瞭解風險並採取預防措施

購買房屋是一項重大的投資，通常會讓人既興奮又憂慮。未經許可的工程是其中一個潛在陷阱，可能會將您的夢想變成噩夢。未經許可的工程是指在未獲得當地建築當局必要批准的情況下，對物業進行翻新或加建。這些未經授權的改裝可能會導致昂貴的維修費用、法律問題、火災風險和安全問題。在這篇文章中，我們將探討如何發現未經批准的工程，以及您在購買物業時應採取的步驟。

需要注意的是，並非所有地方的所有工作都需要許可證。 當需要時，遵守規定是很重要的。

未經許可工作的風險

未經許可的工作可能會造成各種風險，包括：

• 安全危害： 未經批准的翻新工程可能不符合建築規範，導致施工不符合標準，並造成潛在的安全隱患。
• 法律問題：屋主可能會因未經允許的工程而面臨當地政府的罰款和法律行動。
• 保險問題： 保險公司可能拒絕承保未經許可的工程所造成的損害，或可能完全取消保單。
• 轉售價值較低： 未經許可的工程會使潛在買家卻步，並降低物業的轉售價值。
• 未來的工作： 日後申請許可（例如在您購買物業後改建新廚房）時，檢查員可能會發現這些未經許可的先前問題。這必然會導致更高的建築成本和返工。

如何偵測未經允許的工作

檢測未經允許的工作需要敏銳的眼光和勤奮。以下是您可以採取的一些步驟：

1.檢視財產記錄

首先查看當地建築部門的物業記錄。這些記錄將顯示該物業已簽發的許可證。將記錄與房屋的現狀進行比較，找出差異。

2.進行徹底檢查

聘請合格的房屋檢驗師對房屋進行徹底檢驗。檢驗員可以找出未經許可施工的潛在跡象，例如不匹配的材料、不尋常的施工技術或不完整的表面處理。 需要注意的事項可能包括

1. 檢查閣樓，您有看到任何看起來比較新的電纜嗎？ 查看這些電纜上的日期代碼。如果您的房屋建於 2002 年，而您發現的電纜是 2019 年製造的，您應該可以在當地主管機關找到該 2019 年以上工程的施工許可證存檔（如果需要）。
2. 閣樓上有沒有任何未固定的電纜？ 確保閣樓佈線看起來乾淨且專業。 應注意沒有未固定的電箱或燈具。
3. 您的潛在新物業有游泳池嗎？  檢查游泳池是否獲得正確的許可。在德州，未經許可的泳池非常普遍，因為總承包商或泳池承包商沒有/很少有執照要求。在德州，泳池承包商通常沒有電工為泳池的電力和接地系統接線。這會導致很多工藝和符合法規方面的問題。
4. 您的潛在新物業是否有新的板式擴建？ 檢查以確保樓板已經過檢查，並具有經核准的接地 電氣系統，包括 Ufer 地面。較新的樓板可能與主屋下面的樓板顏色不同。如果有任何較新的樓板，最好也檢查一下新擴建部分的電線上的日期代碼。
5. 您的潛在新物業是否有改建為居住空間的車庫？ 該工程很可能也需要許可證。檢查電線和日期規範，並尋找與該改造相關的許可證。
6. 您的潛在新物業有廚房島嶼嗎？ 最近裝修的廚房經常會有一個被忽視的問題。這個問題就是確保任何穿過廚房板的電纜都是安全的。 濕級.電工通常會錯誤地假設該區域不被視為濕地，或只需要液體密封導管即可。這些假設都是不正確的；請確認所有穿過地面樓板的電纜都是濕潤等級的。
7. 您的潛在新物業是否有獨立的電力結構？ 同一物業上的第二個獨立單元越來越受歡迎，通常地下電纜的額定值適合濕地或服務入口電纜。 在某些情況下，較小的遠端建築物（例如小型戶外廚房或小棚屋）的電纜可能不適合直埋或濕地。 請務必檢查這些電纜的額定值是否正確。

3.詢問賣家

直接詢問賣家有關該物業的任何裝修或加建工程。誠實的賣家應披露任何未經許可的工程。如果賣家看似迴避或不願意提供資訊，請務必謹慎。並非每位賣家都知道他人或他們僱用的承包商所做的所有改動。 他們可能只是在不知情的情況下陷入您自己試圖避免的困境。

