Riskien ymmärtäminen ja varotoimet

Asunnon ostaminen on merkittävä investointi, johon liittyy usein sekä jännitystä että pelkoa. Yksi mahdollisista sudenkuopista, jotka voivat muuttaa unelman painajaiseksi, on luvattomat työt. Luvattomilla töillä tarkoitetaan kiinteistöön tehtyjä korjauksia tai lisäyksiä ilman paikallisten rakennusviranomaisten lupaa. Nämä luvattomat muutokset voivat johtaa kalliisiin korjauksiin, oikeudellisiin ongelmiin, paloriskeihin ja turvallisuusongelmiin. Tässä artikkelissa perehdymme siihen, miten havaitset luvattomat työt ja mihin toimiin sinun tulisi ryhtyä kiinteistöä ostaessasi.

On tärkeää huomata, että kaikkialla ei vaadita lupia kaikkiin töihin. Kun lupia vaaditaan, niiden noudattaminen on tärkeää.

Luvattoman työn riskit

Luvaton työ voi aiheuttaa erilaisia riskejä, kuten:

• Turvallisuusriskit: Hyväksymättömät korjaukset eivät välttämättä ole rakennusmääräysten mukaisia, mikä voi johtaa ala-arvoiseen rakentamiseen ja mahdollisiin turvallisuusriskeihin.
• Oikeudelliset kysymykset: Luvattomasta työstä voi seurata sakkoja ja oikeustoimia paikallisilta viranomaisilta.
• Vakuutusongelmat: Vakuutusyhtiöt voivat kieltäytyä korvaamasta luvattoman työn aiheuttamia vahinkoja tai irtisanoa vakuutuksen kokonaan.
• Alhaisempi jälleenmyyntiarvo: Luvaton työ voi pelottaa mahdollisia ostajia ja vähentää kiinteistön jälleenmyyntiarvoa.
• Tuleva työ: Tulevat lupahakemukset (kuten uusi keittiöremontti kiinteistön oston jälkeen) voivat johtaa siihen, että tarkastaja löytää nämä aiemmat luvattomat asiat. Tämä johtaa väistämättä paljon korkeampiin rakennuskustannuksiin ja uusintatöihin.

Miten havaitaan luvattomat työt

Luvattoman työn havaitseminen vaatii tarkkaa silmää ja huolellisuutta. Seuraavassa on joitakin toimia, joihin voit ryhtyä:

1. Tarkista kiinteistörekisteritiedot

Aloita tarkastelemalla paikallisen rakennusviraston kiinteistörekisteriä. Näistä tiedoista käyvät ilmi kiinteistölle myönnetyt luvat. Vertaile tietoja kodin nykytilaan havaitaksesi ristiriitaisuudet.

2. Suorita perusteellinen tarkastus

Palkkaa pätevä kotitarkastaja suorittamaan kiinteistön perusteellinen tarkastus. Tarkastajat voivat tunnistaa mahdolliset merkit luvattomasta työstä, kuten yhteensopimattomat materiaalit, epätavalliset rakennustekniikat tai puutteelliset viimeistelyt. Etsittäviä asioita voivat olla mm:

