Понимание рисков и принятие мер предосторожности

Покупка дома - это значительная инвестиция, которая часто сопровождается смесью волнения и опасений. Один из потенциальных подводных камней, который может превратить мечту в кошмар, - это неразрешенные работы. Под несанкционированными работами понимается ремонт или пристройка к дому, выполненные без необходимых разрешений местных строительных органов. Эти несанкционированные изменения могут привести к дорогостоящему ремонту, юридическим проблемам, пожарным рискам и проблемам с безопасностью. В этой статье мы расскажем о том, как обнаружить несанкционированные работы и какие шаги Вам следует предпринять при покупке недвижимости.

Важно отметить, что не везде требуется разрешение на все работы. Когда они требуются, важно их соблюдение.

Риски, связанные с несанкционированной работой

Неразрешенная работа может представлять различные риски, включая:

• Опасности, связанные с безопасностью: Неутвержденные ремонтные работы могут не соответствовать строительным нормам и правилам, что приведет к некачественному строительству и потенциальной угрозе безопасности.
• Юридические вопросы: За несанкционированные работы домовладельцы могут столкнуться со штрафами и судебными исками со стороны местных властей.
• Проблемы со страхованием: Страховые компании могут отказать в покрытии ущерба, причиненного несанкционированными работами, или вовсе аннулировать полис.
• Снижение стоимости при перепродаже: Неразрешенные работы могут отпугнуть потенциальных покупателей и снизить стоимость недвижимости при перепродаже.
• Будущая работа: В будущем (например, при переделке кухни после покупки недвижимости) инспектор может обнаружить эти неразрешенные ранее проблемы. Это неизбежно приведет к значительному удорожанию строительства и переделкам.

Как обнаружить несанкционированные работы

Обнаружение несанкционированных работ требует зоркого глаза и усердия. Вот некоторые шаги, которые Вы можете предпринять:

1. Изучите документы о собственности

Начните с изучения документов на недвижимость в местном строительном отделе. В этих записях будут указаны разрешения, которые были выданы на данный объект. Сравните записи с текущим состоянием дома, чтобы выявить несоответствия.

2. Проведите тщательный осмотр

Наймите квалифицированного домашнего инспектора, чтобы он провел тщательный осмотр недвижимости. Инспекторы могут выявить потенциальные признаки несанкционированных работ, например, несоответствующие материалы, необычные строительные технологии или незаконченную отделку. К таким признакам можно отнести:

1. Проверьте чердак: нет ли там новых кабелей? Поищите на этих кабелях код даты. Если Ваш дом был построен в 2002 году, а Вы обнаружили электрические кабели, произведенные в 2019 году, Вам следует ожидать, что в местном органе власти будет храниться разрешение на проведение работ (если таковое требуется) в отношении этих работ 2019+.
2. Видите ли Вы на чердаке незакрепленные кабели? Убедитесь, что кабели на чердаке выглядят чисто и профессионально. Не следует обращать внимание на незакрепленные коробки или светильники.
3. Есть ли в Вашей потенциальной новой недвижимости бассейн?  Убедитесь, что бассейн правильно разрешен. Неразрешенные бассейны очень распространены в Техасе, поскольку здесь нет/мало лицензионных требований к генеральным подрядчикам и подрядчикам по строительству бассейнов. В Техасе подрядчики по строительству бассейнов часто не имеют в штате электрика для подключения электрических и заземляющих систем бассейна. Это приводит к множеству проблем с качеством работы и соответствием нормам.
4. Есть ли в Вашем потенциальном новом доме пристройка к перекрытиям? Убедитесь, что плита была проверена и имеет одобренное заземление электрическая системавключая грунт Ufer. Более новые плиты могут казаться другого цвета, чем плита под основным домом. Если есть более новые плиты, лучше проверить коды дат на проводке в новой пристройке.
5. Есть ли в Вашем потенциальном новом доме гараж, который был переоборудован под жилое помещение? На эти работы, скорее всего, тоже потребуются разрешения. Проверьте электропроводку и коды дат, а также поищите разрешения, связанные с этой перепланировкой.
6. Есть ли в Вашей потенциальной новой недвижимости кухонный остров? В недавно отремонтированных кухнях часто возникает одна проблема, которую упускают из виду. Эта проблема заключается в обеспечении того, чтобы все кабели, проходящие через перекрытие, были влагостойкий. Часто электрики могут ошибочно полагать, что данная зона не считается местом с повышенной влажностью или что достаточно использовать герметичный кабелепровод. Эти предположения неверны; убедитесь, что все кабели, проходящие через плиту, лежащую на земле, имеют защиту от влаги.
7. Есть ли у Вашей потенциальной новой недвижимости отдельная структура с электропитанием? Вторые отдельные объекты на одной территории становятся все более популярными, и обычно подземные кабели правильно рассчитаны на влажное размещение или как кабели служебного ввода. В некоторых случаях небольшие удаленные здания (например, маленькая кухня на открытом воздухе или небольшой сарай) могут иметь кабели, не подходящие для прямого заглубления или мокрого размещения. Обязательно проверьте правильность номинала этих кабелей.

