了解风险并采取预防措施

购房是一项重大投资，往往伴随着兴奋和担忧。其中一个可能将梦想变成噩梦的隐患就是未经许可的施工。未经许可的施工是指未经当地建筑部门的必要批准而对房产进行的翻新或加建。这些未经许可的改建可能会导致昂贵的维修费用、法律问题、火灾风险和安全问题。在本文中，我们将深入探讨如何发现未经许可的工程以及您在购买房产时应采取的步骤。

需要注意的是，并非所有地方的所有工作都需要许可证。 如果需要，遵守规定就很重要。

违章作业的风险

未经许可的工作会带来各种风险，包括

• 安全隐患： 未经批准的翻新工程可能不符合建筑规范，导致施工不达标和潜在的安全隐患。
• 法律问题：业主可能会因未经许可的施工而面临地方当局的罚款和法律诉讼。
• 保险问题： 保险公司可能会拒绝承保未经许可的工程造成的损失，或者可能会完全取消保单。
• 转售价值较低： 未经许可的施工会让潜在买家望而却步，并降低房产的转售价值。
• 未来工作： 今后再申请许可（例如在购买房产后改建新厨房）时，检查员可能会发现这些以前未获许可的问题。这必然会导致更高的建筑成本和返工。

如何检测未经许可的工作

发现未经许可的工程需要敏锐的洞察力和勤奋的工作。以下是您可以采取的一些步骤：

1.审查财产记录

首先查看当地建筑部门的房产记录。这些记录将显示为该房产颁发的许可证。将记录与房屋现状进行对比，找出差异。

2.进行彻底检查

聘请合格的房屋检查员对房产进行彻底检查。验房师可以识别未经许可施工的潜在迹象，如不匹配的材料、不寻常的施工技术或不完整的饰面。 需要注意的事项包括

1. 检查一下阁楼，是否有看起来比较新的电缆？ 查看这些电缆上的日期代码。如果您的房屋建于 2002 年，而您发现的电缆是 2019 年生产的，那么您应该在当地主管部门找到 2019 年以上的施工许可证（如果需要）。
2. 阁楼上是否有未固定的电缆？ 确保阁楼布线看起来整洁、专业。 不得有未固定的电箱或灯具。
3. 您的潜在新房产有游泳池吗？  检查泳池是否获得正确许可。在得克萨斯州，未经许可的泳池非常常见，因为对总承包商或泳池承包商没有/几乎没有执照要求。在得克萨斯州，泳池承包商通常没有电工为泳池的电气和接地系统接线。这就导致了很多工艺和规范遵守方面的问题。
4. 您的潜在新房产是否有新的板式扩建？ 检查楼板是否经过检查，是否有经批准的接地装置。 电气系统包括 Ufer 地面。较新的楼板可能与主屋下面的楼板颜色不同。如果有任何较新的楼板，最好也检查一下新扩建部分线路的日期代码。
5. 您的潜在新房产是否有车库被改造成居住空间？ 这项工作很可能也需要许可证。检查线路和日期规范，并查找与改造相关的许可证。
6. 您的潜在新房产有厨房岛吗？ 新装修的厨房经常会有一个被忽视的问题。这个问题就是要确保任何穿过楼板的电缆都是安全的。 湿级.通常，电工可能会错误地认为该区域不属于潮湿场所，或者认为只需要使用液密导管即可。这些假设都是不正确的；要确保所有穿过地面楼板的电缆都达到防潮等级。
7. 您的潜在新物业是否有独立的供电结构？ 同一物业中的第二个独立单元正变得越来越流行，通常地下电缆的额定值是适合潮湿场所或作为服务入口电缆。 在某些情况下，较小的偏远建筑物（如小型户外厨房或小棚屋）的电缆可能不适合直埋或潮湿场所。 请务必检查这些电缆的额定值是否正确。

3.询问卖家

直接向卖方询问房产的任何装修或加建情况。诚实的卖家应披露任何未经许可的工程。如果卖方似乎回避或不愿提供信息，那就要谨慎了。并不是每个卖家都知道其他人或他们聘请的承包商所做的所有改动。 他们可能只是在不知情的情况下陷入了你自己试图避免的境地。

