リスクの理解と予防策

住宅購入は大きな投資であり、多くの場合、興奮と不安が入り混じります。この夢を悪夢に変える潜在的な落とし穴の一つは、無許可工事です。無許可工事とは、地元の建築当局から必要な承認を得ずに行われる改築や増築のことです。このような無許可の改造は、高額な修繕費、法的問題、火災リスク、安全上の懸念につながる可能性があります。この記事では、無許可工事を発見する方法と、物件を購入する際に取るべき手順について掘り下げます。

重要なことは、どこでもすべての作業に許可が必要なわけではないということです。 許可が必要な場合は、その遵守が重要です。

無許可作業のリスク

無許可の作業は、以下のようなさまざまなリスクをもたらす可能性があります：

• 安全上の危険 未承認の改築は、建築基準法に準拠していない可能性があり、その結果、標準以下の構造となり、安全上の危険が生じる可能性があります。
• 法的問題住宅所有者は、無許可の工事に対して地方自治体から罰金や法的措置を受ける可能性があります。
• 保険の問題 保険会社は、無許可の工事による損害の補償を拒否したり、保険契約を完全に解除したりすることがあります。
• リセールバリューの低下： 無許可の工事は、潜在的な買い手を遠ざけ、不動産の再販価値を下げる可能性があります。
• 今後の課題： 将来、（物件を購入した後に新しいキッチンをリフォームするなどの）許可を取得する際に、検査官がこれらの未許可の以前の問題を発見する可能性があります。これは、必然的にはるかに高い建設コストと手直しにつながります。

許可されていない作業を検出する方法

無許可工事を発見するには、鋭い目と勤勉さが必要です。ここでは、いくつかの手順をご紹介します：

1.物件記録の確認

地元の建築局で不動産記録を確認することから始めましょう。これらの記録は、プロパティに対して発行された許可を示しています。矛盾を識別するために、家の現在の状態と記録を比較します。

2.徹底的な検査の実施

資格のあるホームインスペクターに依頼し、物件の徹底的な検査を行いま しょう。インスペクターは、不揃いな材料、異常な建設技術、または不完全な仕上げなどの未許可工事の潜在的な兆候を識別することができます。 確認すべき点は以下の通りです：

1. 屋根裏に新しいケーブルはありませんか？ これらのケーブルの日付コードを探してください。あなたの家が2002年に建てられ、2019年に製造された電気ケーブルが見つかった場合、その2019年以上の工事のために地方自治体で提出された工事の許可証（必要な場合）を見つけることを期待する必要があります。
2. 屋根裏に固定されていないケーブルはありますか？ 屋根裏の配線がきれいで、プロフェッショナルに見えることを確認してください。 固定されていないボックスや照明器具がないことを確認してください。
3. 新しい物件にプールはありますか？  プールが正しく許可されていることを確認します。テキサス州では、ゼネコンやプール請負業者に対する免許要件がない／ほとんどないため、無許可のプールは非常に一般的です。テキサス州では、プール請負業者は、プールの電気および接地システムの配線を行う電気技師を持っていないことがよくあります。そのため、仕上がりや法令遵守に多くの問題が生じます。
4. 新築候補の物件には、新しいスラブ増築がありますか？ スラブが検査され、承認された接地があることを確認してください。 電気系統ウーファー地盤を含みます。新しいスラブは、母屋の下のスラブと色が違って見えるかもしれません。新しいスラブがある場合は、その新しい増築部分の配線の日付コードも確認した方が良いかもしれません。
5. 新しい物件の候補に、居住スペースに改装されたガレージがありますか？ その工事にも許可が必要な可能性があります。配線と日付コードをチェックし、その改造に関連する許可を探してください。
6. 新しい物件にアイランドキッチンはありますか？ 最近リフォームされたキッチンには、しばしば見落とされている問題があります。その問題とは、スラブを貫通するケーブルが ウェット.電気技術者はしばしば、その場所が湿潤場所とは見なされない、または液密導管がすべて必要であると誤って判断することがあります。地面に置かれたスラブ内を通るケーブルはすべてウェット定格であることを確認してください。
7. 新しい物件には、独立した電源構造がありますか？ 同じ敷地内に2つ目の独立したユニットがあることが一般的になっており、通常、地下ケーブルは、ウェットロケーションまたはサービスエントリーケーブルとして正しく定格されています。 場合によっては、遠隔地にある小さな建物（小さな屋外キッチンや小さな物置など）には、直接埋設やウェットロケーションに適さないケーブルが使用されていることがあります。 これらのケーブルが正しい定格であることを確認してください。

3.売り手に聞く

物件に施された改築や増築について、売主に直接尋ねてください。誠実な売り手は、許可されていない工事をすべて開示するはずです。売り手が情報を提供するために回避または消極的なようであれば慎重にしてください。すべての売り手が、他人や自分が雇った業者によって行われたすべての変更を把握しているとは限りません。 あなたが避けようとしている状況に、売り手が知らず知らずのうちに陥っているだけかもしれません。

