Comprendre les risques et prendre des précautions

L'achat d'une maison est un investissement important, souvent accompagné d'un mélange d'excitation et d'appréhension. L'un des pièges potentiels qui peut transformer ce rêve en cauchemar est la réalisation de travaux non autorisés. Par travaux non autorisés, on entend les rénovations ou les ajouts effectués sur un bien immobilier sans les autorisations nécessaires des autorités locales chargées de la construction. Ces modifications non autorisées peuvent entraîner des réparations coûteuses, des problèmes juridiques, des risques d'incendie et des problèmes de sécurité. Dans cet article, nous verrons comment détecter les travaux non autorisés et quelles sont les mesures à prendre lors de l'achat d'un bien immobilier.

Il est important de noter que le permis n'est pas obligatoire partout pour tous les travaux. Lorsque c'est le cas, il est important de s'y conformer.

Les risques du travail non autorisé

Les travaux non autorisés peuvent présenter divers risques, notamment

• Risques pour la sécurité : Les rénovations non approuvées peuvent ne pas être conformes aux codes du bâtiment, ce qui entraîne une construction non conforme aux normes et des risques potentiels pour la sécurité.
• Questions juridiques : Les propriétaires peuvent se voir infliger des amendes et faire l'objet de poursuites judiciaires de la part des autorités locales en cas de travaux non autorisés.
• Problèmes d'assurance : Les compagnies d'assurance peuvent refuser de couvrir les dommages causés par des travaux non autorisés ou annuler la police d'assurance.
• Diminution de la valeur de revente : Les travaux non autorisés peuvent dissuader les acheteurs potentiels et réduire la valeur de revente du bien.
• Travaux futurs : Les demandes de permis ultérieures (comme la rénovation d'une cuisine après l'achat de la propriété) peuvent amener l'inspecteur à découvrir ces problèmes antérieurs non autorisés. Cela entraîne inévitablement des coûts de construction beaucoup plus élevés et des travaux de reprise.

Comment détecter les travaux non autorisés

La détection de travaux non autorisés nécessite un œil attentif et de la diligence. Voici quelques mesures que vous pouvez prendre :

1. Examiner les registres de propriété

Commencez par consulter les registres de la propriété auprès du service local de la construction. Ces dossiers indiquent les permis qui ont été délivrés pour la propriété. Comparez les dossiers avec l'état actuel de la maison pour identifier les divergences.

2. Procéder à une inspection minutieuse

Engagez un inspecteur qualifié pour procéder à une inspection approfondie de la propriété. Les inspecteurs peuvent identifier les signes potentiels de travaux non autorisés, tels que des matériaux non assortis, des techniques de construction inhabituelles ou des finitions incomplètes. Les éléments à rechercher peuvent être les suivants

1. Vérifiez le grenier ; y voyez-vous des câbles plus récents ? Recherchez un code de date sur ces câbles. Si votre maison a été construite en 2002 et que vous trouvez des câbles électriques fabriqués en 2019, vous devez vous attendre à trouver un permis de travail dans le dossier (si nécessaire) de l'autorité locale pour ces travaux de 2019+.
2. Voyez-vous des câbles non sécurisés dans le grenier ? Assurez-vous que le câblage du grenier est propre et professionnel. Aucun boîtier ou luminaire non sécurisé ne doit être remarqué.
3. Votre nouvelle propriété potentielle dispose-t-elle d'une piscine ?  Vérifiez que la piscine est bien autorisée. Les piscines non autorisées sont très courantes au Texas, car il n'y a pas ou peu d'exigences en matière de licence pour les entrepreneurs généraux ou les entrepreneurs de piscines. Au Texas, les entrepreneurs de piscines n'ont souvent pas d'électricien pour câbler les systèmes électriques et de mise à la terre de la piscine. Cela entraîne de nombreux problèmes de qualité du travail et de conformité au code.
4. Votre nouvelle propriété potentielle dispose-t-elle d'une nouvelle extension de dalle ? Vérifiez que la dalle a été inspectée et qu'elle dispose d'une mise à la terre approuvée. système électriqueLes dalles les plus récentes peuvent être d'une couleur différente de celle de la maison principale. Les dalles plus récentes peuvent sembler d'une couleur différente de celle de la dalle située sous la maison principale. S'il y a des dalles plus récentes, il peut être préférable de vérifier les codes de date sur le câblage de cette nouvelle extension.
5. Votre nouvelle propriété potentielle dispose-t-elle d'un garage qui a été transformé en espace de vie ? Il est probable que ces travaux nécessitent également des permis. Vérifiez les codes de câblage et de date, et recherchez les permis liés à cette rénovation.
6. Votre nouvelle propriété potentielle dispose-t-elle d'un îlot de cuisine ? Les cuisines récemment rénovées présentent souvent un problème négligé. Il s'agit de s'assurer que les câbles qui passent dans la dalle sont homologué pour l'usage en milieu humide. Souvent, les électriciens supposent à tort que la zone n'est pas considérée comme une zone humide ou qu'un conduit étanche aux liquides suffit. Ces suppositions sont erronées ; assurez-vous que tous les câbles qui traversent une dalle reposant sur le sol sont homologués pour les zones humides.
7. Votre nouvelle propriété potentielle dispose-t-elle d'une structure électrique séparée ? Il est de plus en plus courant d'installer des résidences secondaires sur la même propriété, et les câbles souterrains sont généralement correctement dimensionnés pour les zones humides ou les câbles d'entrée de service. Dans certains cas, les petits bâtiments isolés (tels qu'une petite cuisine extérieure ou une petite remise) peuvent être équipés de câbles qui ne conviennent pas à l'enfouissement direct ou à un emplacement humide. Veillez à vérifier que ces câbles sont correctement dimensionnés.