4.检查红旗

查找可能表明未经许可施工的迹象，例如

• 最近的翻新工程未反映在房产记录中。
• 施工不连贯或看起来很业余。
• 电气、管道或暖通空调系统似乎不合适或不符合规范。

购房时该做什么

在确定购买之前或之后，请采取以下步骤保护自己：

1.与卖方谈判

如果发现未经许可的施工，应与卖方协商，要么补办施工许可，要么降低购房价格，以支付使施工符合规范的费用。 目前最好的方法是解决所有许可证问题 之前 您购买房屋时。

2.咨询承包商

咨询有执照的承包商，以评估未经许可施工的范围，并估算必要的维修或改造费用。这些信息在谈判过程中至关重要。最好雇用自己的独立承包商，但也要注意，您可能需要准备好维修范围，以便他们报价。

你希望承包商能够在项目结束时声明系统运行正常，并且能够证明这一点。我们发现，在有些情况下，很难明确是谁做了哪些工作，以及谁可能要对不良的工作成果负责。这种情况会给房主造成经济损失，而他们本来是可以挽回损失的。请确保您清楚地知道每个承包商计划做哪些工作，以及他们实际对您的房屋做了哪些工作。

3.获取法律咨询

寻求法律建议，了解购买未经许可施工的房屋可能产生的责任和法律影响。房地产律师可以指导您采取最佳行动方案。如果您决定购买未经许可施工的房屋，您可能需要一份非标准的房屋购买协议，而房地产律师是您寻求建议的最佳去处。请记住，这将是您的财产，您可能要对他人因不安全施工而遭受的伤害负责。

4.考虑产权保险

确保您购买的产权保险涵盖了因未经许可的施工而产生的任何潜在问题。这可以提供额外的保护。 基本的产权保险通常不包括这种情况，但您可以在保单上获得一个特殊的批注。 在批注获得批准之前，希望保险公司进行检查，确认没有发现未经许可的工程。

5.聘请有执照的住宅检查员

参与 特许 住宅检查员是购房过程中至关重要的一步。验房师将对房产进行全面检查，找出任何可能不会立即显现的潜在问题。这包括评估房屋的结构完整性、电气系统、管道系统和整体安全性。验房师提供的详细报告可作为与卖方谈判时的宝贵工具，让您在敲定购买之前解决任何疑虑。通过投资进行一次彻底的检查，您可以避免代价高昂的意外，并确保您的投资是正确的。 询问验房师与房屋其他部分相比，是否有任何不合适或新的地方。

6.咨询专业工程师

向工程师了解房屋系统的工艺，有助于保护您免受任何遗留问题的困扰。值得注意的是，工程师的检查并不能取代持牌房地产检查员的检查，但如果您决定继续购买或与承包商洽谈，工程师可以对您所面临的维修和许可程序进行更详细、更精确的工程评估，从而对这些检查进行补充。我们建议所有购房者都要接受持证房地产检查员的检查。住宅检查员是一名通才，经过培训可以发现房屋所有系统中的许多常见问题。工程师则是超级专业人士，他们对住宅的少数系统有着广泛的知识。

房屋的现任业主可以联系该地区的专业工程师，要求提供房屋相关系统状况的综合报告。 可以共享这些报告，并制定计划来解决未经许可的工程问题。 许多地区要求在出售房产的同时全面披露任何已知的房产问题。

德瑞姆工程公司经常帮助那些在德克萨斯州无意中购买了未经许可施工的房屋的房主。这种情况非常不幸，可能会让房主损失数千美元。如果您发现自己处于这种情况，最好的建议是首先咨询律师。在非常不幸的情况下，有时整个工程都必须重做。您可不想遇到这种情况。在进行任何改动之前，请一位律师来迅速确定所有相关方，可能会在将来帮助您解决昂贵的返工问题。

