Zrozumienie zagrożeń i podjęcie środków ostrożności

Zakup domu to znacząca inwestycja, której często towarzyszy mieszanka ekscytacji i obaw. Jedną z potencjalnych pułapek, które mogą zmienić to marzenie w koszmar, są niedozwolone prace. Niedozwolone prace odnoszą się do renowacji lub dodatków dokonanych w nieruchomości bez niezbędnych zezwoleń od lokalnych władz budowlanych. Te nieautoryzowane modyfikacje mogą prowadzić do kosztownych napraw, kwestii prawnych, ryzyka pożaru i obaw związanych z bezpieczeństwem. W tym artykule omówimy, jak wykryć niedozwolone prace i jakie kroki należy podjąć przy zakupie nieruchomości.

Należy pamiętać, że nie wszędzie wymagane jest zezwolenie na wszystkie prace. Jeśli jest to wymagane, ważne jest przestrzeganie przepisów.

Ryzyko związane z pracą bez zezwolenia

Praca bez zezwolenia może stwarzać różne zagrożenia, w tym

• Zagrożenia bezpieczeństwa: Niezatwierdzone renowacje mogą nie być zgodne z przepisami budowlanymi, co może skutkować niespełniającymi norm konstrukcjami i potencjalnymi zagrożeniami dla bezpieczeństwa.
• Kwestie prawne: Właścicielom domów mogą grozić grzywny i działania prawne ze strony władz lokalnych za prowadzenie prac bez zezwolenia.
• Problemy z ubezpieczeniem: Firmy ubezpieczeniowe mogą odmówić pokrycia szkód spowodowanych niedozwolonymi pracami lub całkowicie anulować polisę.
• Niższa wartość odsprzedaży: Niedozwolone prace mogą zniechęcić potencjalnych nabywców i obniżyć wartość odsprzedaży nieruchomości.
• Przyszłe prace: Przyszłe wnioski o pozwolenie (takie jak przebudowa kuchni po zakupie nieruchomości) mogą skutkować wykryciem przez inspektora wcześniejszych niedozwolonych kwestii. Nieuchronnie prowadzi to do znacznie wyższych kosztów budowy i przeróbek.

Jak wykryć niedozwolone prace

Wykrywanie niedozwolonych prac wymaga bystrego oka i staranności. Oto kilka kroków, które mogą Państwo podjąć:

1. Proszę przejrzeć dokumentację nieruchomości

Proszę zacząć od przejrzenia rejestrów nieruchomości w lokalnym wydziale budownictwa. Rejestry te pokażą pozwolenia, które zostały wydane dla danej nieruchomości. Proszę porównać dokumentację z aktualnym stanem domu, aby zidentyfikować rozbieżności.

2. Proszę przeprowadzić dokładną inspekcję

Proszę wynająć wykwalifikowanego inspektora budowlanego, który przeprowadzi dokładną inspekcję nieruchomości. Inspektorzy mogą zidentyfikować potencjalne oznaki niedozwolonych prac, takie jak niedopasowane materiały, nietypowe techniki budowlane lub niekompletne wykończenia. Rzeczy, na które należy zwrócić uwagę mogą obejmować:

1. Proszę sprawdzić strych; czy widać jakieś nowsze kable? Proszę poszukać kodu daty na tych kablach. Jeśli Państwa dom został zbudowany w 2002 r., a znajdą Państwo kable elektryczne wyprodukowane w 2019 r., należy spodziewać się, że w aktach (jeśli jest to wymagane) znajdzie się zezwolenie na prace wydane przez lokalne władze w odniesieniu do prac z 2019 r. i późniejszych.
2. Czy widzą Państwo niezabezpieczone kable na strychu? Proszę upewnić się, że okablowanie na poddaszu wygląda czysto i profesjonalnie. Proszę zwrócić uwagę na brak niezabezpieczonych skrzynek lub opraw oświetleniowych.
3. Czy Państwa potencjalna nowa nieruchomość posiada basen?  Proszę sprawdzić, czy basen jest prawidłowo dopuszczony do użytku. Baseny bez pozwoleń są bardzo powszechne w Teksasie, ponieważ nie ma / są niewielkie wymagania licencyjne dla generalnych wykonawców lub wykonawców basenów. W Teksasie wykonawcy basenów często nie mają elektryka, który wykonałby instalację elektryczną i uziemienie basenu. Prowadzi to do wielu problemów z jakością wykonania i zgodnością z przepisami.
4. Czy Państwa potencjalna nowa nieruchomość ma nową dobudówkę? Proszę sprawdzić, czy płyta została sprawdzona i posiada zatwierdzone uziemienie. układ elektrycznyw tym podłoże Ufer. Nowsze płyty mogą mieć inny kolor niż płyta pod głównym domem. Jeśli są jakieś nowsze płyty, najlepiej byłoby sprawdzić kody dat na okablowaniu również w tej nowej dobudówce.
5. Czy Państwa potencjalna nowa nieruchomość posiada garaż, który został przekształcony w przestrzeń mieszkalną? Prace te prawdopodobnie również będą wymagały pozwoleń. Proszę sprawdzić kody okablowania i daty oraz poszukać pozwoleń związanych z tą przebudową.
6. Czy Państwa potencjalna nowa nieruchomość posiada wyspę kuchenną? Niedawno wyremontowane kuchnie często mają jedną pomijaną kwestię. Kwestią tą jest upewnienie się, że wszelkie kable biegnące przez płytę są klasa mokra. Często elektrycy mogą błędnie zakładać, że dany obszar nie jest uważany za lokalizację mokrą lub że wystarczy tylko przewód nieprzepuszczający cieczy. Założenia te są błędne; należy upewnić się, że wszystkie kable biegnące przez płytę znajdującą się na ziemi są odporne na wilgoć.
7. Czy Państwa potencjalna nowa nieruchomość posiada oddzielną strukturę zasilaną? Drugie oddzielne jednostki na tej samej nieruchomości stają się popularne i zazwyczaj podziemne kable są odpowiednio przystosowane do lokalizacji mokrej lub jako kable wejścia serwisowego. W niektórych przypadkach mniejsze, oddalone budynki (takie jak mała kuchnia na zewnątrz lub mała szopa) mogą mieć kable nieodpowiednie do bezpośredniego zakopania lub lokalizacji mokrej. Proszę sprawdzić, czy kable te mają prawidłowe parametry znamionowe.

3. Proszę zapytać sprzedawcę

Proszę bezpośrednio zapytać sprzedawcę o wszelkie remonty lub dodatki dokonane w nieruchomości. Uczciwi sprzedawcy powinni ujawnić wszelkie niedozwolone prace. Proszę zachować ostrożność, jeśli sprzedający wydaje się wymijający lub niechętny do udzielenia informacji. Nie każdy sprzedający będzie świadomy wszystkich zmian, które zostały dokonane przez inne osoby lub przez wykonawców, których zatrudnił. Mogą oni po prostu nieświadomie utknąć w sytuacji, której Państwo starają się uniknąć.

4. Proszę sprawdzić czerwone flagi

Proszę zwrócić uwagę na oznaki, które mogą wskazywać na niedozwolone prace, takie jak

• Niedawne remonty nie zostały uwzględnione w ewidencji nieruchomości.
• Niespójne lub amatorsko wyglądające prace budowlane.
• Systemy elektryczne, wodno-kanalizacyjne lub HVAC, które wydają się nie na miejscu lub niezgodne z przepisami.

Co należy zrobić przy zakupie nieruchomości?

Przed lub po sfinalizowaniu zakupu proszę podjąć następujące kroki, aby się zabezpieczyć:

1. Proszę negocjować ze sprzedającym

Jeśli odkryją Państwo niedozwolone prace, należy negocjować ze sprzedającym, aby albo uzyskać pozwolenie na prace z mocą wsteczną, albo obniżyć cenę zakupu, aby pokryć koszty dostosowania prac do obowiązujących przepisów. Zdecydowanie preferowaną metodą jest uzyskanie wszystkich pozwoleń przed nabywają Państwo dom.

2. Proszę skonsultować się z wykonawcą

Proszę skonsultować się z licencjonowanym wykonawcą w celu oceny zakresu niedozwolonych prac i oszacowania kosztów niezbędnych napraw lub modyfikacji. Informacje te mogą mieć kluczowe znaczenie podczas negocjacji. Zatrudnienie własnego niezależnego wykonawcy jest najlepszym rozwiązaniem, ale proszę pamiętać, że może być konieczne przygotowanie zakresu napraw, aby mógł on wycenić prace.