3. Demandez au vendeur

Interrogez directement le vendeur sur les rénovations ou les ajouts effectués sur le bien. Les vendeurs honnêtes doivent signaler tout travail non autorisé. Soyez prudent si le vendeur semble évasif ou réticent à fournir des informations. Tous les vendeurs ne sont pas au courant de tous les changements effectués par d'autres personnes ou par les entrepreneurs qu'ils ont engagés. Il se peut qu'il soit simplement coincé sans le savoir dans une situation que vous essayez d'éviter vous-même.

4. Vérifier les signaux d'alerte

Recherchez les signes qui pourraient indiquer des travaux non autorisés, tels que

• Les rénovations récentes ne figurent pas dans les registres de propriété.
• Travaux de construction incohérents ou d'apparence amateur.
• Les systèmes électriques, de plomberie ou de chauffage, de ventilation et de climatisation ne semblent pas à leur place ou ne sont pas conformes aux normes.

Que faire lors de l'achat de la propriété ?

Avant ou après l'achat, prenez les mesures suivantes pour vous protéger :

1. Négocier avec le vendeur

Si vous découvrez des travaux non autorisés, négociez avec le vendeur pour que les travaux soient autorisés rétroactivement ou pour qu'il réduise le prix d'achat afin de couvrir le coût de la mise en conformité des travaux. La méthode préférée est de loin d'obtenir tous les permis nécessaires avant vous achetez le logement.

2. Consulter un entrepreneur

Consultez un entrepreneur agréé pour évaluer l'étendue des travaux non autorisés et estimer le coût des réparations ou des modifications nécessaires. Ces informations peuvent s'avérer cruciales lors des négociations. Le mieux est de faire appel à un entrepreneur indépendant, mais n'oubliez pas qu'il vous faudra peut-être préparer un cahier des charges pour qu'il puisse établir un devis.

Vous voulez un entrepreneur capable de déclarer, à la fin du projet, que les systèmes fonctionnent correctement, et il peut le certifier. Nous voyons des situations où il devient difficile de préciser qui a fait quel travail, et qui peut être responsable du mauvais produit du travail. Ce type de situation peut entraîner une perte financière pour le propriétaire, qu'il serait autrement en mesure de récupérer. Assurez-vous de savoir exactement quels travaux chaque entrepreneur prévoit d'effectuer et ce qu'il a réellement fait dans votre maison.

3. Obtenir des conseils juridiques

Demandez un avis juridique pour comprendre les responsabilités potentielles et les implications juridiques de l'achat d'une maison dont les travaux n'ont pas été autorisés. Un avocat spécialisé dans l'immobilier peut vous conseiller sur la meilleure marche à suivre. Si vous décidez d'acheter une maison dont les travaux n'ont pas été autorisés, vous aurez peut-être besoin d'un contrat d'achat de maison non standard, et un avocat spécialisé dans l'immobilier est le meilleur endroit pour obtenir des conseils. N'oubliez pas qu'il s'agit de votre propriété et que vous pourriez être responsable des blessures subies par d'autres personnes en raison d'une construction dangereuse.