1. Tarkista ullakko; näetkö siellä uudemman näköisiä kaapeleita? Etsi kaapeleista päivämääräkoodi. Jos kotisi on rakennettu vuonna 2002, ja löydät sähkökaapeleita, jotka on valmistettu vuonna 2019, sinun pitäisi odottaa löytävänsi paikalliselta viranomaiselta (tarvittaessa) työluvan, joka koskee kyseistä yli vuoden 2019 työtä.
2. Näetkö ullakolla kiinnittämättömiä kaapeleita? Varmista, että ullakon kaapelointi näyttää siistiltä ja ammattimaiselta. Mitään kiinnittämättömiä laatikoita tai valaisimia ei saa olla havaittavissa.
3. Onko mahdollisessa uudessa kiinteistössäsi uima-allas?  Tarkista, että altaalle on myönnetty asianmukainen lupa. Luvattomat altaat ovat hyvin yleisiä Teksasissa, koska pääurakoitsijoille tai allasurakoitsijoille ei ole olemassa lisenssivaatimuksia. Teksasissa uima-allasurakoitsijoilla ei useinkaan ole sähköasentajaa johdottamassa altaan sähkö- ja maadoitusjärjestelmiä. Tämä johtaa moniin ongelmiin, jotka liittyvät ammattitaitoon ja sääntöjen noudattamiseen.
4. Onko mahdollisessa uudessa kiinteistössäsi uusi laatan laajennusosa? Tarkista, että laatta on tarkastettu ja että siinä on hyväksytty maadoitus. sähköjärjestelmä, mukaan lukien Ufer-maa. Uudemmat laatat voivat näyttää eri värisiltä kuin päärakennuksen alla oleva laatta. Jos on olemassa uudempia laattoja, voisi olla parasta tarkistaa myös tuon uuden laajennuksen johdotusten päivämääräkoodit.
5. Onko mahdollisessa uudessa kiinteistössäsi autotalli, joka on muutettu asuintilaksi? Tämäkin työ vaatii todennäköisesti lupia. Tarkista johdotukset ja päivämääräkoodit ja etsi kyseiseen muutostyöhön liittyvät luvat.
6. Onko mahdollisessa uudessa kiinteistössäsi keittiösaareke? Hiljattain uusituissa keittiöissä on usein yksi asia, joka jää huomiotta. Tämä ongelma on sen varmistaminen, että kaikki laatan läpi kulkevat kaapelit ovat märkäluokiteltu. Usein sähköasentajat saattavat virheellisesti olettaa, että aluetta ei pidetä märkäpaikkana tai että tarvitaan vain nestetiivis putki. Nämä olettamukset ovat virheellisiä; varmista, että kaikki kaapelit, jotka kulkevat maan päällä olevan laatan läpi, on luokiteltu märkätilaluokitelluiksi.
7. Onko mahdollisessa uudessa kiinteistössäsi erillinen sähkökäyttöinen rakenne? Toiset erilliset yksiköt samassa kiinteistössä ovat yhä suositumpia, ja yleensä maakaapelit on mitoitettu oikein märkäpaikalle tai huoltokaapeleiksi. Joissakin tapauksissa pienemmissä syrjäisissä rakennuksissa (kuten pienessä ulkokeittiössä tai pienessä vajassa) voi olla kaapeleita, jotka eivät sovellu suoraan maahan upotettaviksi tai märkäpaikalle. Varmista, että nämä kaapelit on mitoitettu oikein.

3. Kysy myyjältä

Kysy suoraan myyjältä kiinteistöön tehdyistä korjauksista tai lisäyksistä. Rehellisten myyjien tulisi kertoa kaikista luvattomista töistä. Ole varovainen, jos myyjä vaikuttaa välttelevältä tai haluttomalta antamaan tietoja. Kaikki myyjät eivät ole tietoisia kaikista muutoksista, joita muut tai heidän palkkaamansa urakoitsijat ovat tehneet. Hän saattaa yksinkertaisesti tietämättään olla juuttunut tilanteeseen, jota yrität itse välttää.

4. Tarkista punaiset liput

Etsi merkkejä, jotka saattavat viitata luvattomaan työhön, kuten:

• Viimeaikaiset korjaukset eivät näy kiinteistörekisterissä.
• Epäjohdonmukainen tai amatöörimäisen näköinen rakennustyö.
• Sähkö-, putki- tai LVI-järjestelmät, jotka näyttävät olevan epäkunnossa tai eivät ole määräysten mukaisia.

Mitä tehdä kiinteistöä ostettaessa

Suojaudu seuraavilla toimenpiteillä ennen tai jälkeen ostoksen viimeistelyn:

1. Neuvottele myyjän kanssa

Jos huomaat, että töitä ei ole hyväksytty, neuvottele myyjän kanssa joko siitä, että työt sallitaan takautuvasti, tai siitä, että kauppahintaa alennetaan, jotta se kattaa kustannukset, jotka aiheutuvat töiden saattamisesta määräysten mukaisiksi. Ylivoimaisesti suositeltavin tapa on saada kaikki luvat ratkaistua. ennen ostat kodin.