Chcą Państwo mieć wykonawcę, który jest w stanie złożyć oświadczenie na koniec projektu, że systemy działają prawidłowo i może to poświadczyć. Spotykamy się z sytuacjami, w których trudno jest określić, kto wykonał jaką pracę i kto może być odpowiedzialny za niewłaściwy produkt pracy. Tego typu sytuacja może przynieść właścicielowi domu straty finansowe, których w przeciwnym razie nie byłby w stanie odzyskać. Proszę upewnić się, że dokładnie wiedzą Państwo, jakie prace planuje wykonać każdy wykonawca, a następnie co faktycznie zrobił w Państwa domu.

3. Proszę uzyskać poradę prawną

Proszę zasięgnąć porady prawnej, aby zrozumieć potencjalne zobowiązania i implikacje prawne związane z zakupem domu z niedozwolonymi pracami. Prawnik ds. nieruchomości może wskazać Państwu najlepszy sposób postępowania. Jeśli zdecydują się Państwo na zakup domu z niedozwolonymi pracami, może być potrzebna niestandardowa umowa kupna domu, a prawnik ds. nieruchomości jest najlepszym miejscem, w którym można uzyskać poradę. Proszę pamiętać, że będzie to Państwa własność i mogą być Państwo odpowiedzialni za obrażenia odniesione przez inne osoby z powodu niebezpiecznej konstrukcji.

4. Proszę rozważyć ubezpieczenie tytułu własności

Prosimy upewnić się, że uzyskali Państwo ubezpieczenie tytułu prawnego, które obejmuje wszelkie potencjalne kwestie wynikające z niedozwolonych prac. Może to zapewnić dodatkową warstwę ochrony. Podstawowe ubezpieczenie tytułu własności zazwyczaj nie obejmuje tego rodzaju kwestii, ale mogą Państwo uzyskać specjalną adnotację na polisie. Proszę spodziewać się inspekcji ze strony firmy ubezpieczeniowej, która potwierdzi, że nie wykryto żadnych niedozwolonych prac przed zatwierdzeniem adnotacji.

5. Proszę zatrudnić licencjonowanego inspektora mieszkaniowego

Zaangażowanie licencjonowany Inspektor mieszkaniowy jest kluczowym krokiem w procesie zakupu domu. Inspektor przeprowadzi kompleksowe badanie nieruchomości, identyfikując wszelkie podstawowe kwestie, które mogą nie być od razu widoczne. Obejmuje to ocenę integralności strukturalnej, systemów elektrycznych, instalacji wodno-kanalizacyjnych i ogólnego bezpieczeństwa domu. Szczegółowy raport dostarczony przez inspektora może posłużyć jako cenne narzędzie podczas negocjacji ze sprzedawcą, pozwalając Państwu rozwiać wszelkie wątpliwości przed sfinalizowaniem zakupu. Inwestując w dokładną inspekcję, mogą Państwo uniknąć kosztownych niespodzianek i upewnić się, że dokonują Państwo rozsądnej inwestycji. Proszę zapytać inspektora, czy coś wydaje się nie na miejscu lub nowe w porównaniu do reszty domu.

6. Proszę skonsultować się z profesjonalnym inżynierem

Sprawdzenie z inżynierem jakości wykonania systemów w domu może pomóc uchronić Państwa przed wszelkimi utrzymującymi się problemami. Ważne jest, aby pamiętać, że inspekcja przeprowadzona przez inżyniera nie ma na celu zastąpienia inspekcji przeprowadzonej przez licencjonowanego inspektora ds. nieruchomości, ale może uzupełnić te inspekcje o bardziej szczegółową i precyzyjną ocenę inżynieryjną dotyczącą napraw i procesów wydawania pozwoleń, z którymi mają Państwo do czynienia, jeśli zdecydują się Państwo kontynuować zakup lub porozmawiać z wykonawcą. Zalecamy przeprowadzenie inspekcji przez licencjonowanego inspektora ds. nieruchomości w przypadku każdego zakupu domu. Inspektor mieszkaniowy jest generalistą, który jest przeszkolony do znajdowania wielu typowych problemów we wszystkich systemach domu. Inżynierowie to hiperspecjaliści posiadający rozległą wiedzę na temat kilku systemów w Państwa domu.

