Riskide mõistmine ja ettevaatusabinõude võtmine

Kodu ostmine on märkimisväärne investeering, millega sageli kaasneb segu põnevusest ja hirmust. Üks võimalikke lõkse, mis võivad selle unistuse õudusunenäoks muuta, on lubamatud tööd. Lubamatute tööde all mõeldakse renoveerimistöid või juurdeehitusi, mis tehakse kinnisvarale ilma kohaliku ehitusasutuse vajaliku nõusolekuta. Need loata muudatused võivad põhjustada kulukaid remonditöid, õiguslikke probleeme, tuleohu ja ohutusprobleeme. Selles artiklis uurime, kuidas avastada lubamatuid töid ja milliseid samme peaksite kinnisvara ostmisel astuma.

Oluline on märkida, et mitte kõikjal ei nõuta kõigi tööde jaoks lube. Kui see on nõutav, siis on oluline selle täitmine.

Loata tööga seotud riskid

Loata töö võib kujutada endast mitmesuguseid riske, sealhulgas:

• Ohutusriskid: Heakskiitmata renoveerimine ei pruugi vastata ehitusnormidele, mille tulemuseks on ebakvaliteetne ehitus ja võimalikud ohutusriskid.
• Õiguslikud küsimused: Koduomanikele võivad kohalikud ametiasutused määrata trahve ja esitada õiguslikke meetmeid lubamatute tööde eest.
• Kindlustusprobleemid: Kindlustusettevõtted võivad keelduda katmast lubamatute tööde põhjustatud kahjusid või tühistada poliisi üldse.
• Madalam edasimüügiväärtus: Loata tööd võivad potentsiaalseid ostjaid heidutada ja vähendada kinnisvara edasimüügiväärtust.
• Tulevane töö: Tulevaste lubade väljavõtete (näiteks uue köögi ümberehitamine pärast vara ostmist) tulemuseks võib olla see, et inspektor leiab need varasemad lubamata probleemid. See toob paratamatult kaasa palju suuremad ehituskulud ja ümbertegemise.

Kuidas tuvastada lubamatut tööd

Lubamatute tööde avastamine nõuab teravat silma ja hoolsust. Siin on mõned sammud, mida saate võtta:

1. Kinnisvararegistri läbivaatamine

Alustage kohaliku ehitusosakonna kinnistusraamatute läbivaatamisest. Nendes andmetes on kirjas kinnisvarale väljastatud load. Võrrelge andmeid kodu praeguse seisukorraga, et tuvastada lahknevusi.

2. Viige läbi põhjalik kontroll

Palgata kvalifitseeritud koduinspektor, kes viib kinnisvara põhjalikult läbi. Inspektorid võivad tuvastada võimalikud märgid lubamatutest töödest, näiteks sobimatud materjalid, ebatavalised ehitustehnikad või puudulikud viimistlused. Asjad, mida otsida, võivad olla järgmised:

1. Kontrollida pööningut; kas näed mingeid uuema välimusega kaableid? Otsige nendel kaablitel kuupäevakoodi. Kui teie kodu on ehitatud 2002. aastal ja te leiate 2019. aastal toodetud elektrikaablid, siis peaksite eeldama, et teil on olemas kohaliku omavalitsuse luba (kui see on nõutav) selle 2019+ töö jaoks.
2. Kas näete katusel mingeid kinnitamata kaableid? Veenduge, et katusekorruse kaabeldus näeks välja puhas ja professionaalne. Ei tohiks täheldada kinnitamata kastide või valgustite olemasolu.
3. Kas teie potentsiaalsel uuel kinnisvaral on bassein?  Kontrollige, kas bassein on õigesti lubatud. Litsentseerimata basseinid on Texases väga levinud, kuna peatöövõtjatele või basseiniehitajatele puuduvad/väiksed litsentsinõuded. Texases ei ole basseiniehitajatel sageli elektrikut, kes ühendab basseini elektri- ja maandussüsteeme. See toob kaasa palju probleeme seoses tööde teostamise ja koodide täitmisega.
4. Kas teie potentsiaalsel uuel kinnisvaral on uus plaat laiendus? Kontrollige, kas plaat on kontrollitud ja kas sellel on heakskiidetud maandus. elektrisüsteem, sealhulgas Ufer maa. Uuemad plaadid võivad tunduda teistsuguse värvusega kui peamaja all olev plaat. Kui on olemas uuemad plaadid, võiks olla parim kontrollida ka selle uue laienduse juhtmestiku kuupäevakoode.
5. Kas teie potentsiaalsel uuel kinnisvaral on garaaž, mis on ümber ehitatud elamispinnaks? Tõenäoliselt on ka selleks tööks vaja luba. Kontrollige juhtmestikku ja kuupäevakoode ning otsige selle ümberehitusega seotud lubasid.
6. Kas teie potentsiaalsel uuel kinnisvaral on köögisaar? Hiljuti renoveeritud köökidel on sageli üks tähelepanuta jäänud probleem. See probleem on tagada, et kõik kaablid, mis jooksevad läbi plaadi, on märgklassifitseeritud. Sageli võivad elektrikad ekslikult eeldada, et ala ei loeta märja koha jaoks või et vedelikkogukindlad torud on kõik, mida vajatakse. Need eeldused on väärad; veenduge, et kõik kaablid, mis läbivad maapinnal asuvat plaati, on märgkindlad.
7. Kas teie potentsiaalsel uuel kinnisvaral on eraldi mootoriga töötav struktuur? Populaarseks on muutumas teise eraldi seadme paigaldamine samale kinnistule ja tavaliselt on maakaablid õigesti arvestatud märja asukoha jaoks või teeninduskaabliteks. Mõnel juhul võib väiksemates kõrvalistes hoonetes (näiteks väike väliköök või väike kuur) olla kaabel, mis ei sobi otse maandamiseks või märja asukoha jaoks. Kontrollige kindlasti, et need kaablid oleksid õigesti arvestatud.