4.レッドフラッグのチェック

次のような、無許可工事を示す可能性のある兆候を探してください：

• 物件記録に反映されていない最近の改装。
• 一貫性のない、あるいは素人のような工事。
• 電気設備、配管設備、空調設備に問題がある場合。

物件購入時の注意点

購入を決定する前、または決定した後に、自分自身を守るために以下のステップを踏んでください：

1.売主との交渉

未許可の工事を発見した場合は、その工事を遡及して許可してもらうか、または、その工事を基準通りにするための費用を賄うために購入価格を減額してもらうよう、売主と交渉します。 最も望ましいのは、すべての許可を得ることです。 前に 住宅を購入します。

2.業者への相談

免許を持つ業者に相談し、未許可工事の範囲を評価し、必 要な修理や改造の費用を見積もりましょう。この情報は、交渉の際に非常に重要です。自分で独立した業者を雇うのが一番ですが、見積もりをしてもらうために、修理範囲を準備しておく必要があるかもしれないことにも留意してください。

プロジェクト終了時に、システムが正常に動作していることを証明できる請負業者が必要です。私たちは、誰がどのような作業をしたのか、そして誰がその不良作業に対して責任を負うのかを特定することが困難な状況を目の当たりにしています。このような状況は、本来であれば住宅所有者が取り戻せるはずの金銭的損失をもたらす可能性があります。各業者がどのような工事を計画しているのか、そして実際にどのような工事を行ったのかを正確に把握しておきましょう。

3.法的アドバイスの取得

未許可の工事が施された住宅を購入した場合の潜在的な責任と法的意味を理解するために、法的助言を求めてください。不動産弁護士は、行動の最良のコースをご案内することができます。あなたが無許可の作業で家を購入することを決定した場合は、標準的な住宅購入契約が必要な場合があり、アドバイスを得るために行くには不動産弁護士が最適です。これはあなたの財産であり、あなたは安全でない建設のために他の人が被った傷害の責任を負う可能性があることを覚えておいてください。

4.権原保険の検討

未許可の工事から発生する可能性のある問題をカバーする権原保険に加入していることを確認してください。これは、追加の保護レイヤーを提供することができます。 基本的な権原保険は、通常これをカバーしませんが、保険証券に特別な裏書を付けることができる場合があります。 裏書が承認される前に、未許可工事がないことを確認する保険会社の検査があることを期待します。

5.ライセンスを持つ住宅検査官を雇うこと

への関与 天下御免 住宅インスペクターは、住宅購入プロセスの重要なステップです。インスペクターは、物件の包括的な検査を実施し、すぐには明らかにならない可能性のある根本的な問題を特定します。これには、住宅の構造的完全性、電気システム、配管、および全体的な安全性の評価が含まれます。インスペクターが提供する詳細なレポートは、売主との交渉中に貴重なツールとして機能することができますので、購入を確定する前に、任意の懸念事項に対処することができます。徹底的な検査に投資することで、費用のかかる驚きを避け、健全な投資を行うことができます。 家の他の部分と比較して、何かが場違いであったり、新しいように見えるかどうかを検査員に尋ねてください。

6.専門技術者への相談

住宅のシステムの出来栄えについてエンジニアに確認することは、長引く問題からお客様を守るのに役立ちます。エンジニアによる検査は、不動産インスペクターによる検査に取って代わるものではありませんが、大規模な購入を続行したり、業者に相談したりする場合に、どのような修理や許認可プロセスに直面するかについて、より詳細かつ正確な技術的評価でこれらの検査を補完することができることに留意してください。私たちは、すべての住宅購入について、不動産インスペクター免許を持つインスペクターの検査をお勧めします。住宅検査官は、住宅のすべてのシステムにわたって多くの一般的な問題を見つけるために訓練されたゼネラリストです。エンジニアは、あなたの家のシステムのほんの一握りの広範な知識を持つ超専門家です。

その家の現在の所有者は、その地域の専門技術者に連絡を取り、その家の関連システムの状況に関する包括的な報告書を依頼することができます。 これらの報告書を共有し、未許可工事を解決するための計画を立てることができます。 多くの地域では、不動産の売却に伴い、既知の問題点の全面的な開示を義務付けています。

ドレイムエンジニアリングは、テキサス州でうっかり無許可の工事を施した住宅を購入してしまった住宅所有者を日常的にサポートしています。これは、住宅所有者が数千ドルの費用を負担する可能性がある信じられないほど不幸な状況です。このような状況に陥った場合、まず弁護士に相談することが最善のアドバイスです。非常に残念な状況では、プロジェクト全体をやり直さなければならないこともあります。あなたはそのような状況に巻き込まれたくありません。どのような変更が行われる前に、迅速にすべての関係者を識別するために弁護士を持つことは、高価な手直しで将来的にあなたを助けるかもしれません。