3. Спросите продавца

Напрямую спросите продавца о любых реконструкциях или дополнениях, сделанных на участке. Честные продавцы должны сообщать о любых неразрешенных работах. Будьте осторожны, если продавец кажется уклончивым или не желает предоставлять информацию. Не каждый продавец будет знать обо всех изменениях, которые были сделаны другими людьми или нанятыми им подрядчиками. Возможно, они просто неосознанно попали в ситуацию, которой Вы сами пытаетесь избежать.

4. Проверьте наличие красных флажков

Ищите признаки, которые могут указывать на неразрешенную работу, например:

• Недавние ремонтные работы не отражены в документах на недвижимость.
• Непоследовательные или любительские строительные работы.
• Электрические, сантехнические или HVAC системы, которые кажутся неуместными или не соответствующими нормам.

Что делать при покупке недвижимости

До или после совершения покупки предпримите следующие шаги, чтобы защитить себя:

1. Проведите переговоры с продавцом

Если Вы обнаружили неразрешенные работы, договоритесь с продавцом о том, чтобы он разрешил их задним числом или снизил цену покупки, чтобы покрыть расходы на приведение работ в соответствие с нормами. Предпочтительнее всего, конечно, получить все разрешения до Вы покупаете дом.

2. Проконсультируйтесь с подрядчиком

Проконсультируйтесь с лицензированным подрядчиком, чтобы оценить масштабы неразрешенных работ и оценить стоимость необходимого ремонта или модификации. Эта информация может иметь решающее значение во время переговоров. Лучше всего нанять собственного независимого подрядчика, но не забывайте, что Вам может понадобиться готовый объем ремонтных работ, чтобы он мог составить смету.

Вам нужен подрядчик, который в конце проекта сможет заявить, что системы работают правильно, и подтвердить это. Мы сталкиваемся с ситуациями, когда становится трудно определить, кто выполнял какую работу и кто может нести ответственность за некачественный продукт. Такая ситуация может привести к финансовым потерям домовладельца, которые в противном случае он не смог бы возместить. Убедитесь, что Вы точно знаете, какие работы планирует выполнить каждый подрядчик, а затем - что он фактически сделал с Вашим домом.

3. Получите юридическую консультацию

Обратитесь за юридической помощью, чтобы понять потенциальную ответственность и правовые последствия покупки дома с неразрешенными работами. Адвокат по недвижимости может подсказать Вам наилучший вариант действий. Если Вы решите приобрести дом с неразрешенными работами, Вам может понадобиться нестандартный договор купли-продажи дома, и адвокат по недвижимости - лучшее место, куда можно обратиться за советом. Помните, что это будет Ваша собственность, и Вы можете нести ответственность за травмы, полученные другими людьми в результате небезопасного строительства.

4. Рассмотрите возможность страхования титула

Убедитесь, что Вы оформили титульное страхование, которое покрывает любые потенциальные проблемы, возникающие в результате несанкционированных работ. Это может обеспечить дополнительный уровень защиты. Базовое титульное страхование, как правило, не покрывает таких проблем, но Вы можете получить специальный индоссамент к полису. Ожидайте проверки от страховой компании, подтверждающей отсутствие неразрешенных работ, прежде чем индоссамент будет одобрен.