4. Examiner l'assurance-titre

Veillez à souscrire une assurance-titre qui couvre les éventuels problèmes liés à des travaux non autorisés. Cela peut constituer une protection supplémentaire. L'assurance titre de base ne couvre généralement pas ce type de problème, mais vous pouvez obtenir un avenant spécial à la police. Attendez-vous à une inspection de la compagnie d'assurance confirmant qu'aucun travail non autorisé n'a été découvert avant que l'avenant ne soit approuvé.

5. Engagez un inspecteur résidentiel agréé

Engager un sous licence Un inspecteur résidentiel est une étape essentielle du processus d'achat d'une maison. L'inspecteur procède à un examen complet de la propriété et identifie les problèmes sous-jacents qui ne sont pas toujours apparents. Il évalue notamment l'intégrité structurelle, les systèmes électriques, la plomberie et la sécurité générale de la maison. Le rapport détaillé fourni par l'inspecteur peut être un outil précieux lors des négociations avec le vendeur, vous permettant de répondre à toutes les préoccupations avant de finaliser l'achat. En investissant dans une inspection approfondie, vous pouvez éviter des surprises coûteuses et vous assurer que vous faites un bon investissement. Demandez à l'inspecteur si quelque chose semble déplacé ou nouveau par rapport au reste de la maison.

6. Consultez un ingénieur professionnel

Vérifier auprès d'un ingénieur la qualité de l'exécution des systèmes de la maison peut vous aider à vous protéger contre d'éventuels problèmes persistants. Il est important de noter que l'inspection d'un ingénieur ne remplace pas l'inspection d'un inspecteur immobilier agréé, mais qu'elle peut compléter ces inspections par une évaluation technique plus détaillée et plus précise des réparations et des procédures d'autorisation auxquelles vous êtes confronté si vous décidez de poursuivre votre achat important ou de vous adresser à un entrepreneur. Nous recommandons une inspection par un inspecteur immobilier agréé pour tout achat de maison. L'inspecteur résidentiel est un généraliste qui est formé pour trouver de nombreux problèmes communs à tous les systèmes d'une maison. Les ingénieurs sont des personnes hyper-spécialisées qui possèdent des connaissances approfondies sur une poignée de systèmes de votre maison.

Le propriétaire actuel de la maison peut s'adresser à un ingénieur professionnel de la région pour demander un rapport complet sur l'état des systèmes pertinents de la maison. Ces rapports peuvent être partagés et un plan de résolution des travaux non autorisés peut être établi. Dans de nombreuses régions, la vente d'un bien immobilier doit s'accompagner d'une divulgation complète de tous les problèmes connus.

Dreiym Engineering aide régulièrement les propriétaires qui ont acheté par inadvertance une maison avec des travaux non autorisés au Texas. Il s'agit d'une situation extrêmement regrettable qui peut coûter des milliers de dollars aux propriétaires. Si vous vous trouvez dans cette situation, le meilleur conseil est de consulter d'abord un avocat. Dans des circonstances très regrettables, il arrive que l'ensemble du projet doive être refait. Vous ne voulez pas vous retrouver dans cette situation. Le fait qu'un avocat identifie rapidement toutes les parties concernées avant que des changements ne soient apportés peut vous aider à l'avenir à faire face à des travaux de reprise coûteux.

Nous vous recommandons également de ne pas autoriser l'inspecteur à effectuer les travaux de réparation proprement dits. Vous ne devez pas permettre à un entrepreneur responsable des réparations ou à l'entrepreneur initial d'inspecter la structure pour y déceler des défauts de construction ou de conception. Le fait qu'un inspecteur ait tout intérêt à trouver (ou à cacher) des problèmes constitue généralement un conflit d'intérêts. L'inspecteur doit uniquement chercher à trouver et à signaler les problèmes s'il en trouve, et non se protéger contre d'autres problèmes ou litiges en cours. Bien que de nombreux entrepreneurs puissent accomplir ces deux tâches distinctes de manière éthique, nous avons constaté qu'il est également fréquent que l'entrepreneur soit très motivé pour effectuer des travaux inutiles (par exemple en effectuant plus de trois inspections) ou pour tenter de dissimuler des problèmes.

7. Restez impliqué

Vous avez peut-être l'impression que c'est beaucoup à gérer, mais il est extrêmement important de rester impliqué. En restant impliqué, vous minimisez vos coûts et maximisez votre sécurité. Si des inspections ont été effectuées sur votre propriété, vous avez le droit de demander une copie de ces rapports et vous avez le droit de poser des questions à l'ingénieur sur les problèmes de sécurité qu'il a pu rencontrer et sur la manière de vous protéger, vous et votre famille. Assurez-vous que l'inspecteur est qualifié ; il doit au moins être un ingénieur électricien professionnel agréé, et veillez à obtenir une copie de tous les rapports. De nombreuses personnes se présentent comme des inspecteurs, mais assurez-vous qu'elles possèdent au moins une licence délivrée par l'État, et pas seulement un titre de compétence privé. En tant que propriétaire, il y a quelques points à surveiller, d'après notre expérience.