3. Küsige müüjalt

Küsige otse müüjalt kinnisvarale tehtud renoveerimiste või täienduste kohta. Ausad müüjad peaksid avalikustama kõik lubamatud tööd. Olge ettevaatlik, kui müüja näib vältivat või ei soovi teavet anda. Mitte iga müüja ei ole teadlik kõigist muudatustest, mida on teinud teised või tema poolt palgatud töövõtjad. Nad võivad lihtsalt teadmatusest olla kinni olukorras, mida te ise püüate vältida.

4. Kontrollige punaseid lipukesi

Otsige märke, mis võivad viidata lubamatutele töödele, näiteks:

• Hiljutised renoveerimised ei kajastu kinnisvararegistris.
• Ebajärjekindlad või amatööride moodi tehtud ehitustööd.
• Elektri-, torustiku- või HVAC-süsteemid, mis tunduvad olevat paigast ära või ei vasta eeskirjadele.

Mida teha kinnisvara ostmisel

Enne või pärast ostu lõpuleviimist võtke enda kaitsmiseks järgmised meetmed:

1. Pidage läbirääkimisi müüjaga

Kui te avastate lubamatuid töid, pidage müüjaga läbirääkimisi, et saada tööde lubamine tagasiulatuvalt või vähendada ostuhinda, et katta tööde vastavusse viimise kulud. Kõige eelistatum meetod on lasta kõik load lahendada. enne ostate kodu.

2. Konsulteerige töövõtjaga

Konsulteerige litsentseeritud töövõtjaga, et hinnata lubamatute tööde ulatust ja vajalike remondi- või ümberehitustööde maksumust. See teave võib olla läbirääkimiste käigus väga oluline. Kõige parem on palgata oma sõltumatu töövõtja, kuid pidage silmas ka seda, et teil võib olla vaja valmis remonditööde ulatus, et nad saaksid teha hinnapakkumise.

Te soovite töövõtjat, kes on võimeline projekti lõpus kinnitama, et süsteemid toimivad nõuetekohaselt, ja nad suudavad seda tõendada. Me näeme olukordi, kus on raske täpsustada, kes milliseid töid tegi ja kes võib vastutada halva töötulemuse eest. Selline olukord võib tuua koduomanikule rahalist kahju, mida ta muidu saaks tagasi nõuda. Veenduge, et te teate täpselt, milliseid töid iga töövõtja kavatseb teha, ja seejärel, mida nad teie kodus tegelikult tegid.

3. Hankige õigusabi

Pöörduge õigusnõustamise poole, et mõista võimalikke kohustusi ja õiguslikke tagajärgi, mis kaasnevad lubamatute töödega kodu ostmisega. Kinnisvaraõiguse advokaat saab teid juhendada, kuidas kõige paremini toimida. Kui otsustate osta lubamatute töödega kodu, võite vajada mittestandardset koduostulepingut ja kinnisvara advokaat on parim koht, kust nõu küsida. Pidage meeles, et tegemist on teie kinnisvaraga ja te võite vastutada teiste poolt ohtlike ehitiste tõttu saadud vigastuste eest.

4. Kaaluge pealkirja Kindlustus

Veenduge, et te omandate omandiõiguse kindlustuse, mis katab kõik võimalikud probleemid, mis tulenevad lubamatutest töödest. See võib pakkuda täiendavat kaitset. Põhiline omandiõiguse kindlustus seda tavaliselt ei kata, kuid teil võib olla võimalik saada poliisile spetsiaalne kinnitus. Oodake kindlustusseltsilt kontrollimist, mis kinnitab, et enne kinnitusmärge kinnitamist ei leita lubamatuid töid.

