros de la propiedad.
• Trabajos de construcción inconsistentes o de aspecto amateur.
• Sistemas eléctricos, de fontanería o de calefacción, ventilación y aire acondicionado que parezcan fuera de lugar o no se ajusten a la normativa.

Qué hacer al comprar la propiedad

Antes o después de finalizar la compra, tome las siguientes medidas para protegerse:

1. Negociar con el vendedor

Si descubre obras sin permiso, negocie con el vendedor para que las autorice con carácter retroactivo o para que reduzca el precio de compra a fin de cubrir el coste de adecuar las obras a la normativa. El método preferido con diferencia es que se resuelvan todos los permisos antes de usted adquiere la vivienda.

2. Consulte con un contratista

Consulte con un contratista autorizado para evaluar el alcance de las obras no permitidas y estimar el coste de las reparaciones o modificaciones necesarias. Esta información puede ser crucial durante las negociaciones. Contratar a su propio contratista independiente es lo mejor, pero también tenga en cuenta que puede necesitar tener listo un alcance de las reparaciones para que le hagan un presupuesto.

Usted quiere un contratista que sea capaz de declarar al final del proyecto que los sistemas funcionan correctamente, y que pueda certificarlo. Vemos situaciones en las que resulta difícil especificar quién hizo qué trabajo, y quién puede ser responsable del mal producto del trabajo. Este tipo de situación puede acarrear pérdidas económicas al propietario que, de otro modo, podría recuperar. Asegúrese de saber exactamente qué trabajo tiene previsto realizar cada contratista, y luego qué hicieron realmente en su casa.

3. Obtener asesoramiento jurídico

Busque asesoramiento jurídico para comprender las posibles responsabilidades e implicaciones legales de comprar una casa con obras no permitidas. Un abogado inmobiliario puede orientarle sobre el mejor curso de acción. Si decide comprar una casa con obras no permitidas, es posible que necesite un contrato de compraventa de vivienda no estándar, y un abogado inmobiliario es el mejor lugar al que acudir en busca de asesoramiento. Recuerde que será su propiedad, y podría ser responsable de las lesiones sufridas por otros debido a una construcción insegura.

4. Considerar el seguro de título

Asegúrese de obtener un seguro de título que cubra cualquier problema potencial derivado de trabajos no permitidos. Esto puede proporcionarle una capa adicional de protección. El seguro de título básico no suele cubrir esto, pero es posible que pueda obtener un endoso especial en la póliza. Espere una inspección de la compañía de seguros que confirme que no hay obras no permitidas antes de que se apruebe el endoso.

5. Contrate a un inspector residencial autorizado

Involucrar a un con licencia Un inspector residencial es un paso fundamental en el proceso de compra de una vivienda. Un inspector llevará a cabo un examen exhaustivo de la propiedad, identificando cualquier problema subyacente que pueda no ser inmediatamente evidente. Esto incluye la evaluación de la integridad estructural, los sistemas eléctricos, la fontanería y la seguridad general de la vivienda. El informe detallado proporcionado por el inspector puede servir como una valiosa herramienta durante las negociaciones con el vendedor, permitiéndole abordar cualquier preocupación antes de finalizar la compra. Al invertir en una inspección minuciosa, puede evitar costosas sorpresas y asegurarse de que está realizando una inversión sólida. Pregunte al inspector si algo parece fuera de lugar o nuevo en comparación con el resto de la vivienda.

6. Consulte con un ingeniero profesional

Comprobar con un ingeniero la mano de obra de los sistemas de la casa puede ayudarle a protegerse de cualquier problema persistente. Es importante tener en cuenta que la inspección de un ingeniero no sustituye a la de un inspector inmobiliario autorizado, sino que puede complementar esas inspecciones con una evaluación de ingeniería más detallada y precisa sobre las reparaciones y los procesos de obtención de permisos a los que se enfrenta si decide seguir adelante con la compra o hablar con un contratista. Recomendamos la inspección de un inspector inmobiliario autorizado para todas las compras de viviendas. El inspector residencial es un generalista capacitado para encontrar muchos problemas comunes en todos los sistemas de una casa. Los ingenieros son personas hiperespecializadas con amplios conocimientos sobre un puñado de los sistemas de su casa.

El propietario actual de la vivienda puede ponerse en contacto con un ingeniero profesional de la zona para solicitar un informe exhaustivo sobre el estado de los sistemas relevantes de la vivienda. Esos informes pueden compartirse y puede establecerse un plan para que se resuelvan los trabajos no permitidos. Muchas zonas exigen la divulgación completa de cualquier problema conocido de una propiedad junto con la venta.

Dreiym Engineering ayuda rutinariamente a propietarios que han comprado inadvertidamente una casa con obras no permitidas en Texas. Esta es una situación increíblemente desafortunada que puede costar a los propietarios miles de dólares. Si se encuentra en esta situación, el mejor consejo es que consulte primero a un Abogado. En circunstancias muy desafortunadas, a veces hay que rehacer todo el proyecto. No querrá verse atrapado en esa situación. Contar con un abogado que identifique rápidamente a todas las partes implicadas antes de realizar cualquier cambio puede ayudarle en el futuro con la costosa reelaboración.

