Riskleri Anlamak ve Önlem Almak

Bir ev satın almak, genellikle heyecan ve endişe karışımının eşlik ettiği önemli bir yatırımdır. Bu hayali bir kabusa dönüştürebilecek potansiyel tuzaklardan biri de izinsiz çalışmadır. İzinsiz çalışma, yerel inşaat yetkililerinden gerekli onaylar alınmadan bir mülkte yapılan tadilat veya eklemeler anlamına gelir. Bu izinsiz değişiklikler maliyetli onarımlara, yasal sorunlara, yangın risklerine ve güvenlik endişelerine yol açabilir. Bu makalede, izinsiz çalışmaları nasıl tespit edeceğinizi ve bir mülk satın alırken atmanız gereken adımları inceleyeceğiz.

Her yerde tüm işler için izin gerekmediğini unutmamak önemlidir. Gerekli olduğunda, uyumluluk önemlidir.

İzinsiz Çalışmanın Riskleri

İzinsiz çalışma, aşağıdakiler de dahil olmak üzere çeşitli riskler oluşturabilir:

• Güvenlik Tehlikeleri: Onaylanmamış tadilatlar bina yönetmeliklerine uygun olmayabilir, bu da standartların altında inşaat ve potansiyel güvenlik tehlikelerine yol açabilir.
• Yasal Sorunlar: Ev sahipleri, izin verilmeyen işler için yerel makamlardan para cezaları ve yasal işlemlerle karşılaşabilir.
• Sigorta Sorunları: Sigorta şirketleri, izinsiz çalışmalardan kaynaklanan hasarları karşılamayı reddedebilir veya poliçeyi tamamen iptal edebilir.
• Daha Düşük Yeniden Satış Değeri: İzinsiz çalışmalar potansiyel alıcıları caydırabilir ve mülkün yeniden satış değerini düşürebilir.
• Gelecek Çalışmalar: Gelecekte alınacak izinler (mülkü satın aldıktan sonra yeni bir mutfak tadilatı gibi) müfettişin bu izin verilmemiş önceki sorunları bulmasına neden olabilir. Bu da kaçınılmaz olarak çok daha yüksek inşaat maliyetlerine ve yeniden çalışmaya yol açar.

İzinsiz Çalışmalar Nasıl Tespit Edilir?

İzinsiz çalışmaları tespit etmek keskin bir göz ve titizlik gerektirir. İşte atabileceğiniz bazı adımlar:

1. Mülkiyet Kayıtlarını İnceleyin

Yerel inşaat departmanındaki mülk kayıtlarını inceleyerek işe başlayın. Bu kayıtlar mülk için verilmiş olan izinleri gösterecektir. Tutarsızlıkları belirlemek için kayıtları evin mevcut durumu ile karşılaştırın.

2. Kapsamlı Bir Denetim Gerçekleştirin

Mülkün kapsamlı bir incelemesini yapması için kalifiye bir ev müfettişi tutun. Müfettişler, uyumsuz malzemeler, alışılmadık inşaat teknikleri veya tamamlanmamış yüzeyler gibi izinsiz çalışmaların potansiyel işaretlerini belirleyebilir. Bakılacak şeyler şunları içerebilir:

1. Tavan arasını kontrol edin; daha yeni görünümlü kablolar görüyor musunuz? Bu kabloların üzerinde bir tarih kodu arayın. Eviniz 2002 yılında inşa edilmişse ve 2019 yılında üretilmiş elektrik kabloları bulursanız, 2019+ çalışması için yerel otoritede dosyada (gerekirse) bir çalışma izni bulmayı beklemelisiniz.
2. Tavan arasında emniyete alınmamış kablo görüyor musunuz? Tavan arası kablo tesisatının temiz ve profesyonel göründüğünden emin olun. Güvenli olmayan kutular veya aydınlatma armatürleri olmamalıdır.
3. Potansiyel yeni mülkünüzün havuzu var mı?  Havuzun doğru şekilde izinli olduğundan emin olmak için kontrol edin. Genel Müteahhitler veya Havuz Müteahhitleri için lisans gerekliliği olmadığından/az olduğundan, izinsiz havuzlar Teksas'ta çok yaygındır. Teksas'ta havuz müteahhitleri genellikle havuzun elektrik ve topraklama sistemlerini bağlayacak bir elektrikçiye sahip değildir. Bu da işçilik ve kurallara uygunlukla ilgili pek çok soruna yol açmaktadır.
4. Potansiyel yeni mülkünüzde yeni bir döşeme uzantısı var mı? Döşemenin denetlendiğinden ve onaylı bir topraklamaya sahip olduğundan emin olmak için kontrol edin elektri̇k si̇stemi̇Ufer zemini de dahil olmak üzere. Daha yeni olan döşemeler, ana evin altındaki döşemeden farklı bir renkte görünebilir. Daha yeni döşemeler varsa, bu yeni uzantıdaki kablo tesisatındaki tarih kodlarını da kontrol etmek en iyisi olabilir.
5. Potansiyel yeni mülkünüzde yaşam alanına dönüştürülmüş bir garaj var mı? Bu işin de izne ihtiyacı olması muhtemeldir. Kablolama ve tarih kodlarını kontrol edin ve bu tadilatla ilgili izinleri arayın.
6. Potansiyel yeni mülkünüzde bir mutfak adası var mı? Yakın zamanda yenilenen mutfaklarda genellikle gözden kaçan bir sorun vardır. Bu sorun, döşemenin içinden geçen tüm kabloların ıslak dereceli. Elektrikçiler genellikle yanlış bir şekilde alanın ıslak konum olarak kabul edilmediğini veya sıvı geçirmez kanalın gerekli olduğunu varsayabilir. Bu varsayımlar yanlıştır; zemine oturan bir levhadan geçen tüm kabloların ıslak tip olduğundan emin olun.
7. Potansiyel yeni mülkünüzün ayrı bir elektrik yapısı var mı? Aynı mülk üzerindeki ikinci ayrı üniteler popüler hale gelmektedir ve genellikle yeraltı kabloları ıslak konum için veya servis giriş kabloları olarak doğru şekilde derecelendirilir. Bazı durumlarda, daha küçük uzak binalar (küçük bir açık mutfak veya küçük bir kulübe gibi) doğrudan gömülmeye veya ıslak konuma uygun olmayan kablolara sahip olabilir. Bu kabloların doğru şekilde derecelendirildiğini kontrol ettiğinizden emin olun.

3. Satıcıya sorun

Mülkte yapılan herhangi bir tadilat veya ekleme hakkında satıcıya doğrudan soru sorun. Dürüst satıcılar, izin verilmeyen çalışmaları açıklamalıdır. Satıcı bilgi vermekten kaçınıyor veya isteksiz görünüyorsa dikkatli olun. Her satıcı, başkaları veya işe aldığı müteahhitler tarafından yapılan tüm değişikliklerden haberdar olmayabilir. Sizin kaçınmaya çalıştığınız bir durumla farkında olmadan karşı karşıya kalmış olabilirler.

4. Kırmızı Bayrakları Kontrol Edin

İzinsiz çalışmayı gösterebilecek işaretleri arayın, örneğin:

• Yakın zamanda yapılan tadilatlar mülk kayıtlarına yansıtılmamıştır.
• Tutarsız veya amatör görünümlü inşaat işleri.
• Yerinde olmayan veya yönetmeliklere uygun olmayan elektrik, sıhhi tesisat veya HVAC sistemleri.

Mülkü Satın Alırken Yapılması Gerekenler

Satın alma işlemini tamamlamadan önce veya tamamladıktan sonra, kendinizi korumak için aşağıdaki adımları atın:

1. Satıcı ile Pazarlık Yapın

İzinsiz bir çalışma tespit ederseniz, satıcı ile ya çalışmanın geriye dönük olarak izinlendirilmesi ya da çalışmanın kurallara uygun hale getirilmesinin maliyetini karşılamak için satın alma fiyatının düşürülmesi için pazarlık yapın. Açık ara tercih edilen yöntem, tüm izinlerin çözüme kavuşturulmasıdır önce evi satın alırsınız.

