위험에 대한 이해와 예방 조치

집을 구입하는 것은 큰 투자이며, 종종 설렘과 걱정이 뒤섞이는 경우가 많습니다. 이 꿈을 악몽으로 바꿀 수 있는 잠재적 함정 중 하나는 허가되지 않은 작업입니다. 허가되지 않은 작업이란 현지 건축 당국의 승인 없이 부동산을 개조하거나 추가하는 것을 말합니다. 이러한 무단 개조는 수리 비용, 법적 문제, 화재 위험 및 안전 문제로 이어질 수 있습니다. 이 도움말에서는 허가되지 않은 작업을 감지하는 방법과 부동산을 구매할 때 취해야 할 조치에 대해 자세히 설명합니다.

모든 곳에서 모든 작업에 대해 허가를 요구하는 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다. 허가가 필요한 경우에는 규정을 준수하는 것이 중요합니다.

허용되지 않은 작업의 위험

허용되지 않은 작업은 다음과 같은 다양한 위험을 초래할 수 있습니다:

• 안전 위험: 승인되지 않은 리노베이션은 건축법을 준수하지 않을 수 있으며, 이로 인해 표준 이하의 시공과 잠재적인 안전 위험이 발생할 수 있습니다.
• 법적 문제: 주택 소유자는 허가되지 않은 작업으로 인해 지역 당국으로부터 벌금 및 법적 조치를 받을 수 있습니다.
• 보험 문제: 보험 회사는 허용되지 않은 작업으로 인해 발생한 손해에 대한 보상을 거부하거나 보험을 아예 취소할 수 있습니다.
• 낮은 재판매 가치: 허용되지 않은 작업은 잠재적 구매자의 구매를 방해하고 부동산의 재판매 가치를 떨어뜨릴 수 있습니다.
• 향후 작업: 향후 허가를 받을 때(예: 부동산 구매 후 주방 리모델링 등) 검사관이 이전에 허용되지 않은 문제를 발견할 수 있습니다. 이는 필연적으로 훨씬 더 높은 공사 비용과 재작업으로 이어집니다.

허용되지 않은 작업을 감지하는 방법

허용되지 않은 작업을 감지하려면 예리한 안목과 부지런함이 필요합니다. 다음은 여러분이 취할 수 있는 몇 가지 단계입니다:

1. 자산 기록 검토

지역 건축 부서에서 부동산 기록을 검토하는 것부터 시작하세요. 이 기록에는 해당 부동산에 대해 발급된 허가가 표시됩니다. 기록을 집의 현재 상태와 비교하여 불일치하는 부분을 파악하세요.

2. 철저한 검사 실시

자격을 갖춘 주택 점검원을 고용해 숙소를 철저히 점검하세요. 인스펙터는 자재 불일치, 비정상적인 시공 기술, 불완전한 마감 등 허용되지 않은 작업의 잠재적 징후를 파악할 수 있습니다. 살펴봐야 할 사항에는 다음이 포함될 수 있습니다:

1. 다락방을 살펴보세요. 최근에 생긴 케이블이 보이나요? 해당 케이블의 날짜 코드를 찾아보세요. 집이 2002년에 지어졌는데 2019년에 제조된 전기 케이블을 발견했다면, 해당 지역 당국에 2019년 이상의 작업에 대한 작업 허가서를 제출해야 합니다(필요한 경우).
2. 다락방에 고정되지 않은 케이블이 보이나요? 다락방 케이블이 깨끗하고 전문적으로 보이는지 확인하세요. 고정되지 않은 상자나 조명기구가 없는지 확인해야 합니다.
3. 잠재적인 새 숙소에 수영장이 있나요?  수영장이 올바르게 허가되었는지 확인하세요. 텍사스에서는 일반 계약업체 또는 수영장 계약업체에 대한 면허 요건이 없거나 거의 없기 때문에 허가되지 않은 수영장이 매우 흔합니다. 텍사스에서는 수영장 계약업체에 수영장의 전기 및 접지 시스템을 배선할 전기 기술자가 없는 경우가 많습니다. 이로 인해 작업 기술 및 규정 준수와 관련된 많은 문제가 발생합니다.
4. 잠재적인 신규 부동산에 새로운 슬래브 확장이 있나요? 슬래브가 검사되었고 승인된 접지가 있는지 확인합니다. 전기 시스템우퍼 그라운드를 포함합니다. 최신 슬래브는 본관 아래 슬래브와 다른 색상으로 보일 수 있습니다. 새 슬래브가 있는 경우 해당 새 증축의 배선에 있는 날짜 코드도 확인하는 것이 가장 좋습니다.
5. 잠재적인 새 숙소의 차고가 주거 공간으로 개조되어 있나요? 해당 작업에도 허가가 필요할 수 있습니다. 배선 및 날짜 코드를 확인하고 해당 리모델링과 관련된 허가를 찾아보세요.
6. 새 숙소로 이사할 예정에 주방 아일랜드가 있나요? 최근 리모델링한 주방에는 종종 간과되는 한 가지 문제가 있습니다. 그 문제는 슬래브를 통과하는 모든 케이블이 다음과 같은 상태인지 확인하는 것입니다. 습식 등급. 전기 기술자는 종종 해당 구역을 습식 위치로 간주하지 않거나 액체 기밀 도관만 있으면 된다고 잘못 생각할 수 있습니다. 이러한 가정은 잘못된 것으로, 바닥에 놓인 슬래브를 통과하는 모든 케이블이 습식 등급인지 확인해야 합니다.
7. 잠재적인 새 부동산에 별도의 전원 구조가 있나요? 같은 건물에 두 개의 개별 유닛이 있는 경우가 많아지고 있으며, 일반적으로 지하 케이블은 습식 위치 또는 서비스 인입 케이블로 올바르게 정격화되어 있습니다. 경우에 따라 작은 야외 주방이나 작은 창고와 같이 멀리 떨어진 소규모 건물에는 직접 매설 또는 습식 위치에 적합하지 않은 케이블이 있을 수 있습니다. 이러한 케이블의 정격이 올바른지 확인하세요.