5. Palgata litsentseeritud elamute inspektor

Kaasamine litsentseeritud elamu inspektor on kodu ostmise protsessis kriitiline samm. Inspektor viib läbi kinnisvara põhjaliku kontrolli, tuvastades kõik põhiprobleemid, mis ei pruugi kohe ilmneda. See hõlmab kodu struktuurilise terviklikkuse, elektrisüsteemide, torustiku ja üldise ohutuse hindamist. Inspektori esitatud üksikasjalik aruanne võib olla väärtuslikuks abivahendiks läbirääkimistel müüjaga, mis võimaldab teil enne ostu lõpuleviimist lahendada kõik probleemid. Investeerides põhjalikku ülevaatusse, saate vältida kulukaid üllatusi ja tagada, et teete kindla investeeringu. Küsige inspektorilt, kas midagi tundub võrreldes kodu ülejäänud osaga ebasobiv või uus.

6. Konsulteerige professionaalse inseneriga

Kodu süsteemide töövõime kontrollimine inseneriga võib aidata teid kaitsta püsivate probleemide eest. Oluline on märkida, et inseneri kontroll ei asenda litsentseeritud kinnisvarainspektori kontrolli, vaid võib täiendada neid kontrolle üksikasjalikuma ja täpsema insenerihinnanguga selle kohta, millised remondi- ja lubade andmise protsessid teil on ees, kui otsustate jätkata oma suuremat ostu või rääkida töövõtjaga. Soovitame litsentseeritud kinnisvarainspektori ülevaatust kõigi koduostude puhul. Elamute inspektor on generalist, kes on koolitatud leidma paljusid ühiseid probleeme kõigis kodusüsteemides. Insenerid on hüperspetsialistlikud isikud, kellel on laialdased teadmised käputäie teie kodu süsteemide kohta.

Kodu praegune omanik võib pöörduda piirkonna professionaalse inseneri poole, et taotleda põhjalikku aruannet kodu asjaomaste süsteemide seisundi kohta. Neid aruandeid saab jagada ja koostada kava, kuidas lahendada lubamata tööd. Paljudes piirkondades nõutakse koos müügiga täielikku avalikustamist kõigist teadaolevatest kinnisvaraga seotud probleemidest.

Dreiym Engineering aitab regulaarselt koduomanikke, kes on kogemata ostnud Texases kodu, kus on tehtud lubamatuid töid. See on uskumatult kahetsusväärne olukord, mis võib koduomanikele maksma minna tuhandeid dollareid. Kui satute sellesse olukorda, on parim nõuanne kõigepealt konsulteerida juristiga. Väga kahetsusväärsetel asjaoludel tuleb mõnikord kogu projekt uuesti teha. Te ei taha sellesse olukorda sattuda. Kui teil on advokaat, kes tuvastab kiiresti kõik asjaosalised enne muudatuste tegemist, võib see aidata teid tulevikus kuluka ümbertöötamise puhul.

Samuti soovitame, et te ei lubaksite inspektoril teha tegelikke remonditöid. Te ei tohiks lubada remonditööde eest vastutaval töövõtjal või algsel töövõtjal kontrollida konstruktsiooni ehitus- või konstruktsioonivigu. Üldiselt on huvide konflikt, kui inspektoril on ebasobiv huvi probleemide leidmiseks (või varjamiseks). Inspektor peaks soovima ainult leida ja teatada probleemidest, kui neid leitakse, mitte kaitsta end muude käimasolevate probleemide või kohtuvaidluste eest. Kuigi paljud töövõtjad suudavad neid kahte eraldi ülesannet eetiliselt täita, oleme leidnud, et sageli on töövõtjal ka suur motivatsioon teha ebavajalikku tööd (näiteks teha rohkem kui kolm ülevaatust) või püüda probleeme üldse varjata.

7. Jääge osalema

Teil võib tunduda, et see on palju, kuid osaluse säilitamine on uskumatult oluline. Kui te jääte kaasatud, siis minimeerite oma kulusid ja maksimeerite oma turvalisust. Kui teie kinnistul on tehtud inspekteerimisi, on teil õigus nõuda nende aruannete koopiat ja teil on õigus küsida insenerilt võimalike ohutusprobleemide kohta ja selle kohta, kuidas hoida teid ja teie perekonda turvaliselt. Veenduge, et inspektor on kvalifitseeritud; ta peaks olema vähemalt litsentseeritud kutseline elektriinsener, ja saage kindlasti koopia kõigist aruannetest. Paljud isikud turustavad end inspektorina, kuid veenduge, et neil on vähemalt mingi riiklik litsents, mitte ainult eratööstuse volitused. Koduomanikuna on meie kogemuse põhjal mõned asjad, mida tuleb jälgida.