2. Bir Yükleniciye Danışın

İzinsiz çalışmanın kapsamını değerlendirmek ve gerekli onarım veya değişikliklerin maliyetini tahmin etmek için lisanslı bir yükleniciye danışın. Bu bilgi müzakereler sırasında çok önemli olabilir. Kendi bağımsız yüklenicinizi işe almak en iyisidir, ancak teklif vermeleri için hazır bir onarım kapsamına sahip olmanız gerekebileceğini de unutmayın.

Projenin sonunda sistemlerin doğru çalıştığını beyan edebilecek ve bunu belgeleyebilecek bir yüklenici istersiniz. Kimin hangi işi yaptığını ve kötü iş ürününden kimin sorumlu olabileceğini belirlemenin zorlaştığı durumlar görüyoruz. Bu tür bir durum, ev sahibine aksi takdirde telafi edebileceği mali kayıplar verebilir. Her bir yüklenicinin tam olarak hangi işi yapmayı planladığını ve ardından evinize gerçekte ne yaptıklarını bildiğinizden emin olun.

3. Hukuki Danışmanlık Alın

İzinsiz çalışma yapılmış bir ev satın almanın olası yükümlülüklerini ve yasal sonuçlarını anlamak için yasal tavsiye alın. Bir emlak avukatı size en iyi hareket tarzı konusunda rehberlik edebilir. İzinsiz çalışma yapılmış bir ev satın almaya karar verirseniz, standart olmayan bir ev satın alma sözleşmesine ihtiyacınız olabilir ve tavsiye almak için gidebileceğiniz en iyi yer bir emlak avukatıdır. Unutmayın, bu sizin mülkünüz olacak ve güvenli olmayan inşaat nedeniyle başkalarının maruz kaldığı yaralanmalardan siz sorumlu olabilirsiniz.

4. Tapu Sigortasını Düşünün

İzinsiz çalışmalardan kaynaklanabilecek olası sorunları kapsayan bir tapu sigortası yaptırdığınızdan emin olun. Bu, ek bir koruma katmanı sağlayabilir. Temel tapu sigortası genellikle bunu kapsamaz, ancak poliçe üzerinde özel bir onay alabilirsiniz. Ciro onaylanmadan önce sigorta şirketinden izinsiz çalışma bulunmadığını teyit eden bir inceleme bekleyin.

5. Lisanslı Bir Konut Müfettişi Çalıştırın

Katılımcı bir lisanslı Konut müfettişi, ev satın alma sürecinde kritik bir adımdır. Bir müfettiş, mülkün kapsamlı bir incelemesini yaparak, hemen görülemeyen altta yatan sorunları belirleyecektir. Bu, evin yapısal bütünlüğünün, elektrik sistemlerinin, sıhhi tesisatının ve genel güvenliğinin değerlendirilmesini içerir. Müfettiş tarafından sağlanan ayrıntılı rapor, satıcıyla yapılan görüşmeler sırasında değerli bir araç olarak kullanılabilir ve satın alma işlemini tamamlamadan önce endişelerinizi gidermenize olanak tanır. Kapsamlı bir incelemeye yatırım yaparak, maliyetli sürprizlerden kaçınabilir ve sağlam bir yatırım yaptığınızdan emin olabilirsiniz. Müfettişe evin geri kalanına kıyasla yerinde olmayan veya yeni görünen herhangi bir şey olup olmadığını sorun.

6. Profesyonel bir Mühendise danışın

Evin sistemlerinin işçiliğinin bir mühendis tarafından kontrol edilmesi, sizi süregelen sorunlardan korumaya yardımcı olabilir. Bir mühendis tarafından yapılan incelemenin, Lisanslı Emlak Müfettişi tarafından yapılan incelemenin yerini almayacağını, ancak büyük satın alma işleminize devam etmeye veya bir müteahhitle konuşmaya karar verirseniz, hangi onarımlar ve izin süreçleriyle karşı karşıya olduğunuza dair daha ayrıntılı ve kesin bir mühendislik değerlendirmesi ile bu incelemeleri tamamlayabileceğini unutmamak önemlidir. Tüm ev satın alımları için Lisanslı Emlak Müfettişi tarafından bir inceleme yapılmasını tavsiye ediyoruz. Konut müfettişi, bir evin tüm sistemlerinde birçok ortak sorunu bulmak üzere eğitilmiş bir genelci kişidir. Mühendisler ise evinizdeki birkaç sistem hakkında kapsamlı bilgiye sahip aşırı uzmanlaşmış kişilerdir.

