De risico's begrijpen en voorzorgsmaatregelen nemen

Het kopen van een huis is een aanzienlijke investering, die vaak gepaard gaat met een mengeling van opwinding en vrees. Een van de potentiële valkuilen die deze droom in een nachtmerrie kunnen veranderen, zijn werkzaamheden zonder vergunning. Niet-toegestane werkzaamheden zijn renovaties of toevoegingen aan een woning zonder de nodige goedkeuringen van de plaatselijke bouwautoriteiten. Deze ongeoorloofde wijzigingen kunnen leiden tot dure reparaties, juridische problemen, brandrisico's en veiligheidsproblemen. In dit artikel gaan we dieper in op het opsporen van niet-toegestaan werk en de stappen die u moet nemen bij de aankoop van een woning.

Het is belangrijk om te weten dat niet overal een vergunning voor alle werkzaamheden vereist is. Als het vereist is, is naleving belangrijk.

De risico's van werk zonder vergunning

Niet-toegestaan werk kan verschillende risico's met zich meebrengen, waaronder:

• Veiligheidsrisico's: Niet-goedgekeurde renovaties voldoen mogelijk niet aan de bouwvoorschriften, wat resulteert in ondermaatse constructie en mogelijke veiligheidsrisico's.
• Juridische kwesties: Huiseigenaren kunnen boetes en juridische stappen verwachten van de plaatselijke autoriteiten voor niet-toegestane werkzaamheden.
• Verzekeringsproblemen: Verzekeringsmaatschappijen kunnen weigeren om schade te dekken die veroorzaakt is door niet-goedgekeurd werk of kunnen de polis helemaal opzeggen.
• Lagere restwaarde: Niet-toegestane werkzaamheden kunnen potentiële kopers afschrikken en de doorverkoopwaarde van het eigendom verminderen.
• Toekomstig werk: Toekomstige vergunningsaanvragen (zoals een nieuwe keukenrenovatie nadat u de woning hebt gekocht) kunnen ertoe leiden dat de inspecteur deze niet-goedgekeurde eerdere problemen vindt. Dit leidt onvermijdelijk tot veel hogere bouwkosten en meer werk.

Hoe niet-toegestane werkzaamheden opsporen

Het opsporen van niet-toegestaan werk vereist een scherp oog en zorgvuldigheid. Hier zijn enkele stappen die u kunt nemen:

1. Eigendomsgegevens bekijken

Begin met het bekijken van de eigendomsgegevens bij de plaatselijke bouwafdeling. Hierop staan de vergunningen die voor de woning zijn afgegeven. Vergelijk de gegevens met de huidige staat van het huis om discrepanties vast te stellen.

2. Voer een grondige inspectie uit

Huur een gekwalificeerde huisinspecteur in om de woning grondig te inspecteren. Inspecteurs kunnen mogelijke tekenen van niet-toegestane werkzaamheden identificeren, zoals verkeerd afgestemde materialen, ongebruikelijke bouwtechnieken of onvolledige afwerking. Dingen waar u op moet letten zijn onder andere

1. Controleer de zolder; ziet u nieuwere kabels? Zoek naar een datumcode op die kabels. Als uw huis in 2002 gebouwd is, en u vindt elektrische kabels die in 2019 gefabriceerd zijn, dan kunt u verwachten dat er een werkvergunning (indien vereist) voor dat werk van 2019+ bij de gemeente ligt.
2. Ziet u onbeveiligde kabels op zolder? Zorg ervoor dat de zolderbekabeling er schoon en professioneel uitziet. Er mogen geen onbeveiligde dozen of verlichtingsarmaturen zijn.
3. Heeft uw potentiële nieuwe woning een zwembad?  Controleer of het zwembad op de juiste manier is toegestaan. Niet-toegestane zwembaden komen vaak voor in Texas, omdat er geen/weinig licentie-eisen zijn voor algemene aannemers of zwembadaannemers. In Texas hebben aannemers van zwembaden vaak geen elektricien om de elektrische en aardesystemen van het zwembad te bedraden. Dit leidt tot veel problemen met vakmanschap en naleving van de voorschriften.
4. Heeft uw potentiële nieuwe woning een nieuwe uitbouw? Controleer of de plaat geïnspecteerd is en een goedgekeurde aarding heeft. elektrisch systeeminclusief een Ufer-ondergrond. Nieuwere platen kunnen een andere kleur hebben dan de plaat onder het hoofdgebouw. Als er nieuwere platen zijn, kunt u het beste ook de datumcodes op de bedrading in die nieuwe uitbreiding controleren.
5. Heeft uw potentiële nieuwe woning een garage die is omgebouwd tot woonruimte? Voor dat werk zijn waarschijnlijk ook vergunningen nodig. Controleer de bedradings- en datumcodes en kijk of er vergunningen zijn voor die verbouwing.
6. Heeft uw potentiële nieuwe woning een kookeiland? Onlangs gerenoveerde keukens hebben vaak één probleem dat over het hoofd wordt gezien. Dat probleem is ervoor zorgen dat alle kabels die door de plaat lopen Natgekeurd. Vaak gaan elektriciens er ten onrechte van uit dat het gebied niet als natte locatie wordt beschouwd of dat er alleen vloeistofdichte leidingen nodig zijn. Deze veronderstellingen zijn onjuist; zorg ervoor dat alle kabel die door een plaat loopt die op de grond ligt, een natte classificatie heeft.
7. Heeft uw potentiële nieuwe woning een aparte aangedreven structuur? Tweede afzonderlijke eenheden op hetzelfde terrein worden steeds populairder, en meestal zijn de ondergrondse kabels correct geclassificeerd voor de natte locatie of als service-ingangskabels. In sommige gevallen kunnen kleinere afgelegen gebouwen (zoals een kleine buitenkeuken of een schuurtje) kabels hebben die niet geschikt zijn voor directe ingraving of een natte locatie. Controleer of deze kabels de juiste nominale waarde hebben.

