Förstå riskerna och vidta försiktighetsåtgärder

Att köpa ett hem är en betydande investering, som ofta åtföljs av en blandning av spänning och oro. En av de potentiella fallgropar som kan förvandla drömmen till en mardröm är otillåtet arbete. Otillåtna arbeten avser renoveringar eller tillägg som görs på en fastighet utan nödvändiga godkännanden från lokala byggnadsmyndigheter. Dessa otillåtna ändringar kan leda till kostsamma reparationer, juridiska problem, brandrisker och säkerhetsproblem. I den här artikeln kommer vi att fördjupa oss i hur man upptäcker otillåtet arbete och de steg du bör vidta när du köper en fastighet.

Det är viktigt att notera att det inte krävs tillstånd för alla arbeten överallt. När det krävs är det viktigt att det efterlevs.

Riskerna med otillåtet arbete

Otillåtet arbete kan medföra olika risker, bland annat:

• Säkerhetsrisker: Icke godkända renoveringar kanske inte uppfyller byggnormerna, vilket leder till undermålig konstruktion och potentiella säkerhetsrisker.
• Juridiska frågor: Husägare kan drabbas av böter och rättsliga åtgärder från lokala myndigheter för otillåtet arbete.
• Problem med försäkringar: Försäkringsbolag kan vägra att ersätta skador som orsakats av otillåtet arbete eller helt säga upp försäkringen.
• Lägre återförsäljningsvärde: Otillåtet arbete kan avskräcka potentiella köpare och minska fastighetens andrahandsvärde.
• Framtida arbete: Framtida tillståndsdragningar (t.ex. en ny köksrenovering efter att du köpt fastigheten) kan leda till att inspektören hittar dessa tidigare problem utan tillstånd. Detta leder oundvikligen till mycket högre byggkostnader och omarbetningar.

Hur man upptäcker otillåtet arbete

Att upptäcka otillåtet arbete kräver ett skarpt öga och noggrannhet. Här är några steg du kan ta:

1. Granska fastighetsregister

Börja med att granska fastighetsregistret på den lokala byggnadsavdelningen. Dessa register kommer att visa de tillstånd som har utfärdats för fastigheten. Jämför registren med det nuvarande tillståndet för hemmet för att identifiera avvikelser.

2. Genomför en grundlig inspektion

Anlita en kvalificerad husbesiktningsman för att göra en grundlig inspektion av fastigheten. Inspektörer kan identifiera potentiella tecken på otillåtet arbete, såsom felaktiga material, ovanliga byggtekniker eller ofullständiga ytbehandlingar. Saker att leta efter kan inkludera:

1. Kolla på vinden; ser du några nyare kablar? Leta efter en datumkod på dessa kablar. Om ditt hem byggdes 2002 och du hittar elkablar som tillverkades 2019 bör du förvänta dig att hitta ett arbetstillstånd (om det krävs) hos de lokala myndigheterna för det arbetet som utfördes 2019+.
2. Ser du några osäkrade kablar på vinden? Se till att kabeldragningen på vinden ser ren och professionell ut. Inga osäkrade lådor eller ljusarmaturer bör noteras.
3. Har din potentiella nya fastighet en pool?  Kontrollera att poolen är korrekt tillåten. Otillåtna pooler är mycket vanliga i Texas, eftersom det inte finns några eller endast små licenskrav för huvudentreprenörer eller poolentreprenörer. I Texas har poolentreprenörer ofta inte någon elektriker som kan dra ledningar till poolens el- och jordsystem. Detta leder till en hel del problem med utförande och efterlevnad av koder.
4. Har din potentiella nya fastighet en ny tillbyggnad av plattan? Kontrollera att plattan har inspekterats och att den har en godkänd jordförbindelse elektriskt system, inklusive en Ufer mark. Plattor som är nyare kan tyckas ha en annan färg än plattan under huvudhuset. Om det finns några nyare plattor kan det vara bäst att kontrollera datumkoderna på ledningarna i den nya förlängningen också.
5. Har din potentiella nya fastighet ett garage som har byggts om till bostadsyta? Det arbetet kommer sannolikt också att kräva tillstånd. Kontrollera ledningar och datumkoder och leta efter tillstånd som är relaterade till den ombyggnaden.
6. Har din potentiella nya fastighet en köksö? Nyligen renoverade kök har ofta en förbisedd fråga. Det gäller att se till att alla kablar som löper genom plattan är våtklassad. Elektriker kan ofta felaktigt anta att området inte betraktas som ett våtutrymme eller att det räcker med ett vätsketätt rör. Dessa antaganden är felaktiga; se till att all kabel som går genom en platta som ligger på marken är våtklassad.
7. Har din potentiella nya fastighet en separat strömförsörjd byggnad? Andra separata enheter på samma fastighet blir alltmer populära, och vanligtvis är de underjordiska kablarna korrekt klassade för våtutrymmen eller som serviceinmatningskablar. I vissa fall kan mindre byggnader (t.ex. ett litet utekök eller ett litet skjul) ha kablar som inte är lämpliga för direkt nedgrävning eller våtutrymmen. Se till att kontrollera att dessa kablar är korrekt klassade.