3. 판매자에게 문의

숙소의 개조 또는 추가 사항에 대해 판매자에게 직접 문의하세요. 정직한 판매자는 허용되지 않은 공사가 있다면 모두 공개해야 합니다. 판매자가 정보 제공을 회피하거나 꺼리는 것 같다면 주의하세요. 모든 셀러가 다른 사람이나 자신이 고용한 계약자가 변경한 모든 사항을 알고 있는 것은 아닙니다. 판매자가 자신도 모르게 피하려고 하는 상황에 처해 있을 수도 있습니다.

4. 위험 신호 확인

다음과 같이 허용되지 않은 작업을 나타낼 수 있는 징후를 찾아보세요:

• 최근 리노베이션이 부동산 기록에 반영되지 않았습니다.
• 일관성이 없거나 아마추어처럼 보이는 건설 작업.
• 전기, 배관 또는 HVAC 시스템이 제자리에 있지 않거나 규정에 맞지 않는 것 같습니다.

부동산 구매 시 해야 할 일

구매를 완료하기 전이나 완료한 후에는 다음 단계를 수행하여 자신을 보호하세요:

1. 판매자와 협상하기

허용되지 않은 저작물을 발견한 경우 판매자와 협의하여 저작물을 소급하여 허용하거나 저작물을 코드에 맞게 수정하는 데 드는 비용을 충당하기 위해 구매 가격을 낮추도록 요청하세요. 가장 바람직한 방법은 모든 허가가 해결되는 것입니다. 전에 주택을 구매합니다.

2. 계약자와 상담하기

허가받지 않은 작업의 범위를 평가하고 필요한 수리 또는 수정 비용을 추정하려면 공인 계약업체와 상담하세요. 이 정보는 협상 과정에서 매우 중요한 정보가 될 수 있습니다. 독립 계약업체를 직접 고용하는 것이 가장 좋지만, 견적을 받을 수 있도록 수리 범위를 미리 준비해 두어야 할 수도 있다는 점도 염두에 두세요.

프로젝트가 끝날 때 시스템이 올바르게 작동하고 있음을 증명할 수 있는 계약업체가 필요합니다. 누가 어떤 작업을 수행했는지, 잘못된 작업 결과물에 대한 책임이 누구에게 있는지 명시하기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 상황은 주택 소유주에게 복구할 수 있는 금전적 손실을 초래할 수 있습니다. 각 계약업체가 어떤 작업을 계획하고 있는지, 그리고 그들이 실제로 집에 어떤 작업을 했는지 정확히 파악해야 합니다.

3. 법률 자문 받기

허용되지 않은 작업으로 주택을 구매할 경우 발생할 수 있는 책임과 법적 영향을 이해하려면 법률 자문을 구하세요. 부동산 변호사가 최선의 조치를 안내해 드릴 수 있습니다. 허용되지 않은 작업으로 주택을 구매하기로 결정한 경우 비표준 주택 구매 계약서가 필요할 수 있으며, 부동산 변호사가 가장 좋은 조언을 구할 수 있는 곳입니다. 주택은 회원님의 재산이며, 안전하지 않은 공사로 인해 다른 사람이 입은 부상에 대한 책임이 회원님에게 있을 수 있다는 점을 기억하세요.

4. 소유권 보험 고려하기

허용되지 않은 작업으로 인해 발생할 수 있는 모든 잠재적 문제를 보장하는 소유권 보험에 가입하세요. 이는 추가적인 보호 장치를 제공할 수 있습니다. 기본 소유권 보험은 일반적으로 이를 보장하지 않지만 보험에 특별 보증을 받을 수 있습니다. 보증이 승인되기 전에 보험회사에서 허용되지 않은 작업이 발견되지 않았는지 확인하는 검사를 받아야 합니다.