Obecny właściciel domu może skontaktować się z profesjonalnym inżynierem w okolicy, aby poprosić o kompleksowy raport na temat stanu odpowiednich systemów domu. Raporty te mogą zostać udostępnione i można ustalić plan usunięcia niedozwolonych prac. Wiele obszarów wymaga pełnego ujawnienia wszelkich znanych problemów związanych z nieruchomością w związku ze sprzedażą.

Dreiym Engineering rutynowo pomaga właścicielom domów, którzy nieumyślnie kupili dom z niedozwolonymi pracami w Teksasie. Jest to niezwykle niefortunna sytuacja, która może kosztować właścicieli domów tysiące dolarów. Jeśli znajdą się Państwo w takiej sytuacji, najlepszą radą jest skonsultowanie się najpierw z prawnikiem. W bardzo niefortunnych okolicznościach, czasami cały projekt musi zostać wykonany od nowa. Nie chcą Państwo znaleźć się w takiej sytuacji. Posiadanie prawnika, który szybko zidentyfikuje wszystkie zaangażowane strony przed wprowadzeniem jakichkolwiek zmian, może pomóc Państwu w przyszłości w kosztownych przeróbkach.

Zalecamy również, aby nie zezwalali Państwo inspektorowi na wykonywanie faktycznych prac naprawczych. Nie powinni Państwo zezwalać wykonawcy odpowiedzialnemu za naprawę lub pierwotnemu wykonawcy na przeprowadzenie inspekcji konstrukcji pod kątem wad konstrukcyjnych lub projektowych. Generalnie jest to konflikt interesów, gdy inspektor ma niewłaściwy interes w znalezieniu (lub ukryciu) wad. Inspektor powinien jedynie dążyć do znalezienia i zgłoszenia usterek, jeśli takie zostaną wykryte, a nie chronić się przed innymi trwającymi sprawami lub sporami sądowymi. Podczas gdy wielu wykonawców może wykonywać te dwa odrębne zadania w sposób etyczny, stwierdziliśmy, że często zdarza się, że wykonawca jest silnie zmotywowany do wykonywania niepotrzebnej pracy (np. przeprowadzania więcej niż trzech inspekcji) lub próbuje całkowicie ukryć problemy.

7. Proszę pozostać zaangażowanym

Może się Państwu wydawać, że to dużo, ale zaangażowanie jest niezwykle ważne. Pozostając zaangażowanym, minimalizują Państwo koszty i maksymalizują swoje bezpieczeństwo. Jeśli w Państwa nieruchomości przeprowadzono inspekcje, mają Państwo prawo zażądać kopii tych raportów i mają Państwo prawo zapytać inżyniera o wszelkie kwestie bezpieczeństwa, które mogły zostać napotkane oraz o to, jak zapewnić bezpieczeństwo Państwu i Państwa rodzinie. Proszę upewnić się, że inspektor posiada odpowiednie kwalifikacje; powinien on być co najmniej licencjonowanym inżynierem elektrykiem i należy uzyskać kopię wszelkich raportów. Wiele osób reklamuje się jako inspektorzy, ale proszę upewnić się, że posiadają oni przynajmniej jakąś licencję wydaną przez państwo, a nie tylko prywatne referencje branżowe. Z naszego doświadczenia wynika, że właściciele domów powinni zwracać uwagę na kilka rzeczy.

Czerwone flagi, na które należy uważać:

1. Pierwotny konstruktor lub projektant przeprowadza inspekcję konstrukcji i nie stwierdza żadnych nieprawidłowości. Nie odnotowano nawet jednej pozycji na liście usterek lub wszystko, co odnotowano, było powierzchowne. Projekty budowlane są złożone i w każdym z nich zdarzają się problemy, a obrót jest miejscem, w którym znajdujemy i minimalizujemy wiele ukrytych zagrożeń dla bezpieczeństwa. Zanim wykonawca zacznie szukać zewnętrznego inżyniera lub inspektora, większość z tych kwestii, jeśli nie wszystkie, powinna zostać rozwiązana i udokumentowana.
2. Konstruktor odpowiedzialny za naprawy konstrukcji wciąż domaga się dodatkowych inspekcji powyżej trzech. Z naszego doświadczenia wynika, że ponad dwie inspekcje w celu zatwierdzenia konstrukcji są podejrzane, a ponad trzy inspekcje mogą wskazywać na oszustwo (np. konstruktor nie przeprowadza żadnych napraw między inspekcjami). Poniżej przedstawiamy przybliżone szacunki dotyczące naszego doświadczenia w Teksasie:
   • ~Około 60 procent wszystkich nieruchomości, którymi się zajmujemy, nie ma żadnych problemów wykrytych podczas pierwszej inspekcji. Są one zazwyczaj budowane i projektowane przez licencjonowanych profesjonalistów z branży. Niedozwolone prace są zwykle wynikiem błędów w harmonogramie projektu lub szczerych nieporozumień (na przykład beton basenowy został nałożony wcześniej, a wszyscy nie wiedzieli, że został przesunięty w harmonogramie).
   • >99% wszystkich nieruchomości, z którymi mamy do czynienia, zostanie rozwiązanych w ciągu zaledwie dwóch inspekcji (pierwsza inspekcja wykazuje wady, a druga inspekcja wykazuje, że wszystkie wady zostały naprawione). Jest to mieszanka uczciwych błędów, rzeczy wpadających w szczeliny i majsterkowiczów, którzy mogli nie do końca zrozumieć wszystkie wymagania. Jeśli są Państwo właścicielami domu, którzy należą do tej kategorii, możemy udzielić dodatkowych wskazówek w przypadku jakichkolwiek pytań, ale powinni Państwo jak najszybciej zatrudnić elektryka.
   • Przelotnie niewielka mniejszość wykonawców w niektórych nieruchomościach nie wykaże zainteresowania rozwiązaniem problemów, wykona nieuczciwą naprawę (np. ukrywając złącze przewodów w ścianie, aby celowo zamaskować użycie nieprawidłowego okablowania), niekompetentną naprawę (po prostu nie wiedzą, jak wykonać tego typu zlecenie) lub nieprawidłową naprawę (użyli niewłaściwych metod lub materiałów spoza ich listy), lub w inny sposób zajmie ponad dwie inspekcje, aby naprawić to prawidłowo.

W przypadku wykrycia usterki należy upewnić się, że wykonawca odpowiedzialny za naprawę w pełni wyjaśnił wątpliwości, zanim poprosi o ponowną inspekcję prac. Jako właściciel nieruchomości, ma Pan/Pani prawo do zrozumienia, co jest robione w Pana/Pani nieruchomości i dlaczego jest to robione. Zaangażowanie pomaga zapewnić, że Państwa rodzina jest bezpieczna, a naprawy są prawidłowe. Mogą Państwo skorzystać z zasobów internetowych, aby zbadać kwestie zawarte w raportach z inspekcji poprzez NFPA.

Wnioski

Zakup domu, w którym nie przeprowadzono dozwolonych prac, może prowadzić do nieprzewidzianych komplikacji i wydatków. Przeprowadzając analizę due diligence, dokładnie sprawdzając nieruchomość i zasięgając profesjonalnej porady, mogą Państwo ograniczyć to ryzyko i podjąć świadomą decyzję o zakupie. Proszę pamiętać, że lepiej jest odkryć potencjalne problemy przed sfinalizowaniem transakcji, niż później narażać się na kosztowne niespodzianki. Kupując dom i podpisując dokumenty finalizujące transakcję, często otrzymują Państwo nieruchomość "taką, jaka jest". Najlepiej jest upewnić się, że kupują Państwo coś wartego swojej inwestycji.

Jeśli zdecydują się Państwo na zakup domu z niedozwolonymi pracami, zanim zostaną one rozwiązane, proszę rozważyć samodzielne wynajęcie wykonawcy po przejęciu domu i odpowiednio wynegocjować koszt domu. Jeśli znajdą się Państwo w takiej sytuacji, mogą Państwo kontakt Dreiym Engineering. Pomogliśmy setkom właścicieli nieruchomości i ich wykonawców w Teksasie przejść przez tę trudną sytuację.