Розуміння ризиків та вжиття запобіжних заходів

Придбання житла - це значна інвестиція, яка часто супроводжується сумішшю хвилювання і побоювань. Однією з потенційних пасток, яка може перетворити цю мрію на кошмар, є недозволені роботи. Несанкціоновані роботи - це ремонтні роботи або добудови, зроблені в об'єкті нерухомості без необхідних дозволів від місцевих органів будівельного нагляду. Ці несанкціоновані зміни можуть призвести до дорогого ремонту, юридичних проблем, пожежних ризиків та проблем з безпекою. У цій статті ми розглянемо, як виявити несанкціоновані роботи та які кроки слід вжити при купівлі нерухомості.

Важливо зазначити, що не скрізь потрібні дозволи на всі види робіт. Коли це потрібно, важливим є дотримання вимог.

Ризики несанкціонованої роботи

Несанкціоновані роботи можуть становити різні ризики, в тому числі:

• Загроза безпеці: Несанкціоновані ремонтні роботи можуть не відповідати будівельним нормам і правилам, що може призвести до неякісного будівництва та потенційної загрози безпеці.
• Юридичні питання: Власники будинків можуть зіткнутися зі штрафами та судовими позовами з боку місцевої влади за несанкціоновані роботи.
• Проблеми зі страхуванням: Страхові компанії можуть відмовити у покритті збитків, спричинених недозволеними роботами, або взагалі анулювати поліс.
• Нижча вартість перепродажу: Несанкціоновані роботи можуть відлякати потенційних покупців і знизити вартість нерухомості при перепродажі.
• Майбутня робота: Майбутні перевірки дозволів (наприклад, новий ремонт кухні після купівлі нерухомості) можуть призвести до того, що інспектор виявить ці недозволені раніше проблеми. Це неминуче призводить до значно більших витрат на будівництво та переробку.

Як виявити несанкціоновану роботу

Виявлення несанкціонованої роботи вимагає гострого ока та старанності. Ось кілька кроків, які ви можете зробити:

1. Перегляд записів про власність

Почніть з перегляду записів про власність у місцевому будівельному департаменті. У цих документах будуть вказані дозволи, які були видані на об'єкт нерухомості. Порівняйте записи з поточним станом будинку, щоб виявити розбіжності.

2. Проведіть ретельну перевірку

Найміть кваліфікованого інспектора для проведення ретельної перевірки нерухомості. Інспектори можуть виявити потенційні ознаки несанкціонованих робіт, такі як невідповідність матеріалів, незвичні будівельні технології або незавершене оздоблення. Серед іншого, на що слід звернути увагу:

1. Перевірте горище: чи бачите ви новіші на вигляд кабелі? Шукайте код дати на цих кабелях. Якщо ваш будинок був побудований у 2002 році, а ви знайшли електричні кабелі, які були виготовлені у 2019 році, вам слід очікувати, що у місцевому органі влади ви знайдете дозвіл на проведення робіт (якщо такий є) на ці роботи 2019 року і більше.
2. Чи бачите ви незахищені кабелі на горищі? Переконайтеся, що кабелі на горищі виглядають чисто і професійно. Не повинно бути незахищених коробок або світильників.
3. Чи є у вашій потенційній новій нерухомості басейн?  Переконайтеся, що пул має належний дозвіл. Несанкціоновані басейни дуже поширені в Техасі, оскільки ліцензійні вимоги для генеральних підрядників або підрядників басейнів відсутні або незначні. У Техасі підрядники басейнів часто не мають електрика для підключення електричних і заземлюючих систем басейну. Це призводить до багатьох проблем з якістю виконання робіт та дотриманням норм і правил.
4. Чи є у вашій потенційній новій нерухомості нове розширення перекриття? Переконайтеся, що плита була перевірена і має затверджене заземлення електрична системау тому числі з уферського ґрунту. Новіші плити можуть мати інший колір, ніж плити під основним будинком. Якщо є новіші плити, найкраще перевірити коди дат на електропроводці в цій новій прибудові.
5. Чи є у вашій потенційній новій нерухомості гараж, переобладнаний під житлову площу? Ці роботи, ймовірно, також потребують дозволів. Перевірте електропроводку та дати, а також пошукайте дозволи, пов'язані з цією реконструкцією.
6. Чи є у вашій потенційній новій квартирі кухонний острів? Нещодавно відремонтовані кухні часто мають одну проблему, яку не беруть до уваги. Ця проблема полягає в тому, щоб переконатися, що всі кабелі, які проходять через плиту вологостійкість. Часто електрики можуть помилково вважати, що дана зона не вважається вологою, або що все, що потрібно - це герметичний кабельний канал. Ці припущення невірні; переконайтеся, що весь кабель, який проходить через плиту, що лежить на землі, розрахований на вологе середовище.
7. Чи має ваш потенційний новий об'єкт нерухомості окрему споруду з електропостачанням? Стають популярними другі окремі будівлі на одному об'єкті нерухомості, і зазвичай підземні кабелі правильно розраховані для прокладки у вологому середовищі або як сервісні кабелі для вводу. У деяких випадках невеликі віддалені будівлі (наприклад, невелика літня кухня або невеликий сарай) можуть мати кабель, який не підходить для прямого закопування або розташування у вологому середовищі. Переконайтеся, що ці кабелі правильно розраховані.