5. 공인 주택 검사관 고용

참여 라이선스 주택 인스펙터는 주택 구매 과정에서 중요한 단계입니다. 인스펙터는 주택에 대한 종합적인 검사를 실시하여 즉시 드러나지 않을 수 있는 근본적인 문제를 파악합니다. 여기에는 구조적 무결성, 전기 시스템, 배관 및 주택의 전반적인 안전에 대한 평가가 포함됩니다. 인스펙터가 제공하는 상세한 보고서는 판매자와의 협상 과정에서 유용한 도구가 될 수 있으며, 구매를 완료하기 전에 우려되는 사항을 해결할 수 있습니다. 철저한 점검에 투자하면 비용이 많이 드는 돌발 상황을 피하고 건전한 투자를 하고 있는지 확인할 수 있습니다. 집의 다른 부분과 비교했을 때 이상하거나 새로운 것이 있는지 인스펙터에게 물어보세요.

6. 전문 엔지니어와 상담하기

엔지니어에게 집의 시스템 작동 상태를 확인하면 혹시 모를 문제를 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다. 엔지니어의 점검은 공인 부동산 검사관의 점검을 대체하는 것이 아니라, 주요 구매를 계속 진행하거나 계약업체와 상의할 때 수리 및 허가 절차에 대한 보다 상세하고 정확한 엔지니어링 평가로 해당 점검을 보완할 수 있다는 점에 유의하세요. 모든 주택 구매 시 공인 부동산 인스펙터의 점검을 받는 것이 좋습니다. 주택 인스펙터는 주택의 모든 시스템에서 일반적인 문제를 발견하도록 훈련받은 제너럴리스트입니다. 엔지니어는 주택의 일부 시스템에 대한 광범위한 지식을 갖춘 고도로 전문화된 개인입니다.

현재 주택 소유자는 해당 지역의 전문 엔지니어에게 연락하여 주택의 관련 시스템 상태에 대한 종합 보고서를 요청할 수 있습니다. 이러한 보고서를 공유하여 허용되지 않은 작업을 해결하기 위한 계획을 수립할 수 있습니다. 많은 지역에서 매물과 관련하여 알려진 모든 문제를 완전히 공개하도록 요구합니다.

드레이임 엔지니어링은 실수로 텍사스에서 허용되지 않은 공사를 한 주택을 구입한 주택 소유주를 정기적으로 돕고 있습니다. 이는 주택 소유주에게 수천 달러의 비용이 발생할 수 있는 매우 불행한 상황입니다. 이러한 상황에 처한 경우 가장 좋은 조언은 먼저 변호사와 상담하는 것입니다. 매우 불행한 상황에서는 전체 프로젝트를 다시 진행해야 하는 경우도 있습니다. 그런 상황에 처하고 싶지 않으실 겁니다. 변경이 이루어지기 전에 모든 관련 당사자를 신속하게 파악할 수 있는 변호사가 있으면 향후 비용이 많이 드는 재작업에 도움이 될 수 있습니다.

또한 점검자가 실제 수리 작업을 수행하도록 허용하지 않는 것이 좋습니다. 수리를 담당하는 계약업체나 원청업체가 구조물의 시공 또는 설계 결함을 검사하도록 허용해서는 안 됩니다. 일반적으로 점검자가 문제를 발견(또는 은폐)하는 데 부적절한 기득권을 갖는 것은 이해 상충에 해당합니다. 인스펙터는 문제가 발견되면 이를 찾아서 보고해야지, 다른 진행 중인 문제나 소송으로부터 자신을 보호하려고 해서는 안 됩니다. 많은 계약업체가 이 두 가지 업무를 윤리적으로 수행할 수 있지만, 계약업체가 불필요한 업무를 수행하거나(예: 세 번 이상 검사) 문제를 아예 숨기려는 동기가 강한 경우도 흔한 것으로 나타났습니다.

7. 계속 참여하기

처리해야 할 일이 많다고 느껴질 수도 있지만, 계속 참여하는 것은 매우 중요합니다. 계속 참여하면 비용을 최소화하고 안전을 극대화할 수 있습니다. 숙소에 대한 점검이 실시된 경우, 회원님은 해당 보고서의 사본을 요청할 권리가 있으며, 엔지니어에게 발생한 안전 문제와 회원님과 가족의 안전을 지키는 방법에 대해 질문할 권리가 있습니다. 점검자가 자격을 갖추고 있는지 확인하고, 최소한 면허를 소지한 전문 전기 기술자여야 하며, 모든 보고서의 사본을 반드시 받아두세요. 많은 사람들이 자신을 점검원이라고 홍보하지만, 민간 업계 자격증이 아니라 최소한 주에서 발급한 면허증을 소지하고 있는지 확인하세요. 주택 소유주로서 경험상 주의해야 할 몇 가지 사항이 있습니다.