Drapeaux rouges à surveiller :

1. Le constructeur ou le concepteur initial inspecte lui-même la structure et ne trouve rien à redire. Aucun élément de la liste de contrôle n'a été noté, ou tout ce qui a été noté était superficiel. Les projets de construction sont complexes et des problèmes surviennent à chaque fois. C'est au moment de la remise des clés que nous découvrons et minimisons un grand nombre de risques cachés pour la sécurité. Au moment où l'entrepreneur cherche un ingénieur ou un inspecteur externe, la plupart de ces problèmes, sinon tous, devraient être résolus et documentés.
2. Le constructeur responsable des réparations de la structure ne cesse de demander des inspections supplémentaires au-delà de trois. D'après notre expérience, tout ce qui dépasse deux inspections pour approuver une structure est suspect, et plus de trois inspections peuvent indiquer une fraude (comme le fait que le constructeur n'effectue aucune réparation entre les inspections). Vous trouverez ci-dessous une estimation approximative de notre expérience au Texas :
   • ~Dans environ 60 % des cas, aucun problème n'est détecté lors de la première inspection. Ces propriétés sont généralement construites et conçues par des professionnels agréés du secteur. Les travaux non autorisés sont généralement le résultat d'erreurs de programmation ou d'une mauvaise communication (par exemple, le béton de la piscine a été appliqué plus tôt que prévu, sans que personne ne sache qu'il avait été repoussé dans le calendrier).
   • >Dans 99 % des cas, les problèmes sont résolus en seulement deux inspections (la première inspection révèle les défauts et la seconde montre que tous les défauts ont été réparés). Il s'agit d'un mélange d'erreurs honnêtes, de choses qui tombent dans l'oubli et de bricoleurs qui n'ont peut-être pas bien compris toutes les exigences. Si vous entrez dans cette catégorie, nous pourrons vous aider à répondre à vos questions, mais vous devez faire appel à un électricien dès que possible.
   • Dans certains cas, une petite minorité d'entrepreneurs ne s'intéressera pas à la résolution des problèmes, effectuera une réparation frauduleuse (comme dissimuler une jonction de fils à l'intérieur d'un mur pour masquer délibérément l'utilisation d'un câblage incorrect), une réparation incompétente (ils ne savent tout simplement pas comment réaliser ce type de contrat) ou une réparation incorrecte (ils ont utilisé des méthodes ou des matériaux inappropriés qui ne figurent pas dans leur liste), ou encore nécessitera plus de deux inspections pour obtenir une réparation correcte.

Lorsqu'une lacune est constatée, assurez-vous que l'entrepreneur responsable des réparations a entièrement remédié aux problèmes avant qu'il ne demande une nouvelle inspection des travaux. En tant que propriétaire, vous avez le droit de savoir ce que l'on fait sur votre propriété et pourquoi on le fait. En restant impliqué, vous vous assurez que votre famille est en sécurité et que les réparations sont correctes. Vous pouvez utiliser des ressources en ligne pour enquêter sur les questions soulevées dans les rapports d'inspection. NFPA.

Conclusion

L'achat d'un logement ayant fait l'objet de travaux non autorisés peut entraîner des complications et des dépenses imprévues. En faisant preuve de diligence, en inspectant minutieusement le bien et en demandant l'avis d'un professionnel, vous pouvez atténuer ces risques et prendre une décision d'achat en connaissance de cause. N'oubliez pas qu'il vaut mieux découvrir les problèmes potentiels avant de conclure l'achat que d'avoir des surprises coûteuses par la suite. Lorsque vous achetez un logement et que vous signez les documents de clôture, vous obtenez souvent ce bien "en l'état". Il est préférable de vous assurer que vous achetez un bien digne de votre investissement.

Si vous décidez d'acheter un logement dont les travaux n'ont pas été autorisés avant qu'ils ne soient résolus, envisagez d'engager vous-même un entrepreneur après avoir pris possession du logement et négociez le coût du logement en conséquence. Si vous vous trouvez dans ce type de situation, vous pouvez contact Dreiym Engineering. Nous avons aidé des centaines de propriétaires et leurs entrepreneurs au Texas à surmonter cette situation difficile.