2. Konsultoi urakoitsijaa

Ota yhteyttä valtuutettuun urakoitsijaan arvioidaksesi luvattomien töiden laajuuden ja tarvittavien korjausten tai muutostöiden kustannukset. Nämä tiedot voivat olla ratkaisevia neuvotteluissa. Oman riippumattoman urakoitsijan palkkaaminen on paras vaihtoehto, mutta muista myös, että sinulla on ehkä oltava korjausten laajuus valmiina, jotta urakoitsija voi tehdä tarjouksen.

Haluat urakoitsijan, joka pystyy antamaan projektin lopussa lausunnon siitä, että järjestelmät toimivat oikein, ja hän voi todistaa sen. Näemme tilanteita, joissa on vaikea määritellä, kuka teki mitäkin työtä ja kuka saattaa olla vastuussa huonosta työstä. Tällaiset tilanteet voivat aiheuttaa kodinomistajalle taloudellisia tappioita, jotka hän voisi muuten saada takaisin. Varmista, että tiedät tarkalleen, mitä töitä kukin urakoitsija aikoo tehdä, ja mitä he sitten todellisuudessa tekivät kotiisi.

3. Hanki oikeudellista neuvontaa

Pyydä oikeudellista neuvontaa, jotta ymmärrät mahdolliset vastuut ja oikeudelliset seuraukset, joita aiheutuu, jos ostat asunnon, jossa on tehty luvattomia töitä. Kiinteistöalan asianajaja voi opastaa sinua parhaan toimintatavan valinnassa. Jos päätät ostaa kodin, jossa on luvattomia töitä, saatat tarvita tavanomaisesta poikkeavan kodinostosopimuksen, ja kiinteistöalan asianajaja on paras neuvonantaja. Muista, että kyseessä on sinun omaisuutesi, ja saatat olla vastuussa muille aiheutuneista vammoista, jotka johtuvat vaarallisesta rakentamisesta.

4. Harkitse otsikko vakuutus

Varmista, että hankit omistusoikeusvakuutuksen, joka kattaa mahdolliset luvattomasta työstä aiheutuvat ongelmat. Tämä voi tarjota lisäsuojaa. Perusomistajavakuutus ei yleensä kata tätä, mutta voit ehkä hankkia vakuutukseen erityisen lisäyksen. Odota vakuutusyhtiön tarkastusta, jossa vahvistetaan, että luvattomia töitä ei ole havaittu, ennen kuin lisäys hyväksytään.

5. Palkkaa lisensoitu asuntotarkastaja.

Sitouttaminen lisensoitu Asuntotarkastaja on kriittinen vaihe kodin ostoprosessissa. Tarkastaja suorittaa kiinteistön kattavan tarkastuksen ja tunnistaa kaikki taustalla olevat ongelmat, jotka eivät ehkä ole välittömästi havaittavissa. Tähän sisältyy kodin rakenteellisen eheyden, sähköjärjestelmien, putkiston ja yleisen turvallisuuden arviointi. Tarkastajan toimittama yksityiskohtainen raportti voi olla arvokas apuväline myyjän kanssa käytävissä neuvotteluissa, jolloin voit puuttua mahdollisiin huolenaiheisiin ennen kuin osto tehdään lopullisesti. Investoimalla perusteelliseen tarkastukseen voit välttää kalliit yllätykset ja varmistaa, että teet järkevän investoinnin. Kysy tarkastajalta, onko jokin asia outo tai uusi verrattuna muuhun kotiin.

6. Konsultoi ammatti-insinööriä

Tarkistamalla insinöörin kanssa kodin järjestelmien toimivuuden voit suojautua mahdollisilta ongelmilta. On tärkeää huomata, että insinöörin tekemä tarkastus ei korvaa lisensoidun kiinteistötarkastajan tekemää tarkastusta, vaan se voi täydentää näitä tarkastuksia yksityiskohtaisemmalla ja tarkemmalla insinöörin arviolla siitä, mitä korjauksia ja lupaprosesseja sinulla on edessänne, jos päätät jatkaa suurta ostoasi tai puhua urakoitsijalle. Suosittelemme lisensoidun kiinteistötarkastajan suorittamaa tarkastusta kaikille asuntokaupoille. Asuntotarkastaja on yleissuunnittelija, joka on koulutettu löytämään monia yleisiä ongelmia kaikista kodin järjestelmistä. Insinöörit ovat hypererikoistuneita henkilöitä, joilla on laaja tietämys muutamasta kodin järjestelmästä.