Punased lipud, mida tuleb jälgida:

1. Esialgne ehitaja või projekteerija kontrollib struktuuri ise ja ei leia midagi valesti. Isegi mitte ühtegi punkti ei ole märkimist leidnud või kõik, mida märgiti, oli pealiskaudne. Ehitusprojektid on keerulised ja igas projektis esineb probleeme, käivitus on koht, kus me leiame ja minimeerime palju varjatud ohutusriske. Selleks ajaks, kui töövõtja otsib välist inseneri või inspektorit, peaks enamik, kui mitte kõik need probleemid olema lahendatud ja dokumenteeritud.
2. Konstruktsiooni remondi eest vastutav ehitaja nõuab pidevalt täiendavaid kontrolle lisaks kolmele. Meie kogemuse kohaselt on kõik üle kahe kontrolli ehitise kinnitamiseks tehtavad kontrollid kahtlased, üle kolme kontrolli võib viidata pettusele (näiteks kui ehitaja ei tee kontrollide vahel mingeid remonditöid). Järgnevalt on toodud meie kogemused Texases:
   • ~60% kõigist meie poolt käsitletavatest objektidest ei leia esimesel ülevaatusel ühtegi probleemi. Need on üldiselt ehitatud ja projekteeritud tööstuse litsentseeritud spetsialistide poolt. Lubamata töö on tavaliselt projekti planeerimisvigade või ausate eksituste tulemus (näiteks basseini betooni kasutati varakult, ilma et kõik oleksid teadnud, et see oli ajakavas ettepoole lükatud).
   • >99% kõigist objektidest, millega me tegeleme, on kõik probleemid lahendatud vaid kahe ülevaatuse käigus (esimene ülevaatus näitab puudusi ja teine ülevaatus näitab, et kõik puudused on parandatud). Tegemist on seguga ausatest vigadest, pragudesse kukkuvatest asjadest ja Do-It-Yourself'ile, kes ei ole võib-olla päris hästi aru saanud kõigist nõuetest. Kui te olete koduomanik, kes kuulub sellesse kategooriasse, võime anda täiendavaid juhiseid teie küsimustele, kuid te peaksite võimalikult kiiresti palgata elektriku.
   • Põgusalt väike vähemus töövõtjaid ei näita mõnel objektil mingit huvi probleemide lahendamise vastu, teevad petturlikku remonti (näiteks peidavad kaabliühendust seina sees, et varjata tahtlikult vale juhtmestiku kasutamist), ebakompetentset remonti (nad lihtsalt ei tea, kuidas seda tüüpi töövõtteid teha) või vale remonti (kasutavad sobimatuid meetodeid või materjale, mis ei kuulu nende nimekirja) või võtavad muul viisil üle kahe kontrolli, et asi õigesti korda saada.

Kui leiate puuduse, veenduge, et remonditööde eest vastutav töövõtja on probleemid täielikult lahendanud, enne kui ta nõuab tööde uuesti kontrollimist. Kinnisvaraomanikuna on teil õigus mõista, mida teie kinnisvaraga tehakse ja miks seda tehakse. Osalemine aitab tagada, et teie pere on turvaline ja et remonditööd on korrektsed. Võite kasutada veebipõhiseid vahendeid, et uurida kontrolliaruannetes esitatud küsimusi läbi NFPA.

Kokkuvõte

Lubamatute töödega kodu ostmine võib põhjustada ettenägematuid komplikatsioone ja kulusid. Nõuetekohase hoolsuskohustuse täitmisega, kinnisvara põhjaliku kontrollimisega ja professionaalse nõu küsimisega saate neid riske vähendada ja teha teadliku ostuotsuse. Pidage meeles, et parem on võimalikud probleemid avastada enne tehingu sõlmimist, kui hiljem silmitsi seista kulukate üllatustega. Kui ostate kodu ja allkirjastate lepingu sõlmimise dokumendid, saate selle kinnisvara sageli "nii nagu see on". Parem on veenduda, et ostate midagi, mis on oma investeeringu vääriline.

Kui te otsustate osta kodu, kus on lubamata tööd enne nende lahendamist, siis kaaluge pärast valdusse võtmist ise töövõtja palkamist ja pidage vastavalt läbirääkimisi kodu maksumuse üle. Kui satute sellisesse olukorda, võite kontakt Dreiym Engineering. Oleme aidanud sadu kinnisvaraomanikke ja nende töövõtjaid Texases sellest raskest olukorrast üle saada.