También le recomendamos que no permita que el inspector realice los trabajos de reparación propiamente dichos. No debe permitir que un contratista responsable de las reparaciones o el contratista original inspeccionen la estructura en busca de defectos de construcción o diseño. Por lo general, es un conflicto de intereses que un inspector tenga un interés indebido en encontrar (u ocultar) problemas. El inspector sólo debe desear encontrar e informar de los problemas si los encuentra, no protegerse de cualquier otro problema o litigio en curso. Aunque muchos contratistas pueden realizar estas dos tareas por separado de forma ética, hemos descubierto que también es habitual que el contratista esté muy motivado para realizar trabajos innecesarios (como llevar a cabo más de tres inspecciones) o que intente ocultar los problemas por completo.

7. Manténgase implicado

Puede que le parezca que es mucho para manejar, pero mantenerse involucrado es increíblemente importante. Cuando se mantiene involucrado, minimiza sus costes y maximiza su seguridad. Si se han realizado inspecciones en su propiedad, tiene derecho a solicitar una copia de esos informes, y tiene derecho a preguntar al ingeniero sobre cualquier problema de seguridad que se haya podido encontrar y sobre cómo mantener su seguridad y la de su familia. Asegúrese de que el inspector está cualificado; como mínimo debe ser un ingeniero eléctrico profesional con licencia, y asegúrese de obtener una copia de cualquier informe. Muchos individuos se comercializarán a sí mismos como inspectores, pero asegúrese de que tienen al menos algún tipo de licencia emitida por el estado, no sólo una credencial de la industria privada. Como propietario de una vivienda, hay algunas cosas que debe vigilar según nuestra experiencia.

Banderas rojas a tener en cuenta:

1. El constructor o diseñador original inspecciona la estructura por sí mismo y no encuentra nada malo. No se anotó ni un solo elemento de la lista de tareas pendientes de la facturación, o todo lo que se anotó era superficial. Los proyectos de construcción son complejos y en cada uno de ellos surgen problemas; en la facturación es donde encontramos y minimizamos muchos riesgos ocultos para la seguridad. Para cuando un contratista busque a un ingeniero o inspector externo, la mayoría de estos problemas, si no todos, deberían estar resueltos y documentados.
2. El constructor responsable de las reparaciones de la estructura sigue solicitando inspecciones adicionales más allá de tres. Según nuestra experiencia, todo lo que supere las dos inspecciones para aprobar una estructura es sospechoso, más de tres inspecciones puede ser indicativo de fraude (como que el constructor no realice ninguna reparación entre una inspección y otra). Lo que sigue son estimaciones aproximadas de lo que es nuestra experiencia en Texas:
   • ~60% de todas las propiedades con las que tratamos no presentan problemas en la primera inspección. Por lo general, éstas han sido construidas y diseñadas por los profesionales autorizados del sector. Los trabajos no permitidos son normalmente producto de errores de programación del proyecto o de errores de comunicación honestos (por ejemplo, el hormigón de la piscina se aplicó antes de tiempo, sin que todo el mundo supiera que se había adelantado en el calendario).
   • >99% de todas las propiedades con las que tratamos tendrán cualquier problema resuelto en sólo dos inspecciones (La primera inspección muestra los defectos, y la segunda inspección muestra que todos los defectos han sido reparados). Se trata de una mezcla de errores honestos, cosas que caen en las grietas y bricolaje que puede no haber entendido bien todos los requisitos. Si usted es un propietario que entra en esta categoría, podemos proporcionarle orientación adicional para cualquier pregunta que tenga, pero debería contratar a un electricista lo antes posible.
   • Una minoría fugazmente pequeña de contratistas en algunas propiedades no mostrará ningún interés en resolver los problemas, realizará una reparación fraudulenta (como ocultar un empalme de cables en el interior de una pared para enmascarar a propósito el uso de un cableado incorrecto), una reparación incompetente (simplemente no saben cómo realizar este tipo de contratación), o una reparación incorrecta (utilizaron métodos o materiales inapropiados fuera de su listado), o bien tardarán más de dos inspecciones en arreglarlo correctamente.

Cuando se detecte una deficiencia, asegúrese de que el contratista responsable de las reparaciones ha abordado plenamente las preocupaciones antes de solicitar una nueva inspección del trabajo. Como propietario, tiene derecho a entender qué se está haciendo en su propiedad y por qué se está haciendo. Mantenerse involucrado ayuda a garantizar que su familia está a salvo y que las reparaciones son correctas. Puede utilizar recursos en línea para investigar los problemas de los informes de inspección a través de NFPA.

Conclusión

Comprar una casa con obras no permitidas puede acarrear complicaciones y gastos imprevistos. Si actúa con la diligencia debida, inspecciona a fondo la propiedad y busca asesoramiento profesional, podrá mitigar estos riesgos y tomar una decisión de compra con conocimiento de causa. Recuerde, es mejor descubrir los posibles problemas antes de cerrar el trato que enfrentarse a costosas sorpresas más adelante. Cuando compra una vivienda y firma los documentos de cierre, a menudo obtiene esa propiedad "tal cual". Es mejor asegurarse de que está comprando algo digno de su inversión.

Si decide comprar una casa con obras no permitidas antes de que se resuelvan, considere la posibilidad de contratar a un contratista usted mismo después de tomar posesión y negocie el coste de la casa en consecuencia. Si se encuentra en este tipo de situación, puede contacto Dreiym Ingeniería. Hemos ayudado a cientos de propietarios y a sus contratistas en Texas a superar esta difícil situación.