3. Vraag het de verkoper

Vraag de verkoper rechtstreeks naar eventuele renovaties of toevoegingen aan het pand. Eerlijke verkopers moeten alle niet-goedgekeurde werkzaamheden vermelden. Wees voorzichtig als de verkoper ontwijkend of onwillig lijkt om informatie te verstrekken. Niet elke verkoper zal op de hoogte zijn van alle veranderingen die door anderen of door de aannemers die zij hebben ingehuurd, zijn aangebracht. Misschien zitten ze gewoon onbewust vast in een situatie die u zelf probeert te vermijden.

4. Controleren op rode vlaggen

Let op tekenen die kunnen duiden op niet-goedgekeurd werk, zoals:

• Recente renovaties zijn niet terug te vinden in de eigendomsgegevens.
• Inconsistent of amateuristisch uitziend bouwwerk.
• Elektrische, sanitaire of HVAC-systemen die niet op hun plaats lijken te zitten of niet aan de normen voldoen.

Wat te doen bij de aankoop van het onroerend goed

Neem voor of na het afronden van de aankoop de volgende stappen om uzelf te beschermen:

1. Onderhandelen met de verkoper

Als u niet-goedgekeurd werk ontdekt, onderhandel dan met de verkoper om het werk met terugwerkende kracht te laten goedkeuren of om de aankoopprijs te verlagen om de kosten te dekken om het werk aan de voorschriften te laten voldoen. Verreweg de beste methode is om alle vergunningen te regelen. voor u het huis koopt.

2. Overleg met een aannemer

Neem contact op met een erkende aannemer om de omvang van het niet toegestane werk te beoordelen en om de kosten van noodzakelijke reparaties of wijzigingen te schatten. Deze informatie kan van cruciaal belang zijn tijdens de onderhandelingen. Het inhuren van uw eigen onafhankelijke aannemer is het beste, maar denk er ook aan dat u misschien een lijst met reparaties klaar moet hebben liggen zodat zij een offerte kunnen maken.

U wilt een aannemer die in staat is om aan het einde van het project te verklaren dat de systemen correct werken, en die dat kan certificeren. We zien situaties waarin het moeilijk wordt om te bepalen wie welk werk heeft gedaan, en wie er verantwoordelijk is voor het slechte werkproduct. Dit soort situaties kan een huiseigenaar financieel verlies opleveren dat hij anders zou kunnen verhalen. Zorg ervoor dat u precies weet welke werkzaamheden elke aannemer van plan is uit te voeren, en vervolgens wat ze daadwerkelijk aan uw huis hebben gedaan.

3. Juridisch advies inwinnen

Win juridisch advies in om inzicht te krijgen in de mogelijke aansprakelijkheden en juridische implicaties van de aankoop van een huis met niet-toegestane werkzaamheden. Een vastgoedadvocaat kan u begeleiden bij het nemen van de beste beslissing. Als u besluit om een huis te kopen met niet-toegestane werkzaamheden, kan het zijn dat u een niet-standaard koopovereenkomst nodig hebt, en een vastgoedadvocaat is de beste plaats om advies in te winnen. Vergeet niet dat dit uw eigendom is, en dat u verantwoordelijk kunt zijn voor verwondingen van anderen als gevolg van een onveilige constructie.

4. Overweeg een titelverzekering

Zorg ervoor dat u een eigendomsverzekering afsluit die mogelijke problemen als gevolg van niet-toegestane werkzaamheden dekt. Dit kan een extra beschermingslaag bieden. Een basisverzekering dekt dit meestal niet, maar u kunt misschien een speciaal aanhangsel op de polis krijgen. Verwacht een inspectie van de verzekeringsmaatschappij waarin wordt bevestigd dat er geen niet-toegestane werkzaamheden zijn gevonden voordat het aanhangsel wordt goedgekeurd.