3. Fråga säljaren

Fråga säljaren direkt om eventuella renoveringar eller tillägg som gjorts på fastigheten. Ärliga säljare bör avslöja allt otillåtet arbete. Var försiktig om säljaren verkar undvikande eller ovillig att lämna information. Inte alla säljare kommer att vara medvetna om alla förändringar som gjorts av andra eller av de entreprenörer som de har anlitat. De kanske helt enkelt omedvetet sitter fast i en situation som du själv försöker undvika.

4. Kontrollera om det finns röda flaggor

Leta efter tecken som kan tyda på otillåtet arbete, t.ex:

• Nyligen genomförda renoveringar som inte framgår av fastighetsregistret.
• Inkonsekventa eller amatörmässiga byggnadsarbeten.
• El-, VVS- eller HVAC-system som verkar vara felplacerade eller inte uppfyller kraven.

Vad ska man göra när man köper fastigheten

Innan eller efter köpet ska du vidta följande åtgärder för att skydda dig själv:

1. Förhandla med säljaren

Om du upptäcker otillåtet arbete ska du förhandla med säljaren om att antingen få arbetet tillåtet retroaktivt eller att sänka köpeskillingen för att täcka kostnaden för att få arbetet att uppfylla kraven. Den överlägset bästa metoden är att ha alla tillstånd lösta före du köper bostaden.

2. Rådgör med en entreprenör

Rådgör med en licensierad entreprenör för att bedöma omfattningen av det otillåtna arbetet och för att uppskatta kostnaden för nödvändiga reparationer eller ändringar. Denna information kan vara avgörande under förhandlingarna. Det bästa är att anlita en egen oberoende entreprenör, men tänk också på att du kan behöva ha en omfattning av reparationerna klar för att de ska kunna lämna en offert.

Man vill ha en entreprenör som i slutet av projektet kan säga att systemen fungerar som de ska, och som kan intyga det. Vi ser situationer där det blir svårt att specificera vem som har utfört vilket arbete och vem som kan vara ansvarig för den dåliga arbetsprodukten. Den här typen av situationer kan leda till ekonomiska förluster för en husägare som de annars skulle kunna få tillbaka. Se till att du vet exakt vilket arbete varje entreprenör planerar att utföra, och sedan vad de faktiskt gjorde i ditt hem.

3. Inhämta juridisk rådgivning

Sök juridisk rådgivning för att förstå de potentiella skulderna och de juridiska konsekvenserna av att köpa ett hem med otillåtet arbete. En fastighetsadvokat kan vägleda dig om det bästa tillvägagångssättet. Om du bestämmer dig för att köpa ett hem med otillåtet arbete kan du behöva ett icke-standardiserat hemköpsavtal, och en fastighetsadvokat är det bästa stället att gå till för råd. Kom ihåg att detta kommer att vara din egendom, och du kan vara ansvarig för skador som drabbats av andra på grund av osäker konstruktion.