5. Наймите лицензированного инспектора жилых помещений

Привлечение лицензированный Инспектор по жилью - важнейший шаг в процессе покупки дома. Инспектор проведет всестороннее обследование жилья, выявив все основные проблемы, которые могут быть не очевидны сразу. Это включает в себя оценку структурной целостности, электрических систем, сантехники и общей безопасности дома. Подробный отчет, предоставленный инспектором, может послужить ценным инструментом во время переговоров с продавцом, позволяя Вам устранить любые проблемы до завершения покупки. Вкладывая деньги в тщательную инспекцию, Вы сможете избежать дорогостоящих сюрпризов и убедиться, что делаете разумные инвестиции. Спросите инспектора, не кажется ли что-то неуместным или новым по сравнению с остальным домом.

6. Проконсультируйтесь с профессиональным инженером

Проверка инженером качества изготовления систем дома поможет защитить Вас от любых затянувшихся проблем. Важно отметить, что проверка инженером не заменяет проверку лицензированным инспектором по недвижимости, но может дополнить ее более подробной и точной инженерной оценкой того, какие ремонтные работы и процессы получения разрешений Вам предстоят, если Вы решите продолжить основную покупку или обратиться к подрядчику. Мы рекомендуем проводить инспекцию лицензированным инспектором по недвижимости при покупке любого дома. Жилищный инспектор - это специалист широкого профиля, который обучен находить множество общих проблем во всех системах дома. Инженеры - это гиперспециалисты, обладающие обширными знаниями по нескольким системам Вашего дома.

Нынешний владелец дома может обратиться к профессиональному инженеру, работающему в данном районе, и запросить полный отчет о состоянии соответствующих систем дома. Этими отчетами можно поделиться и разработать план по устранению неразрешенных работ. Многие районы требуют полного раскрытия информации о любых известных проблемах с недвижимостью в связи с продажей.

Компания Dreiym Engineering регулярно помогает домовладельцам, которые по неосторожности приобрели дом с неразрешенными работами в Техасе. Это невероятно неприятная ситуация, которая может стоить домовладельцам тысячи долларов. Если Вы оказались в подобной ситуации, лучший совет - сначала проконсультироваться с юристом. При очень неблагоприятных обстоятельствах иногда приходится переделывать весь проект. Вы же не хотите оказаться в такой ситуации. Наличие юриста, который быстро определит все участвующие стороны до внесения каких-либо изменений, может помочь Вам в будущем при дорогостоящей переделке.

Мы также рекомендуем Вам не позволять инспектору выполнять фактические ремонтные работы. Вы не должны позволять подрядчику, ответственному за ремонт, или первоначальному подрядчику осматривать конструкцию на предмет строительных или проектных дефектов. Как правило, конфликт интересов инспектора заключается в том, что он неправомерно заинтересован в обнаружении (или сокрытии) проблем. Инспектор должен стремиться только найти проблемы и сообщить о них, если они будут обнаружены, а не защищать себя от любых других текущих проблем или судебных разбирательств. Хотя многие подрядчики могут выполнять эти две отдельные задачи с соблюдением этических норм, мы обнаружили, что часто бывает так, что подрядчик мотивирован на выполнение ненужной работы (например, на проведение более трех инспекций) или пытается скрыть проблемы.

7. Оставайтесь вовлеченным

Вам может показаться, что это слишком много, но быть вовлеченным в процесс невероятно важно. Когда Вы остаетесь вовлеченным, Вы минимизируете свои расходы и максимизируете свою безопасность. Если на Вашем участке проводились проверки, Вы имеете право запросить копию этих отчетов, а также спросить инженера о любых проблемах с безопасностью, которые могли возникнуть, и о том, как обезопасить себя и свою семью. Убедитесь, что инспектор квалифицирован; как минимум, он должен быть лицензированным профессиональным инженером-электриком, и не забудьте получить копию всех отчетов. Многие люди рекламируют себя как инспекторов, но убедитесь, что у них есть хотя бы какая-то лицензия, выданная государством, а не просто удостоверение частного лица. По нашему опыту, как домовладельца, есть несколько моментов, на которые следует обратить внимание.