4.檢查紅旗

尋找可能表示未經許可施工的跡象，例如

• 最近的裝修未反映在物業記錄中。
• 不一致或看起來很業餘的建築工作。
• 電氣、管道或 HVAC 系統看起來不對勁或不符合規範。

購買物業時的注意事項

在確定購買之前或之後，請採取以下步驟來保護自己：

1.與賣家談判

如果您發現未獲許可的工程，請與賣家協商，要麼讓工程追溯獲許可，要麼降低購買價格，以支付使工程符合法規的費用。 到目前為止，最好的方法是解決所有許可證問題。 之前 您購買房屋時。

2.諮詢承包商

諮詢有執照的承包商，以評估未允許工程的程度，並估算必要的維修或改裝費用。這些資訊在談判過程中非常重要。雇用您自己的獨立承包商是最好的，但也要注意您可能需要準備好修理範圍，以便他們報價。

您需要的承包商必須有能力在專案結束時聲明系統運作正常，而且他們可以證明這一點。我們看到的情況是很難指定誰做了什麼工作，以及誰可能要對不良的工作成果負責。這類情況可能會造成屋主的財務損失，而他們本來是可以討回賠償的。請確保您確切知道每個承包商打算做哪些工作，以及他們實際對您的房屋做了哪些工作。

3.取得法律建議

尋求法律建議，以了解購買未經允許施工的房屋可能產生的責任和法律影響。房地產律師可以指導您採取最佳的行動方案。如果您決定購買未經允許施工的房屋，您可能需要一份非標準的房屋購買協議，而房地產律師是您尋求建議的最佳去處。請記住，這將是您的財產，您可能要為他人因不安全的施工而受到的傷害負責。

4.考慮業權保險

確保您購買的業權保險涵蓋任何因未獲許可的工程而產生的潛在問題。這可提供多一層保護。 基本業權保險通常不涵蓋此類問題，但您也許能夠在保單上獲得特別批注。 在批注獲得批准之前，希望保險公司進行檢查，確認沒有發現未許可的工程。

5.聘請有執照的住宅檢驗員

參與 許可 住宅檢驗師是購屋過程中的關鍵步驟。檢驗師會對房屋進行全面檢驗，找出可能無法立即察覺的潛在問題。這包括評估房屋的結構完整性、電力系統、管道系統和整體安全性。檢驗師提供的詳細報告可作為與賣家談判時的寶貴工具，讓您在敲定購買之前解決任何疑慮。透過投資於徹底的檢驗，您可以避免昂貴的意外，並確保您的投資是合理的。 詢問檢驗員是否有任何與房屋其他部分相比顯得格格不入或嶄新的地方。

6.諮詢專業工程師

由工程師檢查房屋系統的工藝，可以幫助您避免任何揮之不去的問題。值得注意的是，工程師的檢驗並不能取代有執照的房地產檢查員的檢驗，但如果您決定繼續您的主要購買或與承包商談判，工程師的檢驗可以補充這些檢驗，對您面臨的維修和許可程序進行更詳細和精確的工程評估。我們建議您在購買所有房屋時，都應接受持牌房地產檢驗師的檢驗。住宅檢驗師是一個通才，他們接受過訓練，能夠發現房屋所有系統中的許多常見問題。工程師則是超專業的人士，對您家中的少數系統擁有豐富的知識。

房屋的現任業主可聯絡該地區的專業工程師，要求提供房屋相關系統狀況的全面報告。 我們可以分享這些報告，並制定解決未獲許可工程的計劃。 許多地區要求在出售物業時，必須完全披露任何已知的物業問題。

德瑞姆工程公司經常幫助那些在德州不慎購買了未經允許施工的房屋的房主。這是一種非常不幸的情況，可能導致屋主損失數千美元。如果您發現自己處於這種情況，最好的建議是首先諮詢律師。在非常不幸的情況下，有時整個工程都必須重做。您可不想陷入這種情況。在進行任何變更之前，請律師迅速查明所有相關各方，可能會在日後花費高昂的返工中幫到您。