3. Запитайте Продавця

Безпосередньо запитайте продавця про будь-які ремонтні роботи або добудови, зроблені в помешканні. Чесні продавці повинні повідомити про будь-які недозволені роботи. Будьте обережні, якщо продавець ухиляється від відповіді або не бажає надавати інформацію. Не кожен продавець знає про всі зміни, які були зроблені іншими особами або підрядниками, яких він найняв. Вони можуть просто несвідомо опинитися в ситуації, якої ви самі намагаєтеся уникнути.

4. Перевірка на наявність червоних прапорців

Шукайте ознаки, які можуть вказувати на несанкціоновану роботу, наприклад

• Нещодавні ремонти, не відображені в документах на нерухомість.
• Непослідовні або аматорські на вигляд будівельні роботи.
• Електричні, сантехнічні або опалювальні системи, які здаються недоречними або не відповідають нормам.

Що робити при купівлі нерухомості

До або після завершення покупки зробіть наступні кроки, щоб захистити себе:

1. Проведіть переговори з Продавцем

Якщо ви виявили недозволену роботу, домовтеся з продавцем або про надання дозволу на роботу заднім числом, або про зниження ціни, щоб покрити витрати на приведення роботи у відповідність до вимог законодавства. Найкращим методом, безумовно, є отримання всіх дозволів до того, як ви купуєте будинок.

2. Проконсультуйтеся з підрядником

Проконсультуйтеся з ліцензованим підрядником, щоб оцінити обсяг недозволених робіт і вартість необхідного ремонту або модифікації. Ця інформація може мати вирішальне значення під час переговорів. Найкраще найняти власного незалежного підрядника, але також пам'ятайте, що вам може знадобитися мати готовий перелік ремонтних робіт, щоб він міг запропонувати ціну.

Вам потрібен підрядник, який зможе в кінці проекту заявити, що системи працюють правильно, і він може це підтвердити. Ми бачимо ситуації, коли стає важко визначити, хто виконував яку роботу, і хто може нести відповідальність за неякісний продукт. Такі ситуації можуть призвести до фінансових втрат для домовласників, які вони могли б відшкодувати. Переконайтеся, що ви точно знаєте, яку роботу планує виконати кожен підрядник, а потім, що він насправді зробив з вашим будинком.

3. Отримати юридичну консультацію

Зверніться за юридичною консультацією, щоб зрозуміти потенційну відповідальність і юридичні наслідки придбання житла з несанкціонованими роботами. Адвокат з нерухомості може порадити вам найкращий спосіб дій. Якщо ви вирішили придбати житло з несанкціонованими роботами, вам може знадобитися нестандартний договір купівлі-продажу житла, і юрист з нерухомості - найкраще місце, куди можна звернутися за порадою. Пам'ятайте, що це буде ваша власність, і ви можете нести відповідальність за травми, отримані іншими людьми через небезпечне будівництво.

4. Розглянемо страхування титулу власності

Переконайтеся, що ви отримали страховку, яка покриває будь-які потенційні проблеми, що виникають у зв'язку з несанкціонованою роботою. Це може забезпечити додатковий рівень захисту. Базове страхування титулу, як правило, не покриває це, але ви можете отримати спеціальну відмітку на полісі. Перед тим, як отримати такий дозвіл, очікуйте, що страхова компанія проведе перевірку, яка підтвердить відсутність несанкціонованих робіт.