Evin mevcut sahibi, bölgedeki profesyonel bir mühendisle iletişime geçerek evin ilgili sistemlerinin durumu hakkında kapsamlı bir rapor talep edebilir. Bu raporlar paylaşılabilir ve izin verilmeyen işlerin çözülmesi için bir plan oluşturulabilir. Birçok bölge, satışla birlikte bir mülkle ilgili bilinen tüm sorunların tam olarak açıklanmasını gerektirir.

Dreiym Mühendislik, Teksas'ta izinsiz bir çalışma ile yanlışlıkla bir ev satın alan ev sahiplerine rutin olarak yardımcı olmaktadır. Bu, ev sahiplerine binlerce dolara mal olabilecek son derece talihsiz bir durumdur. Kendinizi bu durumda bulursanız, en iyi tavsiye öncelikle bir Avukata danışmanızdır. Çok talihsiz durumlarda, bazen tüm projenin yeniden yapılması gerekebilir. Bu duruma düşmek istemezsiniz. Herhangi bir değişiklik yapılmadan önce ilgili tüm tarafları hızlı bir şekilde tespit etmek için bir avukata sahip olmak, gelecekte maliyetli yeniden çalışma konusunda size yardımcı olabilir.

Ayrıca müfettişin gerçek onarım işini yapmasına izin vermemenizi tavsiye ederiz. Onarımlardan sorumlu bir yüklenicinin veya orijinal yüklenicinin yapıyı inşaat veya tasarım kusurları açısından incelemesine izin vermemelisiniz. Bir müfettişin sorunları bulma (veya gizleme) konusunda uygunsuz bir çıkarının olması genellikle bir çıkar çatışmasıdır. Müfettiş sadece sorunları bulmak ve varsa rapor etmek istemeli, devam eden diğer sorunlardan veya davalardan kendini korumak istememelidir. Birçok yüklenici bu iki ayrı görevi etik bir şekilde yerine getirebilse de, yüklenicinin gereksiz işler yapmak (üçten fazla teftiş yapmak gibi) veya sorunları tamamen gizlemeye çalışmak için yüksek motivasyona sahip olmasının da yaygın olduğunu tespit ettik.

7. Katılımcı Olun

Üstesinden gelinmesi gereken çok şey varmış gibi hissedebilirsiniz, ancak işin içinde olmak son derece önemlidir. Dahil olduğunuzda, maliyetlerinizi en aza indirir ve güvenliğinizi en üst düzeye çıkarırsınız. Mülkünüzde denetimler yapıldıysa, bu raporların bir kopyasını talep etme hakkınız vardır ve mühendise karşılaşılmış olabilecek güvenlik sorunlarını ve sizi ve ailenizi nasıl güvende tutacağınızı sorma hakkınız vardır. Müfettişin kalifiye olduğundan emin olun; en azından lisanslı bir profesyonel elektrik mühendisi olmalı ve tüm raporların bir kopyasını aldığınızdan emin olun. Birçok kişi kendini müfettiş olarak pazarlayacaktır, ancak sadece özel sektör kimlik belgesine değil, en azından devlet tarafından verilen bir lisansa sahip olduklarından emin olun. Ev sahibi olarak, deneyimlerimize göre dikkat etmeniz gereken birkaç husus var.

Dikkat edilmesi gereken kırmızı bayraklar:

1. Orijinal müteahhit veya tasarımcı yapıyı kendisi inceler ve hiçbir sorun bulamaz. Devir teslim listesinde tek bir madde bile not edilmemiştir veya not edilen her şey yüzeyseldir. İnşaat projeleri karmaşıktır ve her birinde sorunlar yaşanır. Devir teslim sırasında güvenlikle ilgili pek çok gizli riski bulur ve en aza indiririz. Bir müteahhit dışarıdan bir mühendis ya da müfettiş aradığında, bu sorunların hepsi olmasa da çoğu çözülmüş ve belgelenmiş olmalıdır.
2. Yapıdaki onarımlardan sorumlu müteahhit, üçün ötesinde ek denetimler talep etmeye devam ediyor. Deneyimlerimize göre, bir yapıyı onaylamak için iki denetimden fazlası şüphelidir, üç denetimden fazlası ise sahtekarlık göstergesi olabilir (inşaatçının denetimler arasında herhangi bir onarım yapmaması gibi). Aşağıdakiler, Teksas'taki deneyimlerimize ilişkin kaba tahminlerdir:
   • Ele aldığımız tüm mülklerin ~ yüzde 60'ında ilk incelemede hiçbir sorun bulunmuyor. Bunlar genellikle sektörün lisanslı profesyonelleri tarafından inşa edilmiş ve tasarlanmıştır. İzin verilmeyen işler normalde proje zamanlama hatalarının veya dürüst iletişimsizliklerin ürünüdür (örneğin, havuz betonu, programda öne alındığından herkesin haberi olmadan erken uygulanmıştır).
   • >Ele aldığımız tüm mülklerin yüzde 99'undan fazlasında herhangi bir sorun sadece iki denetimde çözülecektir (İlk denetim kusurları gösterir ve ikinci denetim tüm kusurların onarıldığını gösterir). Bunlar, dürüst hatalar, çatlaklara düşen şeyler ve tüm gereklilikleri tam olarak anlamamış olabilecek Kendin Yapçıların bir karışımıdır. Bu kategoriye giren bir ev sahibiyseniz, sorularınız için ek rehberlik sağlayabiliriz, ancak mümkün olan en kısa sürede bir elektrikçi tutmalısınız.
   • Bazı mülklerdeki müteahhitlerin çok küçük bir azınlığı sorunları çözmeye ilgi göstermeyecek, hileli onarım yapacak (yanlış kablolama kullanımını kasıtlı olarak maskelemek için bir kablo bağlantısını duvarın içine gizlemek gibi), yetersiz onarım yapacak (bu tür bir müteahhitliği nasıl yapacaklarını bilmiyorlar) veya yanlış onarım yapacak (listelerinin dışında uygunsuz yöntemler veya malzemeler kullandılar) ya da doğru onarımı yapmak için iki denetimden fazla zaman alacaklardır.

Bir eksiklik tespit edildiğinde, onarımdan sorumlu yüklenicinin işin yeniden denetlenmesini istemeden önce endişeleri tam olarak giderdiğinden emin olun. Mülk sahibi olarak, mülkünüze ne yapıldığını ve neden yapıldığını anlamak sizin hakkınızdır. İşin içinde olmak, ailenizin güvende olmasını ve onarımların doğru yapılmasını sağlamaya yardımcı olur. Denetim raporlarındaki sorunları araştırmak için çevrimiçi kaynakları şu yollarla kullanabilirsiniz NFPA.

Sonuç

İzinsiz çalışma yapılan bir ev satın almak, öngörülemeyen komplikasyonlara ve masraflara yol açabilir. Durum tespiti yaparak, mülkü iyice inceleyerek ve profesyonel tavsiye alarak bu riskleri azaltabilir ve bilinçli bir satın alma kararı verebilirsiniz. Unutmayın, olası sorunları anlaşmayı kapatmadan önce ortaya çıkarmak, ileride maliyetli sürprizlerle karşılaşmaktan daha iyidir. Bir ev satın aldığınızda ve kapanış belgelerini imzaladığınızda, genellikle o mülkü "olduğu gibi" elde edersiniz. En iyisi, yatırımınıza değecek bir şey satın aldığınızdan emin olmaktır.

İzinsiz işlerin yapıldığı bir evi, bu sorun çözülmeden önce satın almaya karar verirseniz, evi teslim aldıktan sonra kendiniz bir müteahhit tutmayı ve evin maliyetini buna göre pazarlık etmeyi düşünün. Kendinizi bu tür bir durumda bulursanız şunları yapabilirsiniz İletişim Dreiym Mühendislik. Teksas'ta yüzlerce mülk sahibine ve müteahhitlerine bu zor durumun üstesinden gelmeleri için yardımcı olduk.