4. Överväga titelförsäkring

Se till att du tecknar en fastighetsförsäkring som täcker eventuella problem som kan uppstå till följd av otillåtet arbete. Detta kan ge ett extra lager av skydd. Grundläggande titelförsäkring täcker vanligtvis inte detta, men du kanske kan få ett särskilt tillägg till policyn. Förvänta dig en inspektion från försäkringsbolaget som bekräftar att inget otillåtet arbete hittas innan tillägget godkänns.

5. Anlita en licensierad bostadsinspektör

Engagera en licensierad En bostadsinspektör är ett viktigt steg i bostadsköpsprocessen. En inspektör kommer att genomföra en omfattande undersökning av fastigheten och identifiera eventuella underliggande problem som kanske inte är omedelbart uppenbara. Detta inkluderar utvärdering av den strukturella integriteten, elektriska system, VVS och den övergripande säkerheten i hemmet. Den detaljerade rapporten från inspektören kan fungera som ett värdefullt verktyg under förhandlingarna med säljaren, så att du kan ta itu med eventuella problem innan du slutför köpet. Genom att investera i en grundlig inspektion kan du undvika kostsamma överraskningar och se till att du gör en sund investering. Fråga besiktningsmannen om det finns något som verkar främmande eller nytt jämfört med resten av bostaden.

6. Rådgör med en professionell ingenjör

Att kontrollera med en ingenjör om utförandet av hemmets system kan hjälpa till att skydda dig från eventuella kvarstående problem. Det är viktigt att notera att en inspektion från en ingenjör inte ska ersätta en inspektion från en licensierad fastighetsinspektör, utan kan komplettera dessa inspektioner med en mer detaljerad och exakt teknisk bedömning av vilka reparationer och tillståndsprocesser du står inför om du bestämmer dig för att fortsätta med ditt stora köp eller prata med en entreprenör. Vi rekommenderar en inspektion från en licensierad fastighetsinspektör för alla bostadsköp. Bostadsinspektören är en generalist som är utbildad för att hitta många vanliga problem i alla hemmets system. Ingenjörer är hyperspecialiserade personer med omfattande kunskap om en handfull av ditt hems system.

Den nuvarande ägaren av bostaden kan kontakta en professionell ingenjör i området för att begära en omfattande rapport om statusen för bostadens relevanta system. Dessa rapporter kan delas och en plan för att få otillåtet arbete löst kan upprättas. Många områden kräver fullständig redovisning av alla kända problem med en fastighet i samband med en försäljning.

Dreiym Engineering hjälper rutinmässigt husägare som av misstag har köpt ett hem med otillåtet arbete i Texas. Detta är en otroligt olycklig situation som kan kosta husägare tusentals dollar. Om du befinner dig i den här situationen är det bästa rådet att först konsultera en advokat. Under mycket olyckliga omständigheter måste ibland hela projektet göras om. Du vill inte bli fångad i den situationen. Att ha en advokat för att snabbt identifiera alla inblandade parter innan några ändringar görs kan hjälpa dig i framtiden med den kostsamma omarbetningen.

Vi rekommenderar också att du inte låter inspektören utföra det faktiska reparationsarbetet. Du bör inte låta en entreprenör som ansvarar för reparationer eller den ursprungliga entreprenören inspektera strukturen för konstruktions- eller designfel. Det är i allmänhet en intressekonflikt för en inspektör att ha ett olämpligt intresse av att hitta (eller dölja) problem. Besiktningsmannen ska bara vilja hitta och rapportera eventuella problem, inte skydda sig mot andra pågående problem eller rättstvister. Även om många entreprenörer kan utföra dessa två separata uppgifter på ett etiskt sätt, har vi funnit att det också är vanligt att entreprenören är mycket motiverad att utföra onödigt arbete (t.ex. att ta fler än tre inspektioner) eller att försöka dölja problem helt och hållet.

7. Håll dig engagerad

Det kan kännas som att det är mycket att hantera, men det är otroligt viktigt att hålla sig engagerad. När du håller dig involverad minimerar du dina kostnader och maximerar din säkerhet. Om det har gjorts inspektioner på din fastighet har du rätt att begära en kopia av dessa rapporter och du har rätt att fråga ingenjören om eventuella säkerhetsproblem som kan ha uppstått och hur du kan hålla dig och din familj säkra. Se till att inspektören är kvalificerad; de bör åtminstone vara en licensierad professionell elingenjör, och se till att få en kopia av alla rapporter. Många personer marknadsför sig som inspektörer, men se till att de åtminstone har någon typ av statlig licens, inte bara en legitimation från den privata industrin. Som husägare finns det enligt vår erfarenhet några saker att hålla utkik efter.