我们还建议您不要让检查员进行实际的维修工作。您不应该让负责维修的承包商或原承包商检查结构的施工或设计缺陷。通常情况下，检查员在发现（或隐藏）问题方面有不适当的既得利益是一种利益冲突。检查员应该只希望发现问题并在发现问题时进行报告，而不是保护自己免受任何其他正在进行的问题或诉讼的影响。虽然许多承包商都能以合乎道德的方式完成这两项独立的任务，但我们发现，承包商也经常会有强烈的动机去完成不需要的工作（如进行三次以上的检查），或试图完全隐藏问题。

7.保持参与

您可能觉得要处理的事情太多，但保持参与是非常重要的。当您参与其中时，您就能将成本降到最低，并最大限度地保障您的安全。如果对您的物业进行了检查，您有权要求获得这些报告的副本，有权向工程师询问可能遇到的任何安全问题，以及如何确保您和家人的安全。确保检查员是合格的；他们至少应该是持证的专业电气工程师，并确保获得任何报告的副本。许多人会把自己推销成检查员，但要确保他们至少拥有某种国家颁发的执照，而不仅仅是私人行业证书。 作为房主，根据我们的经验，有几件事需要注意。

需要警惕的 "红旗"：

1. 原施工方或设计方亲自检查结构，却没有发现任何问题。甚至没有注意到交接清单上的任何一个项目，或者注意到的都是表面现象。建筑项目是复杂的，每个项目都会出现问题，而在交接过程中，我们会发现并最大限度地减少许多安全隐患。 在承包商寻找外部工程师或检查员时，这些问题即使不是全部，也应该是大部分已经解决并记录在案。
2. 负责结构维修的建筑商不断要求进行三次以上的额外检查。根据我们的经验，任何超过两次的结构审批检查都是可疑的，而超过三次的检查则可能表明存在欺诈行为（例如施工方在两次检查之间没有进行任何维修）。以下是我们在得克萨斯州的粗略经验：
   • ~在我们处理的所有房产中，约有 60% 在第一次检查时没有发现任何问题。这些房产一般都是由该行业的持证专业人员建造和设计的。未经许可的工程通常是项目进度安排错误或诚实的沟通失误造成的（例如，泳池混凝土提前浇筑，而所有人都不知道它在进度安排中被提前了）。
   • >在我们处理的所有物业中，99% 的问题都能在两次检查中得到解决（第一次检查显示存在缺陷，第二次检查显示所有缺陷都已修复）。这其中既有诚实的错误，也有掉入裂缝的问题，还有可能没有完全理解所有要求的 "自己动手 "者。如果您属于这一类房主，我们可以就您的任何问题提供额外指导，但您应尽快聘请电工。
   • 在一些物业中，极少数稍纵即逝的承包商会对解决问题不感兴趣，进行欺诈性维修（如将电线接头藏在墙内，故意掩盖使用了不正确的电线）、不称职的维修（他们根本不知道如何进行此类承包）或不正确的维修（使用了不恰当的方法或清单之外的材料），或者需要两次以上的检查才能将问题解决。

当发现缺陷时，要确保负责维修的承包商在要求重新检查工作之前已经完全解决了问题。作为业主，您有权了解正在对您的房产进行哪些维修以及维修的原因。参与其中有助于确保您的家庭安全和维修的正确性。您可以通过以下方式利用在线资源调查检查报告中的问题 NFPA.

结论

购买未经许可施工的房屋可能会导致不可预见的麻烦和费用。通过尽职调查、彻底检查房产和寻求专业建议，您可以降低这些风险，并做出明智的购买决定。请记住，在完成交易之前发现潜在的问题，总比事后面对代价高昂的意外要好。 当您购买房屋并签署过户文件时，您获得的通常是 "现状 "房产。最好确保您买到的是物有所值的房产。

如果您决定购买的房屋在未解决之前存在未经许可的施工问题，可以考虑在收房后自行聘请承包商，并就房屋费用进行相应的协商。如果遇到这种情况，您可以 联系 德瑞姆工程公司。我们已帮助得克萨斯州数百名业主及其承包商渡过难关。