5. Найняти ліцензованого житлового інспектора

Залучення ліцензований Житловий інспектор - це важливий крок у процесі купівлі житла. Інспектор проведе комплексну перевірку нерухомості, визначивши всі основні проблеми, які можуть бути не очевидними одразу. Сюди входить оцінка структурної цілісності, електричних систем, сантехніки та загальної безпеки будинку. Детальний звіт, наданий інспектором, може слугувати цінним інструментом під час переговорів з продавцем, дозволяючи вам вирішити будь-які питання, що викликають занепокоєння, перш ніж завершити покупку. Інвестуючи в ретельну перевірку, ви можете уникнути дорогих сюрпризів і переконатися, що робите надійну інвестицію. Запитайте інспектора, чи не здається вам щось недоречним або новим порівняно з рештою будинку.

6. Проконсультуйтеся з професійним інженером

Перевірка інженером якості роботи систем будинку може допомогти захистити вас від будь-яких затяжних проблем. Важливо зазначити, що перевірка інженера не замінює перевірку ліцензованого інспектора з нерухомості, але може доповнити її більш детальною і точною інженерною оцінкою ремонтних і дозвільних процесів, з якими ви зіткнетеся, якщо вирішите продовжити свою основну покупку або звернутися до підрядника. Ми рекомендуємо проводити перевірку ліцензованим інспектором з нерухомості для всіх випадків купівлі житла. Житловий інспектор - це спеціаліст широкого профілю, який навчений знаходити багато загальних проблем у всіх системах будинку. Інженери - це вузькоспеціалізовані фахівці, які володіють глибокими знаннями про декілька систем вашого будинку.

Нинішній власник будинку може звернутися до професійного інженера, який працює в цьому районі, щоб отримати вичерпний звіт про стан відповідних систем будинку. Цими звітами можна поділитися і розробити план усунення несанкціонованих робіт. У багатьох регіонах вимагається повне розкриття інформації про всі відомі проблеми, пов'язані з нерухомістю, у зв'язку з продажем.

Dreiym Engineering регулярно допомагає домовласникам, які ненавмисно придбали будинок з недозволеними роботами в Техасі. Це неймовірно прикра ситуація, яка може коштувати домовласникам тисячі доларів. Якщо ви опинилися в такій ситуації, найкраща порада - спочатку проконсультуватися з юристом. За дуже невдалих обставин іноді доводиться переробляти весь проект. Ви не хочете опинитися в такій ситуації. Наявність юриста, який швидко визначить всі залучені сторони до внесення будь-яких змін, може допомогти вам у майбутньому з дороговартісною переробкою.

Ми також рекомендуємо не допускати інспектора до виконання ремонтних робіт. Не слід дозволяти підряднику, відповідальному за ремонт, або первинному підряднику перевіряти споруду на наявність будівельних або проектних дефектів. Як правило, для інспектора є конфліктом інтересів мати неналежну зацікавленість у виявленні (або приховуванні) проблем. Інспектор повинен бажати лише знайти і повідомити про проблеми, якщо такі будуть виявлені, а не захистити себе від будь-яких інших поточних проблем або судових розглядів. Хоча багато підрядників можуть виконувати ці два окремі завдання етично, ми виявили, що часто підрядник може бути дуже вмотивованим виконувати непотрібну роботу (наприклад, проводити більше трьох перевірок) або взагалі намагатися приховати проблеми.

7. Залишайтеся залученими

Вам може здатися, що це занадто складний процес, але участь у ньому надзвичайно важлива. Коли ви берете участь, ви мінімізуєте свої витрати і максимізуєте свою безпеку. Якщо на вашому об'єкті нерухомості проводяться перевірки, ви маєте право вимагати копії цих звітів, а також запитати інженера про будь-які проблеми з безпекою, які могли виникнути, і про те, як убезпечити вас і вашу сім'ю. Переконайтеся, що інспектор має відповідну кваліфікацію; він повинен бути ліцензованим професійним інженером-електриком, як мінімум, і обов'язково вимагайте копії всіх звітів. Багато людей представляються інспекторами, але переконайтеся, що вони мають хоча б якусь ліцензію, видану державою, а не просто посвідчення приватної компанії. З нашого досвіду, як власника житла, є кілька речей, на які слід звернути увагу.