주의해야 할 위험 신호:

1. 원래 생성자 또는 디자이너가 직접 구조를 검사하고 잘못된 점을 발견하지 못했습니다. 인수인계 목록에 단 한 가지 항목도 기록되지 않았거나 기록된 모든 항목이 피상적이었습니다. 건설 프로젝트는 복잡하고 각 프로젝트에서 문제가 발생하기 때문에 안전에 대한 수많은 숨겨진 위험을 찾아내고 최소화하는 것이 바로 인계인수입니다. 계약업체가 외부 엔지니어나 검사관을 찾을 때쯤이면 전부는 아니더라도 대부분의 문제가 해결되고 문서화되어 있어야 합니다.
2. 구조물 수리를 담당하는 시공업체가 세 번 이상의 추가 검사를 계속 요구합니다. 저희 경험상 구조물 승인을 위한 검사가 2회 이상이면 의심스러운 것이고, 3회 이상이면 사기의 징후일 수 있습니다(예: 시공업체가 검사 사이에 수리를 전혀 수행하지 않는 경우). 다음은 텍사스에서 경험한 대략적인 추정치입니다:
   • ~당사가 취급하는 모든 숙소의 약 60%는 첫 번째 점검에서 문제가 발견되지 않습니다. 이는 일반적으로 해당 업계의 면허를 소지한 전문가가 시공 및 설계한 건물입니다. 허용되지 않은 작업은 일반적으로 프로젝트 일정 오류 또는 정직한 오해의 산물입니다(예: 수영장 콘크리트가 일정에서 밀린 것을 모두가 알지 못한 채 일찍 시공된 경우).
   • >우리가 취급하는 모든 숙소의 99% 이상은 단 두 번의 점검으로 문제가 해결됩니다(첫 번째 점검에서 결함을 발견하고 두 번째 점검에서 모든 결함이 수리됨을 확인합니다). 여기에는 정직한 실수, 간과한 부분, 모든 요건을 제대로 이해하지 못한 DIY족의 실수가 섞여 있습니다. 이 범주에 해당하는 주택 소유주인 경우 궁금한 사항에 대해 추가 안내를 제공할 수 있지만 가능한 한 빨리 전기 기술자를 고용해야 합니다.
   • 일부 숙소의 극소수 계약업체는 문제 해결에 관심을 보이지 않거나, 부정 수리(잘못된 배선 사용을 의도적으로 감추기 위해 전선 접합부를 벽 안에 숨기는 등), 무능한 수리(이러한 유형의 계약을 수행하는 방법을 모름) 또는 잘못된 수리(숙소 목록 외 부적절한 방법이나 재료 사용)를 수행하거나 제대로 고치기 위해 두 번 이상 점검을 받는 경우가 있습니다.

결함이 발견되면 수리를 담당한 계약업체가 해당 문제를 완전히 해결했는지 확인한 후 재점검을 요청하세요. 숙소 소유주는 숙소에 어떤 작업이 진행되고 있는지, 왜 그런 작업이 진행되는지 이해할 권리가 있습니다. 계속 참여하면 가족의 안전과 올바른 수리를 보장하는 데 도움이 됩니다. 다음을 통해 온라인 리소스를 사용하여 점검 보고서의 문제를 조사할 수 있습니다. NFPA.

결론

허가되지 않은 공사를 통해 주택을 구입하면 예상치 못한 문제와 비용이 발생할 수 있습니다. 실사를 수행하고, 부동산을 철저히 조사하고, 전문가의 조언을 구하면 이러한 위험을 줄이고 정보에 입각한 구매 결정을 내릴 수 있습니다. 거래를 성사시키기 전에 잠재적인 문제를 미리 발견하는 것이 나중에 비용이 많이 드는 돌발 상황에 직면하는 것보다 낫다는 점을 기억하세요. 주택을 구입하고 계약서에 서명하면 해당 부동산을 "있는 그대로" 취득하는 경우가 많습니다. 투자할 만한 가치가 있는 부동산을 구입하고 있는지 확인하는 것이 가장 좋습니다.

미허가 공사가 해결되기 전에 주택을 구입하기로 결정한 경우, 주택을 소유한 후 직접 계약자를 고용하고 그에 따라 주택 비용을 협상하는 것이 좋습니다. 이러한 상황에 처한 경우 다음과 같이 할 수 있습니다. 연락처 드레이임 엔지니어링. 당사는 텍사스에 있는 수백 명의 부동산 소유주와 계약업체가 이 어려운 상황을 극복할 수 있도록 지원했습니다.