Kodin nykyinen omistaja voi kääntyä alueen ammattimaisen insinöörin puoleen ja pyytää kattavaa raporttia kodin asiaankuuluvien järjestelmien tilasta. Raportit voidaan jakaa ja laatia suunnitelma luvattomien töiden korjaamiseksi. Monilla alueilla edellytetään, että kiinteistön tiedossa olevista ongelmista ilmoitetaan täysimääräisesti myynnin yhteydessä.

Dreiym Engineering auttaa rutiininomaisesti kodinomistajia, jotka ovat vahingossa ostaneet kodin, jossa on luvattomia töitä Teksasissa. Tämä on uskomattoman valitettava tilanne, joka voi maksaa asunnon omistajille tuhansia dollareita. Jos joudut tällaiseen tilanteeseen, paras neuvo on neuvotella ensin lakimiehen kanssa. Erittäin valitettavissa olosuhteissa joskus koko hanke on tehtävä uudelleen. Et halua joutua tällaiseen tilanteeseen. Se, että lakimies tunnistaa nopeasti kaikki asianosaiset osapuolet ennen muutosten tekemistä, voi auttaa sinua tulevaisuudessa kalliiden uusintatöiden kanssa.

Suosittelemme myös, ettet anna tarkastajan tehdä varsinaista korjaustyötä. Korjauksista vastaavan urakoitsijan tai alkuperäisen urakoitsijan ei pidä antaa tarkastaa rakennetta rakennus- tai suunnitteluvirheiden varalta. On yleensä eturistiriita, jos tarkastajalla on epäasianmukainen etu löytää (tai salata) ongelmia. Tarkastajan pitäisi vain haluta löytää ja raportoida ongelmista, jos sellaisia löytyy, eikä suojella itseään muilta meneillään olevilta ongelmilta tai oikeudenkäynneiltä. Vaikka monet urakoitsijat pystyvät suorittamaan nämä kaksi erillistä tehtävää eettisesti, olemme havainneet, että urakoitsijalla on usein myös suuri motivaatio tehdä tarpeetonta työtä (kuten tehdä enemmän kuin kolme tarkastusta) tai yrittää piilottaa ongelmat kokonaan.

7. Pysy mukana

Saatat tuntea, että tämä on paljon, mutta osallistuminen on erittäin tärkeää. Kun pysyt mukana, minimoit kustannukset ja maksimoit turvallisuuden. Jos kiinteistölläsi on tehty tarkastuksia, sinulla on oikeus pyytää jäljennös näistä raporteista ja sinulla on oikeus kysyä insinööriltä mahdollisista turvallisuusongelmista ja siitä, miten sinä ja perheesi pysytte turvassa. Varmista, että tarkastajalla on pätevyys; hänellä on oltava vähintään sähköinsinöörin toimilupa, ja pyydä kopio kaikista raporteista. Monet yksityishenkilöt markkinoivat itseään tarkastajina, mutta varmista, että heillä on ainakin jonkinlainen valtion myöntämä toimilupa, ei vain yksityisen alan toimilupa. Kokemuksemme mukaan kodinomistajan on syytä pitää silmällä muutamia asioita.

Punaiset liput, joita kannattaa varoa:

1. Alkuperäinen rakentaja tai suunnittelija tarkastaa rakenteen itse eikä löydä mitään vikaa. Yhtäkään kohtaa liikevaihdon korjauskohteiden luettelossa ei ole huomattu, tai kaikki huomiot ovat pinnallisia. Rakennushankkeet ovat monimutkaisia, ja jokaisessa hankkeessa ilmenee ongelmia, ja liikevaihdon yhteydessä löydämme ja minimoimme paljon piilossa olevia turvallisuusriskejä. Kun urakoitsija hakee ulkopuolista insinööriä tai tarkastajaa, suurin osa, ellei peräti kaikki, näistä asioista pitäisi olla ratkaistu ja dokumentoitu.
2. Rakennuksen korjauksista vastaava rakentaja vaatii jatkuvasti lisätarkastuksia, jotka ylittävät kolme tarkastusta. Kokemuksemme mukaan kaikki yli kaksi tarkastusta rakenteen hyväksymiseksi on epäilyttävää, ja yli kolme tarkastusta voi olla merkki petoksesta (esimerkiksi siitä, että rakentaja ei tee korjauksia tarkastusten välillä). Seuraavassa esitetään karkeat arviot kokemuksistamme Teksasissa:
   • ~60 prosentissa kaikista käsittelemistämme kiinteistöistä ei löydy mitään ongelmia ensimmäisessä tarkastuksessa. Nämä ovat yleensä alan lisensoitujen ammattilaisten rakentamia ja suunnittelemia. Luvattomat työt johtuvat yleensä hankkeen aikatauluvirheistä tai rehellisistä väärinkäsityksistä (esimerkiksi uima-altaan betonointi aloitettiin etuajassa ilman, että kaikki tiesivät, että sitä oli siirretty aikataulussa eteenpäin).
   • >99 prosenttia kaikista kiinteistöistä, joiden kanssa olemme tekemisissä, on ratkaistu kahdessa tarkastuksessa (ensimmäinen tarkastus osoittaa puutteet ja toinen tarkastus osoittaa, että kaikki puutteet on korjattu). Nämä ovat sekoitus rehellisiä virheitä, asioita, jotka jäävät huomaamatta, ja tee-se-itse-rakentajia, jotka eivät ehkä ole ymmärtäneet kaikkia vaatimuksia. Jos olet tähän ryhmään kuuluva asunnonomistaja, voimme antaa lisäohjeita mahdollisiin kysymyksiisi, mutta sinun pitäisi palkata sähköasentaja mahdollisimman pian.
   • Pieni vähemmistö urakoitsijoista joissakin kiinteistöissä ei ole kiinnostunut ongelmien ratkaisemisesta, suorittaa vilpillisen korjauksen (kuten piilevän johdon liitoskohdan piilottaminen seinän sisään peittääkseen tarkoituksellisesti väärän johdotuksen käytön), epäpätevän korjauksen (he eivät yksinkertaisesti tiedä, miten tämäntyyppinen urakointi suoritetaan) tai virheellisen korjauksen (käyttivät sopimattomia menetelmiä tai materiaaleja, jotka eivät kuulu heidän luetteloonsa), tai muutoin kestää yli kaksi tarkastusta, jotta asia saadaan korjattua oikein.

Kun puute havaitaan, varmista, että korjauksista vastaava urakoitsija on korjannut kaikki puutteet, ennen kuin hän pyytää työn uusintatarkastusta. Kiinteistönomistajana sinulla on oikeus ymmärtää, mitä kiinteistöllesi tehdään ja miksi se tehdään. Osallistuminen auttaa varmistamaan, että perheesi on turvassa ja että korjaukset ovat asianmukaisia. Voit käyttää verkkolähteitä tutkiaksesi tarkastusraporttien sisältämiä asioita seuraavilla tavoilla NFPA.

Päätelmä

Jos ostat kodin, jossa on tehty luvattomia töitä, se voi aiheuttaa odottamattomia komplikaatioita ja kustannuksia. Huolellisella tutkimisella, kiinteistön perusteellisella tarkastuksella ja ammattilaisen neuvojen pyytämisellä voit vähentää näitä riskejä ja tehdä tietoon perustuvan ostopäätöksen. Muista, että on parempi paljastaa mahdolliset ongelmat ennen kaupan tekemistä kuin kohdata kalliita yllätyksiä myöhemmin. Kun ostat asunnon ja allekirjoitat kauppakirjat, saat usein kiinteistön sellaisena kuin se on. On parasta varmistaa, että ostat investointisi arvoisen kohteen.

Jos päätät ostaa kodin, jossa on luvattomia töitä ennen kuin ne on ratkaistu, harkitse urakoitsijan palkkaamista itse haltuunottosi jälkeen ja neuvottele kodin hinnasta sen mukaisesti. Jos joudut tällaiseen tilanteeseen, voit tehdä seuraavaa Ota yhteyttä Dreiym Engineering. Olemme auttaneet satoja kiinteistönomistajia ja heidän urakoitsijoitaan Teksasissa selviytymään tästä vaikeasta tilanteesta.