我們也建議您不要讓檢驗員進行實際的維修工作。您不應允許負責維修的承包商或原承包商檢查結構的施工或設計缺陷。一般來說，檢驗員在發現（或隱藏）問題上有不適當的既得利益是一種利益衝突。檢驗員應該只希望在發現任何問題時予以發現和報告，而不是保護自己免受任何其他正在發生的問題或訴訟的影響。儘管許多承包商可以合乎道德地執行這兩項獨立的任務，但我們發現，承包商也常有很大的動機去執行不需要的工作（如進行超過三次的檢驗）或試圖完全隱藏問題。

7.保持參與

您可能覺得要處理的事情很多，但保持參與是非常重要的。當您參與其中時，您可以將成本降至最低，並最大限度地提高您的安全。如果對您的物業進行了檢查，您有權要求獲得這些報告的副本，您有權向工程師詢問有關可能遇到的任何安全問題，以及如何確保您和家人的安全。請確保檢查員是合格的；他們至少應該是有執照的專業電氣工程師，並確保得到任何報告的副本。很多人會把自己當作檢查員來推銷，但請確保他們至少擁有某種國家頒發的執照，而不僅僅是私人行業的證書。 身為屋主，根據我們的經驗，有幾件事情需要注意。

需要注意的紅旗：

1. 原來的施工人員或設計人員親自檢查結構，卻沒有發現任何問題。甚至沒有注意到交工打卡清單上的任何一個項目，或者注意到的一切都只是表面現象。建築專案很複雜，每個專案都會發生問題，而在交工時，我們會發現並將許多隱藏的安全風險降到最低。 當承包商尋找外部工程師或檢查員時，這些問題即使不是全部，也應已大部分解決並記錄在案。
2. 負責結構維修的建築商不斷要求進行超過三次的額外檢查。根據我們的經驗，為了核准結構而進行的任何超過兩次的檢驗都是可疑的，而超過三次的檢驗則可能顯示有欺詐的情況 (例如建商在兩次檢驗之間沒有進行任何維修)。以下是我們在德州經驗的粗略估計：
   • ~在我們處理的所有物業中，約有 60% 在第一次檢查時沒有發現任何問題。這些一般都是由業內有執照的專業人士建造和設計的。未獲允許的工程通常是由於專案排程錯誤或誠實的溝通失誤所造成的（例如，泳池混凝土提早施工，但所有人都不知道它已被推遲在排程中）。
   • 在我們處理的所有物業中，>99% 的問題只需兩次檢驗即可解決（第一次檢驗顯示缺陷，第二次檢驗顯示所有缺陷均已修復）。這些都是誠實的錯誤、掉進縫隙裡的東西，以及未完全瞭解所有要求的自助者所造成的混合物。如果您是屬於這類型的屋主，我們可以針對您的任何問題提供額外的指導，但您應該儘快聘請電氣技師。
   • 有些物業的少數承包商對解決問題毫無興趣、進行欺詐性維修（如將電線接頭隱藏在牆內，故意掩蓋使用不正確的電線）、無能的維修（他們根本不知道如何進行此類承包）或不正確的維修（使用不適當的方法或清單以外的材料），或需要進行兩次以上的檢查才能將問題解決。

當發現不足之處時，請確保負責維修的承包商已完全解決疑慮，然後才要求重新檢查工程。作為物業業主，您有權瞭解對您的物業進行了哪些維修以及維修的原因。保持參與有助於確保您家人的安全以及維修是正確的。您可以透過以下方式使用線上資源來調查檢驗報告中的問題 NFPA.

结论

購買未經允許施工的房屋可能會導致不可預見的併發症和費用。透過盡職調查、徹底檢查物業並尋求專業建議，您可以降低這些風險，並做出明智的購買決定。請記住，在完成交易之前發現潛在的問題，總比在交易後面臨昂貴的意外要好。 當您購買房屋並簽署成交文件時，您通常是以 「現狀 」取得該物業。最好確保您所購買的物業值得您的投資。

如果您確實決定購買未解決之前存在未經許可工程的房屋，請考慮在收樓後自行聘請承包商，並據此議價購買房屋。如果您發現自己處於這種情況，您可以 联系 Dreiym Engineering。我們已協助德州數百位業主及其承包商渡過難關。