5. Huur een erkende woninginspecteur in

Een gelicentieerd Een woninginspecteur is een cruciale stap in het koopproces van een huis. Een woninginspecteur voert een uitgebreid onderzoek uit van de woning en identificeert eventuele onderliggende problemen die misschien niet direct zichtbaar zijn. Dit omvat het evalueren van de structurele integriteit, elektrische systemen, loodgieterswerk en de algemene veiligheid van de woning. Het gedetailleerde rapport van de inspecteur kan een waardevol hulpmiddel zijn tijdens de onderhandelingen met de verkoper, zodat u eventuele problemen kunt aanpakken voordat u de koop afrondt. Door te investeren in een grondige inspectie kunt u dure verrassingen voorkomen en er zeker van zijn dat u een goede investering doet. Vraag de inspecteur of er iets niet op zijn plaats lijkt of nieuw is in vergelijking met de rest van het huis.

6. Raadpleeg een professioneel ingenieur

Het controleren van het vakmanschap van de systemen van het huis door een ingenieur kan u helpen beschermen tegen eventuele aanhoudende problemen. Het is belangrijk om op te merken dat een inspectie door een ingenieur niet bedoeld is ter vervanging van een inspectie door een erkende vastgoedinspecteur, maar deze inspecties kan aanvullen met een meer gedetailleerde en nauwkeurige technische beoordeling van de reparaties en vergunningsprocessen waarmee u te maken krijgt als u besluit door te gaan met uw grote aankoop of met een aannemer gaat praten. Wij raden een inspectie door een erkende vastgoedinspecteur aan voor alle huisaankopen. De woninginspecteur is een generalist die getraind is om veel voorkomende problemen te vinden in alle systemen van een huis. Ingenieurs zijn hypergespecialiseerde personen met uitgebreide kennis van een handvol systemen in uw huis.

De huidige eigenaar van het huis kan contact opnemen met een professionele ingenieur in de buurt om een uitgebreid rapport aan te vragen over de status van de relevante systemen van het huis. Deze rapporten kunnen worden gedeeld en er kan een plan worden opgesteld om niet-goedgekeurde werkzaamheden op te lossen. Veel gebieden vereisen volledige openbaarmaking van alle bekende problemen met een woning in combinatie met een verkoop.

Dreiym Engineering helpt regelmatig huiseigenaren die per ongeluk een huis hebben gekocht met niet-toegestane werkzaamheden in Texas. Dit is een ongelooflijk ongelukkige situatie die huiseigenaren duizenden dollars kan kosten. Als u zich in deze situatie bevindt, is het beste advies om eerst een advocaat te raadplegen. In zeer ongelukkige omstandigheden moet soms het hele project opnieuw gedaan worden. U wilt niet in die situatie terechtkomen. Een advocaat inschakelen om snel alle betrokken partijen te identificeren voordat er wijzigingen worden aangebracht, kan u in de toekomst helpen bij het kostbare herstelwerk.

Wij raden u ook aan om de inspecteur niet de eigenlijke reparatiewerkzaamheden te laten uitvoeren. U mag een aannemer die verantwoordelijk is voor de reparaties of de oorspronkelijke aannemer niet toestaan om de constructie te inspecteren op constructie- of ontwerpfouten. Het is over het algemeen een belangenconflict voor een inspecteur om een ongepast belang te hebben bij het vinden (of verbergen) van problemen. De inspecteur zou alleen problemen moeten willen vinden en rapporteren als die gevonden worden, niet zichzelf beschermen tegen andere lopende problemen of rechtszaken. Hoewel veel aannemers deze twee afzonderlijke taken ethisch kunnen uitvoeren, hebben wij gemerkt dat het ook vaak voorkomt dat de aannemer zeer gemotiveerd is om onnodig werk uit te voeren (zoals het uitvoeren van meer dan drie inspecties) of problemen helemaal probeert te verbergen.

7. Betrokken blijven

U hebt misschien het gevoel dat er veel bij komt kijken, maar betrokken blijven is ongelooflijk belangrijk. Als u betrokken blijft, minimaliseert u uw kosten en maximaliseert u uw veiligheid. Als er inspecties zijn uitgevoerd op uw eigendom, dan heeft u het recht om een kopie van die rapporten op te vragen, en u heeft het recht om de ingenieur te vragen naar eventuele veiligheidsproblemen en hoe u uzelf en uw gezin veilig kunt houden. Zorg ervoor dat de inspecteur gekwalificeerd is; hij of zij moet op zijn minst een gediplomeerd professioneel elektrotechnisch ingenieur zijn, en zorg ervoor dat u een kopie van alle rapporten krijgt. Veel mensen verkopen zichzelf als inspecteur, maar zorg ervoor dat ze op zijn minst een door de staat afgegeven licentie hebben, en niet alleen een certificaat van een privé-industrie. Onze ervaring leert dat u als huiseigenaar op een paar dingen moet letten.