Röda flaggor att hålla utkik efter:

1. Den ursprungliga konstruktören eller designern inspekterar själva strukturen och hittar inget fel. Inte en enda punkt på stanslistan för omsättningen noterades, eller så var allt som noterades ytligt. Byggprojekt är komplexa och det uppstår problem i varje projekt, och det är vid överlämningen som vi hittar och minimerar många dolda säkerhetsrisker. När en entreprenör väl letar efter en extern ingenjör eller inspektör bör de flesta, om inte alla, av dessa problem vara lösta och dokumenterade.
2. Konstruktören som ansvarar för reparationer på strukturen fortsätter att kräva ytterligare inspektioner utöver tre. Enligt vår erfarenhet är allt över två inspektioner för att godkänna en struktur misstänkt, över tre inspektioner kan tyda på bedrägeri (till exempel att konstruktören inte utför några reparationer mellan inspektionerna). Följande är grova uppskattningar av vad vår erfarenhet är i Texas:
   • ~ 60 procent av alla fastigheter vi hanterar har inga problem som hittas vid den första inspektionen. Dessa är i allmänhet byggda och designade av branschens licensierade proffs. Det otillåtna arbetet är normalt en produkt av fel i projektplaneringen eller ärliga missförstånd (till exempel applicerades poolbetongen tidigt, utan att alla visste att den hade skjutits upp i schemat).
   • >99 procent av alla fastigheter som vi hanterar kommer att ha några problem lösta på bara två inspektioner (Den första inspektionen visar defekter och den andra inspektionen visar att alla defekter är reparerade.) Dessa är en blandning av ärliga misstag, saker som faller i sprickorna och gör-det-själv-byggare som kanske inte riktigt har förstått alla krav. Om du är en husägare som faller inom denna kategori kan vi ge ytterligare vägledning för eventuella frågor du har, men du bör anlita en elektriker så snart som möjligt.
   • En flyktig liten minoritet av entreprenörer på vissa fastigheter kommer inte att visa något intresse för att lösa problemen, utföra en bedräglig reparation (som att gömma en kabelanslutning inuti en vägg för att avsiktligt maskera användningen av felaktiga ledningar), inkompetent reparation (de vet helt enkelt inte hur man utför denna typ av entreprenad) eller felaktig reparation (använde olämpliga metoder eller material utanför deras notering), eller på annat sätt ta över två inspektioner för att få det fixat rätt.

När en brist upptäcks ska du se till att den entreprenör som ansvarar för reparationerna har åtgärdat problemen innan de ber om en ny inspektion av arbetet. Som fastighetsägare har du rätt att förstå vad som görs med din fastighet och varför det görs. Genom att vara delaktig kan du se till att din familj är säker och att reparationerna är korrekta. Du kan använda online-resurser för att undersöka frågorna i inspektionsrapporterna genom NFPA.

Slutsats

Att köpa ett hem med otillåtet arbete kan leda till oförutsedda komplikationer och kostnader. Genom att genomföra due diligence, noggrant inspektera fastigheten och söka professionell rådgivning kan du mildra dessa risker och fatta ett välgrundat köpbeslut. Kom ihåg att det är bättre att upptäcka potentiella problem innan affären avslutas än att möta dyra överraskningar längs vägen. När du köper ett hem och undertecknar slutdokumenten får du ofta den fastigheten "som den är". Det är bäst att se till att du köper något som är värt din investering.

Om du bestämmer dig för att köpa ett hem med otillåtet arbete innan det är löst, överväga att anställa en entreprenör själv efter att du har tagit över och förhandla om kostnaden för hemmet i enlighet därmed. Om du befinner dig i den här typen av situation kan du kontakt Dreiym Engineering. Vi har hjälpt hundratals fastighetsägare och deras entreprenörer i Texas att ta sig igenom denna svåra situation.