Червоні прапори, на які слід звернути увагу:

1. Первісний конструктор або проектувальник сам оглядає конструкцію і не знаходить нічого поганого. Жоден пункт в перфострічці не був відзначений, або все, що було відзначено, було поверхневим. Будівельні проекти є складними, і проблеми трапляються в кожному з них, саме в процесі обігу ми знаходимо і мінімізуємо багато прихованих ризиків для безпеки. На той час, коли підрядник шукає зовнішнього інженера або інспектора, більшість, якщо не всі ці питання повинні бути вирішені і задокументовані.
2. Будівельник, відповідальний за ремонт конструкції, продовжує вимагати проведення додаткових перевірок після трьох. З нашого досвіду, все, що пов'язано з двома перевірками для затвердження конструкції, є підозрілим, а більше трьох перевірок може свідчити про шахрайство (наприклад, якщо будівельник не виконує жодних ремонтних робіт між перевірками). Нижче наведено приблизні підрахунки, зроблені на основі нашого досвіду в Техасі:
   • ~Близько 60 відсотків усіх об'єктів нерухомості, з якими ми маємо справу, не мають жодних проблем при першому огляді. Вони, як правило, побудовані та спроектовані ліцензованими професіоналами галузі. Недозволені роботи, як правило, є результатом помилок у плануванні проекту або відвертих непорозумінь (наприклад, бетон для басейну був нанесений раніше, і ніхто не знав, що це було перенесено в графіку).
   • >Більше 99 відсотків усіх об'єктів нерухомості, з якими ми маємо справу, мають будь-які проблеми, вирішені лише за два огляди (перший огляд виявляє дефекти, а другий огляд показує, що всі дефекти усунуті). Це суміш чесних помилок, речей, що падають у тріщини, і майстрів, які, можливо, не зовсім зрозуміли всі вимоги. Якщо ви власник будинку, який підпадає під цю категорію, ми можемо надати додаткові рекомендації щодо будь-яких питань, які у вас виникнуть, але вам слід найняти електрика якнайшвидше.
   • Незначна меншість підрядників на деяких об'єктах не виявляють зацікавленості у вирішенні проблем, виконують шахрайський ремонт (наприклад, ховають з'єднання проводів у стіні, щоб навмисно замаскувати використання неправильної проводки), некомпетентний ремонт (вони просто не знають, як виконувати цей вид робіт) або неправильний ремонт (використовують невідповідні методи або матеріали, що не входять до їхнього переліку), або в іншому випадку проводять більше двох перевірок, щоб виправити помилку.

При виявленні дефекту переконайтеся, що підрядник, відповідальний за ремонт, повністю усунув недоліки, перш ніж вимагати повторної перевірки робіт. Як власник нерухомості, ви маєте право розуміти, що робиться з вашою власністю і чому це робиться. Ваша участь допоможе забезпечити безпеку вашої сім'ї та правильність ремонту. Ви можете використовувати онлайн-ресурси для розслідування питань, викладених в інспекційних звітах, за допомогою NFPA.

Висновок

Купівля житла з недозволеними роботами може призвести до непередбачуваних ускладнень і витрат. Провівши комплексну перевірку, ретельно оглянувши об'єкт і звернувшись за професійною порадою, ви зможете зменшити ці ризики і прийняти обґрунтоване рішення про покупку. Пам'ятайте, що краще виявити потенційні проблеми до укладання угоди, ніж потім зіткнутися з дорогими сюрпризами. Коли ви купуєте житло і підписуєте документи, ви часто отримуєте його "як є". Найкраще переконатися, що ви купуєте щось варте ваших інвестицій.

Якщо ви вирішили придбати житло з недозволеними роботами до того, як ця проблема буде вирішена, подумайте про те, щоб найняти підрядника після того, як ви станете власником, і домовитися про відповідну вартість житла. Якщо ви опинилися в такій ситуації, ви можете контакт Dreiym Engineering. Ми допомогли сотням власників нерухомості та їхнім підрядникам у Техасі подолати цю складну ситуацію.