Rode vlaggen waar u op moet letten:

1. De oorspronkelijke constructeur of ontwerper inspecteert de constructie zelf en vindt niets verkeerds. Er is zelfs geen enkel punt op de punch list van de omzet genoteerd, of alles wat genoteerd is, is oppervlakkig. Bouwprojecten zijn complex en er doen zich bij elk project wel eens problemen voor. Bij de oplevering vinden we veel verborgen veiligheidsrisico's en minimaliseren die. Tegen de tijd dat een aannemer een externe ingenieur of inspecteur zoekt, moeten de meeste, zo niet al deze problemen opgelost en gedocumenteerd zijn.
2. De bouwer die verantwoordelijk is voor de reparaties aan het bouwwerk blijft om meer dan drie inspecties vragen. Onze ervaring is dat meer dan twee inspecties om een bouwwerk goed te keuren verdacht is, en meer dan drie inspecties kan duiden op fraude (zoals de bouwer die tussen de inspecties door geen reparaties uitvoert). Het volgende zijn ruwe schattingen van wat onze ervaring is in Texas:
   • Bij ~60 procent van alle eigendommen waar wij mee te maken hebben, worden bij de eerste inspectie geen problemen gevonden. Deze zijn over het algemeen gebouwd en ontworpen door de gelicentieerde professionals van de industrie. Het niet-goedgekeurde werk is normaal gesproken het resultaat van fouten in de planning van het project of eerlijke miscommunicatie (het beton van het zwembad werd bijvoorbeeld vroeg aangebracht, zonder dat iedereen wist dat het opgeschoven was in de planning).
   • >99 procent van alle eigendommen waar wij mee te maken hebben, worden in slechts twee inspecties opgelost (De eerste inspectie toont gebreken aan, en de tweede inspectie toont aan dat alle gebreken hersteld zijn). Dit is een mengeling van eerlijke fouten, dingen die in de kieren vallen, en doe-het-zelvers die misschien niet alle vereisten helemaal begrepen hebben. Als u een huiseigenaar bent die in deze categorie valt, kunnen wij u extra begeleiding bieden bij eventuele vragen, maar u moet zo snel mogelijk een elektricien inschakelen.
   • Een vluchtig kleine minderheid van aannemers bij sommige eigendommen zal geen interesse tonen in het oplossen van de problemen, een frauduleuze reparatie uitvoeren (zoals het verbergen van een aftakking in een muur om opzettelijk het gebruik van onjuiste bedrading te maskeren), een onbekwame reparatie uitvoeren (ze weten gewoon niet hoe ze dit type contract moeten uitvoeren), of een onjuiste reparatie uitvoeren (ongepaste methoden of materialen gebruiken die niet in hun lijst staan), of op een andere manier meer dan twee inspecties nodig hebben om het goed te maken.

Als er een tekortkoming wordt gevonden, zorg er dan voor dat de aannemer die verantwoordelijk is voor de reparaties, de problemen volledig heeft opgelost voordat hij om een herinspectie van het werk vraagt. Als eigenaar heeft u het recht om te begrijpen wat er aan uw eigendom wordt gedaan en waarom het wordt gedaan. Door betrokken te blijven, kunt u ervoor zorgen dat uw gezin veilig is en dat de reparaties correct worden uitgevoerd. U kunt online bronnen gebruiken om de problemen in de inspectierapporten te onderzoeken via NFPA.

Conclusie

Het kopen van een huis met niet-toegestane werkzaamheden kan leiden tot onvoorziene complicaties en kosten. Door due diligence uit te voeren, de woning grondig te inspecteren en professioneel advies in te winnen, kunt u deze risico's beperken en een weloverwogen aankoopbeslissing nemen. Onthoud dat het beter is om potentiële problemen te ontdekken voordat u de koop sluit, dan dat u later voor dure verrassingen komt te staan. Wanneer u een huis koopt en de afsluitdocumenten ondertekent, krijgt u dat eigendom vaak "in goede staat". Het is het beste om er zeker van te zijn dat u iets koopt dat uw investering waard is.

Als u besluit om een huis te kopen met niet-toegestane werkzaamheden voordat dit is opgelost, overweeg dan om zelf een aannemer in te huren nadat u het huis in bezit hebt genomen en onderhandel dienovereenkomstig over de kosten van het huis. Als u zich in een dergelijke situatie bevindt, kunt u neem contact op met Dreiym Engineering. Wij hebben honderden eigenaren van onroerend goed en hun aannemers in Texas geholpen om door deze moeilijke situatie heen te komen.