また、インスペクターに実際の修繕作業をさせないことをお勧めします。補修を担当する請負業者や元の請負業者に、構造や設計の欠陥について検査させるべきではありません。一般的に、インスペクターが問題を見つける（あるいは隠す）ことに不適切な既得権を持つことは、利害の対立となります。インスペクターは、問題が見つかった場合に、それを発見し報告することだけを望むべきであり、進行中の他の問題や訴訟から自分自身を守るべきではありません。多くの請負業者は、この2つの別々の仕事を倫理的に行うことができますが、請負業者が高いモチベーションで必要のない仕事（3回以上の検査を受けるなど）を行ったり、問題を完全に隠そうとしたりすることもよくあることです。

7.参加し続ける

大変だと思われるかもしれませんが、関与し続けることは非常に重要です。関与し続けることで、コストを最小限に抑え、安全性を最大限に高めることができます。あなたの所有地で検査が行われた場合、あなたにはその報告書のコピーを要求する権利があり、遭遇した可能性のある安全上の問題や、あなたとあなたの家族の安全を守る方法についてエンジニアに質問する権利があります。検査員が資格を持っていることを確認し、最低でも電気技師の免許を持っている必要があります。インスペクターとして売り込む個人も少なくありませんが、単なる民間資格ではなく、少なくとも何らかの州発行のライセンスを持っていることを確認してください。 住宅所有者として、私たちの経験上、注意すべき点がいくつかあります。

注意すべきレッドフラッグ

1. 元の建設業者や設計者が自ら構造物を検査し、何も問題がないことを発見します。あるいは、指摘されたことはすべて表面的なことでした。建設プロジェクトは複雑で、それぞれのプロジェクトで問題が起こりますが、安全に対する隠れたリスクの多くを発見し、最小限に抑えることができるのがターンオーバーなのです。 請負業者が外部のエンジニアや検査官を探す頃には、これらの問題はすべてではないにしても、ほとんどが解決され、文書化されているはずです。
2. 構造物の修繕を担当する建設業者が、3回を超える追加検査を要求し続けています。私たちの経験では、構造物を承認するための検査が2回を超えると疑われ、3回を超えると不正（検査と検査の間に建設業者が修繕を行わないなど）が疑われます。以下はテキサス州での経験による概算です：
   • ~私たちが扱う物件の60％は、最初の検査で問題が見つかりませんでした。このような物件は通常、その業界のライセンスを持つ専門家によって建設・設計されたものです。未許可の工事は、通常、プロジェクトのスケジュール・エラーや正直なミスコミュニケーションの産物です（例えば、プールのコンクリートが予定より早く施工されたことを誰もが知らなかったなど）。
   • >私たちが扱う全物件の99パーセントは、たった2回の検査で問題が解決されます（1回目の検査で欠陥が見つかり、2回目の検査ですべての欠陥が補修されていることがわかります）。これは、正直な間違い、隙間に入り込んだもの、そして要件をすべて理解していない可能性のあるDIYが混在しています。このようなケースに該当する住宅所有者の方は、ご不明な点があれば、追加でご案内することもありますが、できるだけ早く電気技師に依頼されることをお勧めします。
   • 物件によっては、ごく少数の業者が問題解決に関心を示さなかったり、不正な修理（壁の内側に配線の接続部を隠し、不正な配線を意図的に隠すなど）を行ったり、無能な修理（単にこの種の請負方法を知らないだけ）を行ったり、誤った修理（不適切な方法や掲載外の材料を使用した）を行ったり、あるいは正しく修理するために2回以上の検査を行ったりします。

欠陥が発見された場合は、修繕を担当した業者が、工事の再検査を依頼する前に、懸念事項に完全に対処していることを確認してください。物件の所有者として、自分の物件に何が行われているのか、なぜそれが行われているのかを理解するのは当然の権利です。常に関与することで、家族の安全を確保し、修理が正しいことを確認することができます。検査報告書の問題点を調べるには、以下のオンライン・リソースを利用できます。 エヌエフピーエー.

結論

未許可工事のある住宅を購入すると、予期せぬ合併症や出費につながる可能性があります。デューデリジェンスを実施し、徹底的に不動産を検査し、専門家の助言を求めることにより、これらのリスクを軽減し、情報に基づいた購入の意思決定を行うことができます。契約締結前に潜在的な問題を発見することは、道半ばで高価な驚きに直面するよりも良いことを覚えておいてください。 住宅を購入し、クロージング文書に署名すると、多くの場合、そのプロパティは、 "現状のまま "を取得します。それはあなたがあなたの投資に値する何かを購入していることを確認することをお勧めします。

もし、未許可の工事がある住宅を購入することに決めたら、それが解決する前に、所有権を取得した後に自分で業者に依頼し、それに応じて住宅の費用を交渉することを検討してください。このような状況に陥った場合、次のような方法があります。 コンタクト ドレイム・エンジニアリング私たちは、テキサス州の何百もの不動産所有者とその請負業者を支援し、この困難な状況を切り抜けてきました。