Красные флажки, которых следует остерегаться:

1. Первоначальный строитель или дизайнер сам осматривает конструкцию и не находит ничего плохого. Не было отмечено ни одного пункта в списке устранения недостатков, или же все отмеченное было поверхностным. Строительные проекты сложны, и проблемы случаются в каждом из них, но именно на этапе оборота мы находим и минимизируем множество скрытых рисков для безопасности. К тому времени, когда подрядчик будет искать внешнего инженера или инспектора, большинство, если не все, эти проблемы должны быть решены и задокументированы.
2. Строитель, ответственный за ремонт конструкции, продолжает требовать дополнительных проверок сверх трех. По нашему опыту, все, что превышает две инспекции для утверждения конструкции, вызывает подозрения, а более трех инспекций могут свидетельствовать о мошенничестве (например, о том, что строитель не проводит никаких ремонтных работ между инспекциями). Ниже приведены приблизительные данные по нашему опыту в Техасе:
   • В ~60% всех объектов, с которыми мы имеем дело, при первом осмотре не обнаруживается никаких проблем. Как правило, эти объекты построены и спроектированы лицензированными профессионалами отрасли. Неразрешенные работы обычно являются результатом ошибок в планировании проекта или честного недопонимания (например, бетон для бассейна был нанесен раньше времени, и все не знали, что он был сдвинут в графике).
   • >99% всех объектов недвижимости, с которыми мы имеем дело, решают все проблемы всего за две инспекции (первая инспекция выявляет дефекты, а вторая инспекция показывает, что все дефекты устранены). Это смесь честных ошибок, вещей, попавших в щели, и "сделай сам", которые, возможно, не совсем поняли все требования. Если Вы относитесь к этой категории домовладельцев, мы можем дать дополнительные рекомендации по любым возникшим у Вас вопросам, но Вам следует нанять электрика как можно скорее.
   • Мимолетно небольшое меньшинство подрядчиков на некоторых объектах недвижимости не проявят никакого интереса к решению проблем, выполнят мошеннический ремонт (например, спрячут стык проводов в стене, чтобы намеренно скрыть использование неправильной проводки), некомпетентный ремонт (они просто не знают, как выполнять этот вид подрядных работ) или неправильный ремонт (использовали неподходящие методы или материалы, не предусмотренные их перечнем), или иным образом проведут более двух инспекций, чтобы все исправить правильно.

При обнаружении недостатков убедитесь, что подрядчик, ответственный за ремонт, полностью устранил их, прежде чем просить о повторной инспекции работ. Как владелец недвижимости, Вы имеете право понимать, что и почему делается с Вашим имуществом. Участие в процессе поможет обеспечить безопасность Вашей семьи и правильность ремонта. Вы можете воспользоваться интернет-ресурсами, чтобы изучить вопросы, указанные в отчетах о проверке NFPA.

Заключение

Покупка дома с неразрешенными работами может привести к непредвиденным осложнениям и расходам. Проявив должную осмотрительность, тщательно осмотрев недвижимость и обратившись за советом к профессионалам, Вы сможете снизить эти риски и принять взвешенное решение о покупке. Помните, что лучше выявить потенциальные проблемы до заключения сделки, чем потом столкнуться с дорогостоящими сюрпризами. Когда Вы покупаете дом и подписываете документы о закрытии сделки, Вы часто получаете эту недвижимость "как есть". Лучше убедиться в том, что Вы покупаете нечто достойное Ваших инвестиций.

Если Вы все же решили приобрести дом с неразрешенными работами до того, как они будут устранены, подумайте о том, чтобы нанять подрядчика самостоятельно после вступления во владение домом и договориться о соответствующей стоимости. Если Вы оказались в подобной ситуации, Вы можете свяжитесь с Dreiym Engineering. Мы помогли сотням владельцев недвижимости и их подрядчикам в Техасе выйти из этой сложной ситуации.